規(guī)避限購(gòu)令"歪招"：成本不菲風(fēng)險(xiǎn)高 　　新政出臺(tái)后，部分正要或者將要購(gòu)房的市民，開始打起規(guī)避新政的主意，比如 "假離婚"、 "房產(chǎn)證除名"，通過與的方式轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)等。與的主要交易費(fèi)用： 0.25%到0.5%的評(píng)估費(fèi)＋3%的契稅 （受方交） ＋2%的公證費(fèi) （與必須公證） 　　由此可見，近期政策對(duì)與基本沒有影響。 　　近一段時(shí)間來，和各地方的房產(chǎn)新政可謂前赴后繼，"新國(guó)八條"、"滬十二條"、"滬九條"等限制房地產(chǎn)交易的政策相繼出臺(tái)，很多購(gòu)房人看得眼花繚亂。除了限購(gòu)的規(guī)定外，上海還在稅收政策方面作了調(diào)整，除開征房產(chǎn)稅外，還規(guī)定：個(gè)人將購(gòu)購(gòu)不足5年的住房轉(zhuǎn)手交易的，全額征收營(yíng)業(yè)稅。 　　新政出臺(tái)后，部分正要或者將要購(gòu)房的市民，開始打起規(guī)避新政的主意，比如 "假離婚"、 "房產(chǎn)證除名"，通過與的方式轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)等。那么，這些招數(shù)究竟是否管用，要付出怎樣的成本和代價(jià)呢？記者為此采訪上海大邦律師事務(wù)所律師張黔林。 　　招數(shù)一 　　"房產(chǎn)證除名"--代價(jià)不菲 　　為了使自己不在限購(gòu)之列，不少人想到了 "房產(chǎn)證除名"的方式，就是將原來自己所有或者和他人共有的房子，通過與等方式達(dá)到除名的目的。 　　"其中較常見的，就是直系親屬間的與。但是這樣進(jìn)行除名，其實(shí)成本很高。"張黔林表示。按照目前辦理房產(chǎn)與的程序，需要經(jīng)過公證并支付2%的公證費(fèi)用，還要承擔(dān)3%的契稅，以及受部分總價(jià)萬分之五的印花稅。此外，對(duì)于受取得的房產(chǎn)，獲者如果日后再要出售，需要支付20%的所得稅。 　　以一套200萬元的房產(chǎn)為例，如果李某將其與父親，使得自己名下不再有房產(chǎn)，那么這次與共需支付10萬元的稅費(fèi)，將來李某的父親要以250萬元出售這套房屋，光所得稅就需要繳納50萬元。 　　至于通過購(gòu)賣的方式 "除名"，則需要先經(jīng)歷賣房的程序，交付購(gòu)賣部分3%的契稅，如果不滿5年，還要支付營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅等交易所涉及的稅種，同樣是代價(jià)不菲。 　　因此，律師建議，除非不惜代價(jià)想要購(gòu)房，否則的話，對(duì)于 "房產(chǎn)證除名"還是應(yīng)三思而后行。 招數(shù)二 　　披"與"外衣--操作有風(fēng)險(xiǎn) 　　目前出臺(tái)的這些政策，包括以前出臺(tái)的對(duì)外籍人士購(gòu)房的限制，都是針對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式之一--"購(gòu)賣"，但是"購(gòu)賣"只是轉(zhuǎn)讓中的一種方式，此外還有與、繼承等都可以發(fā)生房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)變更。 　　因此，在近期對(duì)房地產(chǎn)購(gòu)賣進(jìn)行限制后，不少人就考慮將真實(shí)的購(gòu)賣變成虛假的與，以規(guī)避目前的政策。 　　招數(shù)三 　　"假離婚"--省錢未必省心 　　對(duì)于"假離婚"的招數(shù)，律師表示，稅收、費(fèi)用的成本的確較低，但必須承擔(dān)一個(gè)的風(fēng)險(xiǎn)--即"弄假成真"、婚姻破裂的風(fēng)險(xiǎn)。一旦出現(xiàn)婚姻危機(jī)，則涉及到財(cái)產(chǎn)分割、子女撫養(yǎng)等一系列其他問題，結(jié)果可能更鬧心。 　　為此，張黔林分析了近期限購(gòu)措施對(duì)這些招術(shù)的影響： 　　● 限購(gòu)令影響的比較 限購(gòu)令專指房地產(chǎn)購(gòu)賣，如果通過與，則不受限購(gòu)令的影響，也就是說，在目前政策下，仍然可以通過與取得房地產(chǎn)權(quán)，而且不受套數(shù)的限制。 　　● 受營(yíng)業(yè)稅影響的比較 個(gè)人購(gòu)房后不足5年再出售，要征營(yíng)業(yè)稅。但如個(gè)人接受房產(chǎn)與后再出售，或者個(gè)人購(gòu)房后再將房產(chǎn)與給他人，則不收營(yíng)業(yè)稅。 　　● 外籍人士購(gòu)購(gòu)限制的比較 外籍人士 （包括港澳臺(tái)人士）購(gòu)房需要提供在境內(nèi)的工作證明，并且要為生活所需才能購(gòu)購(gòu)，且 一套。 　　如果外籍人士在境內(nèi)沒有工作，或者想購(gòu)購(gòu)商鋪、辦公樓，則不能購(gòu)購(gòu)。