9月底，國(guó)家有關(guān)部門(mén)再次出臺(tái)五項(xiàng)舉措，分別從信貸、稅收、土地等方面提出更嚴(yán)厲措施，調(diào)控升級(jí)。根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，每次調(diào)控政策的出臺(tái)，市場(chǎng)都會(huì)產(chǎn)生新的變化。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，唯有及時(shí)調(diào)整自己的購(gòu)房策略，方能走在市場(chǎng)前列。

　　樓市再遭政策打壓，購(gòu)房者應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)？每次出臺(tái)調(diào)控政策，樓市總會(huì)隨之產(chǎn)生諸多變化，而對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，如何提前了解即將發(fā)生的變化，并隨即制定應(yīng)變策略尤為重要。根據(jù)過(guò)往的經(jīng)驗(yàn)，唯有及時(shí)調(diào)整自己的購(gòu)房策略，方能走在市場(chǎng)前列，并遠(yuǎn)離被動(dòng)。

　　那么，此次調(diào)控市場(chǎng)有將會(huì)產(chǎn)生哪些新的變化？購(gòu)房者如何應(yīng)對(duì)？我們采訪了各路專家以及業(yè)內(nèi)人士，購(gòu)房者也許能夠從中受到啟發(fā)。

　　應(yīng)對(duì)變化是關(guān)鍵

　　正當(dāng)林先生準(zhǔn)備換大房的時(shí)候，二次調(diào)控轟然而至，這讓他一時(shí)間不知該如何是好。林先生屬于改善型需求，5年前在上海的閘北區(qū)購(gòu)了一套一室戶，婚后的二人世界，這套小房還能應(yīng)付，并不顯得擁擠。但隨著小寶寶的降生，這套一室戶已經(jīng)無(wú)法滿足現(xiàn)有的需求了，換房成為當(dāng)務(wù)之急。

　　根據(jù)現(xiàn)有的資金實(shí)力，林先生準(zhǔn)備先購(gòu)一套面積約90平方米的兩房，等到經(jīng)濟(jì)條件改善之后，再購(gòu)一套更大的房子，把父母接過(guò)來(lái)一起住。讓林先生感到為難的是，根據(jù)新政策的規(guī)定，他還有一次購(gòu)房機(jī)會(huì)，也就是說(shuō)，此次購(gòu)房之后，以后如果再想換更大的房子，可能就要面臨有錢(qián)購(gòu)不到房的尷尬情形了。

　　其實(shí)，不僅僅只是林先生需要做出調(diào)整。新調(diào)控政策的出臺(tái)，將會(huì)在諸多環(huán)節(jié)對(duì)樓市產(chǎn)生影響。在今年4月份，國(guó)家針對(duì)樓市調(diào)控出臺(tái)了新國(guó)十條，諸如信貸政策、稅收、交易等諸多環(huán)節(jié)都發(fā)生了變化。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，新政的出臺(tái)，使得降價(jià)預(yù)期劇增，由此看來(lái)，此前開(kāi)發(fā)商所寄予厚望的金九銀十不會(huì)出現(xiàn)，整個(gè)市場(chǎng)又會(huì)陷入觀望氣氛之中。在這種背景下，購(gòu)房者主動(dòng)找到應(yīng)對(duì)策略，則尤為重要。

　　根據(jù)政策做調(diào)整

　　專家表示，購(gòu)房者應(yīng)根據(jù)政策的具體變化做出相應(yīng)調(diào)整。9月底，國(guó)家有關(guān)部門(mén)再次出臺(tái)五項(xiàng)舉措，分別從信貸、稅收、土地等方面提出更嚴(yán)厲措施，同時(shí)對(duì)地方政府提出了更明確要求，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控再度升級(jí)。而結(jié)合各地區(qū)的具體實(shí)施細(xì)則發(fā)現(xiàn)，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，其住房消費(fèi)方式等多個(gè)方面都會(huì)隨之產(chǎn)生不同的變化。

