“年底房價會有15%-20%的回調(diào)?！钡禺a(chǎn)大佬王石和潘石屹曾經(jīng)難得的異口同聲還言猶在耳，然而8月以來上海樓市成交量持續(xù)6周上漲、成交均價連續(xù)4周破兩萬，有調(diào)查顯示過百樓盤現(xiàn)價超過了4月新政前報價，真真假假的“日光盤”、“排隊購房”又重現(xiàn)，投資客重新看好樓市……當(dāng)政策這把“達摩克利斯之劍”還高懸在頭的時候，上海樓市的“回暖說”卻一再被佐證。

　　當(dāng)眾多輿論基本斷定此波行情為樓市回暖時，“達摩克利斯之劍”會否落下？接下來的第四季度開發(fā)商是繼續(xù)降價促銷還是捂盤不賣、購房者又能否為樓市這波行情購賬？

　　政策 “三次調(diào)控”雷聲又響

　　●“小細則”頻出，政策再次加碼，“房產(chǎn)稅”重新提上日程；

　　●銀行或繼續(xù)收緊涉房信貸，包括優(yōu)惠利率調(diào)整、收緊開發(fā)貸款額度等。

　　從“滬五條”，到單價3萬元以上房源限制上市；從收緊頭套房契稅優(yōu)惠，到對房地產(chǎn)中介開展專項整治，上海樓市“小細則”頻襲，打雷下雨為樓市“降溫”。而本月26日晚，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》，要求堅決執(zhí)行國發(fā)10號文件政策、繼續(xù)抑制房價上漲、促進房價地價合理調(diào)整。這也似乎預(yù)示著繼去年12月、今年4月之后的第三波調(diào)控雷聲響起。

　　“這次兩部委出政策，是要試探市場反應(yīng)?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長楊洪旭表示，“現(xiàn)在只是房價跌不動了，還沒到全面上漲的階段，所以‘大動作’還沒到時候。本次政策中很多細則都是對以往政策力度的加碼。”

　　在此之前，“房產(chǎn)稅”也成了此波調(diào)控中的一個“雷聲”。是“只打雷不下雨”還是“雷雨大作”？房產(chǎn)稅的較快試點定在今年年底，這分明讓接下來的四季度很糾結(jié)。

　　“雖然試點可能只是在杭州和深圳，但是誰又能保證下一個不是上海？”楊浦區(qū)新江灣城某中介門店小劉有點無可奈何，近期前來咨詢購房的客人都會問起“房產(chǎn)稅”，許多購房計劃也就此擱置。

　　另一方面，相關(guān)部門調(diào)查這波回暖的同時，建設(shè)部、財政部、銀監(jiān)會等部門都被要求做好政策研究與儲備工作，不過相關(guān)人士也表示“短期內(nèi)實施全面新政策的可能性較小”，而針對樓市回暖，“對涉房信貸進行相應(yīng)的技術(shù)調(diào)整與控制，則是可能采用的手段，其中包括優(yōu)惠利率執(zhí)行口徑、開發(fā)貸款發(fā)放額度等”。也就是說，四季度的調(diào)控政策仍然有可能繼續(xù)收緊金融端口，而并非直接“重磅炸彈”。

　　供應(yīng) 低價盤上市平抑房價

　　●10月上海市場預(yù)計開盤量為72個，同比去年10月下跌26%；

　　●外環(huán)外供應(yīng)量或拉低樓市成交均價，較低報價10000元/平方米。

　　“我們10月會推出部分房源，9月的成交形勢不錯，10月或許是今年較后一波推盤高峰了?！彪m然許多開發(fā)商都準(zhǔn)備10月新推或繼續(xù)推盤，但是整個10月的推盤量預(yù)計比去年減少三成。

　　根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控統(tǒng)計，截至9月20日，10月上海市場預(yù)計開盤量為72個，同比2009年10月下跌26%。其中，浦東、嘉定、閔行、寶山四區(qū)共計43個開盤項目，占總開盤量的6成。

　　“2009年上海住宅開盤套數(shù)呈逐步上升的趨勢，而2010年在3、4月開盤量急速上升之后因新政的‘重拳出擊’而放緩，5月雖然由于房交會等因素保持了較高的開盤量，但在6、7月隨即跌至冰點。進入8月后樓市有所回暖，9、10月開盤量再次回升?！狈治鰩煴硎?。

　　前段時間豪宅的集中成交讓成交均價上竄，而未來一段時間尚海灣豪庭、上海星河灣、綠城黃浦灣等豪宅項目也將開盤，市場價格壓力仍然不小，“接下去10月供應(yīng)量中多數(shù)為外環(huán)外樓盤，對抑制成交均價的大幅上漲有一定作用?！庇油康禺a(chǎn)研究副主任陸騎麟說道，“四季度房價不會再大幅度上漲，政策也在時刻緊盯房價波動?！?

　　據(jù)悉，即將開盤的樓盤中將出現(xiàn)兩個低價新盤：松江區(qū)的華亭新苑和嘉定區(qū)的萊英北郡。8月份上海市各區(qū)商品住宅成交均價排行中，金山區(qū)10359元/平方米的價格已是全市較低，而這兩個樓盤目前的較低報價則是10000元/平方米。

　　需求 “門當(dāng)戶對”就購房

　　●9月前三周的成交面積逐周上升，四季度繼續(xù)被看好；

　　●政策緊逼，投資客前景不明朗。

　　“四季度購不購房還很難判斷，政策不確定，價格走勢不明顯?！痹跇鞘袑ひ捯拰⒔荒甑氖Y先生可以說是半個行家，“年底或許是個購房的好時機，較近打折樓盤又開始增多了，但是有沒有符合要求的樓盤供應(yīng)較重要，購房也要講‘門當(dāng)戶對’?！?

　　數(shù)據(jù)顯示，截至9月25日，10月份上海及周邊優(yōu)惠樓盤共計142個，環(huán)比9月份增加10.9%。浦東、松江、寶山、嘉定4大區(qū)壟斷6成促銷樓盤，滬周邊優(yōu)惠樓盤迅速遞增，目前出現(xiàn)折扣為7.8折。

　　“四季度應(yīng)該能吸引一波購房者，我們計劃10月開盤，會有一定的優(yōu)惠措施，目前前來咨詢的客戶還是蠻多的，每天都有幾十組?！逼謻|某樓盤的售樓人員向筆者表示，年底臨近，項目的銷售壓力增加，為了盡快回籠資金，許多本來捂著盤的也摒不住了，打算趁著今年的較后一波行情加速銷售。

　　“促銷樓盤數(shù)量自新政出臺以來已連續(xù)5個月呈上漲趨勢，購房者也逐漸從觀望中走出，開始出手部分物業(yè)，9月前三周的成交面積逐周上升?！标戲T麟表示，“四季度只要有符合需求的房源，會是購房者出手的好時機。”

　　然而，隨著成交的回暖，投資客的身影又開始出現(xiàn)。據(jù)易居臣信透露，8月以來，古北板塊的投資客有三四成之多，而世博板塊由于概念利好也被許多投資客看好。

　　四季度投資客是否會變本加厲，業(yè)內(nèi)卻有不同的看法?！八募径刃刨J政策極可能進一步收緊，各種‘擦邊球’都將遭到封殺，這波投資客的氣焰很快就會打壓下去?！睒I(yè)內(nèi)人對投資客的前景并不看好。本報地產(chǎn)評論員 梅虹

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