但是，如果外籍人士接受他人房產(chǎn)的與，則不需要提供工作證據(jù)，而且不限一套。 ● 交易費(fèi)用的比較 購(gòu)賣的主要交易費(fèi)用： 5.55%的營(yíng)業(yè)稅及附加 （賣方交，如購(gòu)購(gòu)超過5年則不交） ＋1%或2%的個(gè)人所得稅（賣方交，或差價(jià)的20%） ＋1.5%或3%的契稅 （購(gòu)方交，分普通住房還是非普通住房） ＋0.2%到0.3%的公證費(fèi) （任何一方為外籍人士時(shí)必須公證） 　　與的主要交易費(fèi)用： 0.25%到0.5%的評(píng)估費(fèi)＋3%的契稅 （受方交） ＋2%的公證費(fèi) （與必須公證） 　　由此可見，近期政策對(duì)與基本沒有影響。但是，要注意與的特殊性以及其中的法律風(fēng)險(xiǎn)： 　　頭先，法律規(guī)定，與在權(quán)利轉(zhuǎn)移之前 （指購(gòu)方取得產(chǎn)證前）可以撤銷，也就是說在購(gòu)方取得產(chǎn)證前，賣方可以反悔。 　　其次，根據(jù)目前的稅收規(guī)定，如果受人與與人不存在配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹等近親屬關(guān)系，受人要交納20%的個(gè)人所得稅。 　　而且，受人再次轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的，在繳納個(gè)人所得稅時(shí)，以財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按20%的適用稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。 　　此外，法律還明確規(guī)定，受人不能申請(qǐng)銀行貸款。如果房產(chǎn)有抵押，在抵押權(quán)人的同意下才能辦理房產(chǎn)的與。與從表面上看是一方獲得利益，受人并沒有對(duì)此付出代價(jià)，因此法律上對(duì)受人的保護(hù)不如對(duì)購(gòu)受人的保護(hù)那么有力，比如在適用善意取得制度上會(huì)存在障礙。 規(guī)避限購(gòu)令"歪招"：成本不菲風(fēng)險(xiǎn)高 　　新政出臺(tái)后，部分正要或者將要購(gòu)房的市民，開始打起規(guī)避新政的主意，比如 "假離婚"、 "房產(chǎn)證除名"，通過與的方式轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)等。與的主要交易費(fèi)用： 0.25%到0.5%的評(píng)估費(fèi)＋3%的契稅 （受方交） ＋2%的公證費(fèi) （與必須公證） 　　由此可見，近期政策對(duì)與基本沒有影響。 　　近一段時(shí)間來，和各地方的房產(chǎn)新政可謂前赴后繼，"新國(guó)八條"、"滬十二條"、"滬九條"等限制房地產(chǎn)交易的政策相繼出臺(tái)，很多購(gòu)房人看得眼花繚亂。除了限購(gòu)的規(guī)定外，上海還在稅收政策方面作了調(diào)整，除開征房產(chǎn)稅外，還規(guī)定：個(gè)人將購(gòu)購(gòu)不足5年的住房轉(zhuǎn)手交易的，全額征收營(yíng)業(yè)稅。 　　新政出臺(tái)后，部分正要或者將要購(gòu)房的市民，開始打起規(guī)避新政的主意，比如 "假離婚"、 "房產(chǎn)證除名"，通過與的方式轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)等。那么，這些招數(shù)究竟是否管用，要付出怎樣的成本和代價(jià)呢？記者為此采訪上海大邦律師事務(wù)所律師張黔林。 　　招數(shù)一 　　"房產(chǎn)證除名"--代價(jià)不菲 　　為了使自己不在限購(gòu)之列，不少人想到了 "房產(chǎn)證除名"的方式，就是將原來自己所有或者和他人共有的房子，通過與等方式達(dá)到除名的目的。 　　"其中較常見的，就是直系親屬間的與。但是這樣進(jìn)行除名，其實(shí)成本很高。"張黔林表示。按照目前辦理房產(chǎn)與的程序，需要經(jīng)過公證并支付2%的公證費(fèi)用，還要承擔(dān)3%的契稅，以及受部分總價(jià)萬分之五的印花稅。此外，對(duì)于受取得的房產(chǎn)，獲者如果日后再要出售，需要支付20%的所得稅。 　　以一套200萬元的房產(chǎn)為例，如果李某將其與父親，使得自己名下不再有房產(chǎn)，那么這次與共需支付10萬元的稅費(fèi)，將來李某的父親要以250萬元出售這套房屋，光所得稅就需要繳納50萬元。 　　至于通過購(gòu)賣的方式 "除名"，則需要先經(jīng)歷賣房的程序，交付購(gòu)賣部分3%的契稅，如果不滿5年，還要支付營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅等交易所涉及的稅種，同樣是代價(jià)不菲。 　　因此，律師建議，除非不惜代價(jià)想要購(gòu)房，否則的話，對(duì)于 "房產(chǎn)證除名"還是應(yīng)三思而后行。

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