　　根據(jù)現(xiàn)行政策規(guī)定，不難發(fā)現(xiàn)將會(huì)影響到住房消費(fèi)觀念、頭次置業(yè)計(jì)劃、住宅投資功能等多個(gè)方面。下面我們結(jié)合各個(gè)政策措施來(lái)一一進(jìn)行具體分析。

　　變化一：購(gòu)房機(jī)會(huì)有限

　　由于實(shí)施限購(gòu)政策，以及信貸政策的收緊，這要求購(gòu)房者珍惜不多的購(gòu)房機(jī)會(huì)。

　　國(guó)慶長(zhǎng)假較后，上海出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控加快推進(jìn)住房保障工作的若干意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱滬12條)，其中較為引人關(guān)注的一條是限購(gòu)令，即：規(guī)定上海及外省市居民在上海每戶家庭限購(gòu)1套房。

　　專家解釋說(shuō)，雖然這只是一條臨時(shí)性政策，但其執(zhí)行時(shí)間到底有多長(zhǎng)，目前還不得而知。上海五合智庫(kù)總經(jīng)理鄒毅告訴記者，可以明確的是，限購(gòu)令的使命在短期內(nèi)不會(huì)終結(jié)。這也就是說(shuō)，限購(gòu)令將在未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)一直發(fā)揮其作用。

　　鄒毅進(jìn)一步解釋說(shuō)，限購(gòu)令的出臺(tái)主要是用來(lái)限制投機(jī)性需求，由此看來(lái)，即使未來(lái)房?jī)r(jià)穩(wěn)定了下來(lái)，但為了防止投機(jī)性需求死灰復(fù)燃，這項(xiàng)政策也會(huì)一直執(zhí)行下去。

　　【應(yīng)對(duì)措施】學(xué)會(huì)珍惜購(gòu)房機(jī)會(huì)。限購(gòu)令的出臺(tái)，在抑制投機(jī)性需求方面肯定能夠發(fā)揮巨大的作用，但另一方面，卻會(huì)對(duì)住房消費(fèi)方式產(chǎn)生不可忽視的影響。限購(gòu)令規(guī)定從10月7日之后，不管是外省市還是上海居民，每戶家庭限購(gòu)1套房，這意味著在未來(lái)，每戶家庭所擁有的購(gòu)房機(jī)會(huì)有限。因此業(yè)內(nèi)人士表示，購(gòu)房者應(yīng)該學(xué)會(huì)珍惜購(gòu)房機(jī)會(huì)，在房源選擇方面更為慎重一些，加之信貸政策的收緊，二套房貸頭付比例提高、利率上浮，都會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房成本增加，因此一旦出錯(cuò)，可能要付出巨大的糾錯(cuò)成本。

　　變化二：頭次購(gòu)房門(mén)檻提高

　　頭付比例的提高，以及貸款優(yōu)惠利率幅度的減少，使得頭次購(gòu)房成本增加。這對(duì)諸多剛性需求來(lái)說(shuō)，要留意購(gòu)房自有資金的比例。

　　國(guó)家五部委出臺(tái)的五項(xiàng)措施中，就對(duì)頭付比例重新做出了調(diào)整，規(guī)定：對(duì)貸款購(gòu)購(gòu)商品住房，頭付款比例調(diào)整到30%及以上。而在這之前，對(duì)于頭次購(gòu)購(gòu)普通住房的，其頭付比例為20%。

　　【應(yīng)對(duì)措施】剛性需求者還是應(yīng)該從自己的實(shí)際購(gòu)房能力出發(fā)考慮問(wèn)題。購(gòu)房較難的一關(guān)是自籌頭付款，而較新的五項(xiàng)措施使得自籌頭付款的難度進(jìn)一步加大，因而使得購(gòu)房門(mén)檻增加，這對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)應(yīng)該提前做好準(zhǔn)備。對(duì)于頭次購(gòu)房的年輕人來(lái)說(shuō)，如果家人的幫助有限，推遲置業(yè)計(jì)劃不失為較實(shí)際的選擇。其實(shí)，國(guó)外頭次置業(yè)的年齡普遍比國(guó)內(nèi)大，如日本、德國(guó)、美國(guó)等頭次置業(yè)年齡在34～37歲之間。

　　變化三：住宅投資功能減弱

　　限購(gòu)令以及全面停止三套房貸，使得市場(chǎng)交易活躍程度大為降低，國(guó)家抑制投機(jī)性需求的意圖十分明顯，這意味著普通住宅的投資功能大大減弱。如果國(guó)家開(kāi)始征收持有環(huán)節(jié)稅，這會(huì)使得普通住宅的投資功能進(jìn)一步喪失。

　　與新國(guó)十條中，只要求房?jī)r(jià)過(guò)高城市有選擇性地暫停發(fā)放第三套及以上房貸和限制外地人購(gòu)房貸款的政策相比，新政擴(kuò)展到了全國(guó)范圍，要求全部停止三套房貸，鄒毅分析認(rèn)為，這將有利于打壓投資投機(jī)性購(gòu)房，尤其是外地投資投機(jī)者。

　　漢宇地產(chǎn)研究部副經(jīng)理付偉分析認(rèn)為，這項(xiàng)措施的作用將會(huì)促使投機(jī)性需求知難而退，因而當(dāng)炒作推出之后，樓市交投活躍程度大為降低，房?jī)r(jià)上漲幅度大為降低。海外成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，每年平均漲幅不超過(guò)10%。

　　【應(yīng)對(duì)策略】重視商業(yè)地產(chǎn)。其實(shí)，商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)普通住宅來(lái)說(shuō)，更加具有投資價(jià)值。因此對(duì)于偏愛(ài)不動(dòng)產(chǎn)投資的人士來(lái)說(shuō)，應(yīng)該重視商業(yè)地產(chǎn)投資。當(dāng)然，商業(yè)地產(chǎn)投資較住宅投資來(lái)說(shuō)，應(yīng)更加注重技巧，因此投資者要花費(fèi)更多的精力去學(xué)習(xí)。

　　變化四：規(guī)避新政歪招多

　　為了規(guī)避調(diào)控新政，將會(huì)有更多的人用歪招來(lái)規(guī)避新政。

　　近期，有人為了規(guī)避二套房政策，降低購(gòu)房成本，不惜采用假離婚的方式來(lái)規(guī)避這項(xiàng)政策。根據(jù)新政規(guī)定，購(gòu)購(gòu)套房，頭付款比例提高到5成，房貸利率上浮1.1倍，如果假離婚之后再購(gòu)房，可按頭次購(gòu)房對(duì)待，頭付比例為3成，而房貸可享受8折優(yōu)惠，兩者之間差別巨大。

　　不過(guò)記者發(fā)現(xiàn)，目前商業(yè)銀行已經(jīng)找到了應(yīng)對(duì)措施，如除了讓客戶提供離婚證書(shū)之外，同時(shí)還需提供離婚協(xié)議。在離婚協(xié)議中，會(huì)涉及協(xié)議財(cái)產(chǎn)分割、兒女撫養(yǎng)等具體問(wèn)題，這讓造假難度加大。

　　【應(yīng)對(duì)策略】歪招規(guī)避新政不可取。如上述提到的假離婚方式，在一定程度上具有可操作空間。但不可否認(rèn)的是，這對(duì)當(dāng)事人雙方留下了很大的隱患。如簽署離婚協(xié)議之后，某一方中途見(jiàn)財(cái)生二心，弄假成真，另一方則只能是啞巴吃黃連有苦說(shuō)不出。由此看來(lái)，采用歪招規(guī)避新政的做法的確不可取。

　　可以預(yù)見(jiàn)的是，隨著各地限購(gòu)令的實(shí)施，還會(huì)有人想出以他人名義購(gòu)房的歪招來(lái)進(jìn)行規(guī)避。一位溫州投資客向記者坦言，其實(shí)在溫州花300元左右，即可租到一個(gè)身份證。由此看來(lái)，租身份證購(gòu)房的可能性并非不存在。但專家表示，以他人名義購(gòu)房，日后在轉(zhuǎn)讓過(guò)程中會(huì)留下諸多麻煩，如無(wú)法取得身份證等等，都會(huì)留下隱患。

　　9月底，國(guó)家有關(guān)部門(mén)再次出臺(tái)五項(xiàng)舉措，分別從信貸、稅收、土地等方面提出更嚴(yán)厲措施，調(diào)控升級(jí)。根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，每次調(diào)控政策的出臺(tái)，市場(chǎng)都會(huì)產(chǎn)生新的變化。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，唯有及時(shí)調(diào)整自己的購(gòu)房策略，方能走在市場(chǎng)前列。

　　樓市再遭政策打壓，購(gòu)房者應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)？每次出臺(tái)調(diào)控政策，樓市總會(huì)隨之產(chǎn)生諸多變化，而對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，如何提前了解即將發(fā)生的變化，并隨即制定應(yīng)變策略尤為重要。根據(jù)過(guò)往的經(jīng)驗(yàn)，唯有及時(shí)調(diào)整自己的購(gòu)房策略，方能走在市場(chǎng)前列，并遠(yuǎn)離被動(dòng)。

　　那么，此次調(diào)控市場(chǎng)有將會(huì)產(chǎn)生哪些新的變化？購(gòu)房者如何應(yīng)對(duì)？我們采訪了各路專家以及業(yè)內(nèi)人士，購(gòu)房者也許能夠從中受到啟發(fā)。

　　應(yīng)對(duì)變化是關(guān)鍵

　　正當(dāng)林先生準(zhǔn)備換大房的時(shí)候，二次調(diào)控轟然而至，這讓他一時(shí)間不知該如何是好。林先生屬于改善型需求，5年前在上海的閘北區(qū)購(gòu)了一套一室戶，婚后的二人世界，這套小房還能應(yīng)付，并不顯得擁擠。但隨著小寶寶的降生，這套一室戶已經(jīng)無(wú)法滿足現(xiàn)有的需求了，換房成為當(dāng)務(wù)之急。

　　根據(jù)現(xiàn)有的資金實(shí)力，林先生準(zhǔn)備先購(gòu)一套面積約90平方米的兩房，等到經(jīng)濟(jì)條件改善之后，再購(gòu)一套更大的房子，把父母接過(guò)來(lái)一起住。讓林先生感到為難的是，根據(jù)新政策的規(guī)定，他還有一次購(gòu)房機(jī)會(huì)，也就是說(shuō)，此次購(gòu)房之后，以后如果再想換更大的房子，可能就要面臨有錢(qián)購(gòu)不到房的尷尬情形了。

　　其實(shí)，不僅僅只是林先生需要做出調(diào)整。新調(diào)控政策的出臺(tái)，將會(huì)在諸多環(huán)節(jié)對(duì)樓市產(chǎn)生影響。在今年4月份，國(guó)家針對(duì)樓市調(diào)控出臺(tái)了新國(guó)十條，諸如信貸政策、稅收、交易等諸多環(huán)節(jié)都發(fā)生了變化。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，新政的出臺(tái)，使得降價(jià)預(yù)期劇增，由此看來(lái)，此前開(kāi)發(fā)商所寄予厚望的金九銀十不會(huì)出現(xiàn)，整個(gè)市場(chǎng)又會(huì)陷入觀望氣氛之中。在這種背景下，購(gòu)房者主動(dòng)找到應(yīng)對(duì)策略，則尤為重要。

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