2010年經(jīng)歷大起大落、風(fēng)風(fēng)雨雨的樓市即將過(guò)完第三季度。在三季度中，政府依舊隨著房產(chǎn)市場(chǎng)的變化，制定著各方政策來(lái)為抑制房?jī)r(jià)上漲增加砝碼：“認(rèn)房又認(rèn)貸”，“停三貸”，“滬五條”，嚴(yán)格控制“三萬(wàn)以上樓盤(pán)”，“一房一價(jià)”……總覽第三季度，滬上樓市量?jī)r(jià)齊齊回暖。

　　供應(yīng)井噴迎接“銷售戰(zhàn)”

　　受到9月上旬樓市成交上升的帶動(dòng)，開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)速度明顯加快。據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，截至2010年9月13日，上海共開(kāi)盤(pán)住宅78個(gè)，其中公寓項(xiàng)目61個(gè)，別墅項(xiàng)目17個(gè)，較8月份32個(gè)住宅項(xiàng)目翻了一倍。

　　有數(shù)據(jù)顯示，9月下旬開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)包括尚海灣豪庭、保利·葉上海、好世皇馬苑、駿豐·嘉驪花園、晶苑四季御庭、綠地薔薇九里、中冶祥騰城市廣場(chǎng)、上海?；▓@、昆山方圓云山詩(shī)意、觀庭四荷藝墅、長(zhǎng)泰東郊御園、新城御景和復(fù)地新都國(guó)際等，總計(jì)開(kāi)盤(pán)套數(shù)超過(guò)1000套，預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)均價(jià)在24783元/平方米左右。

　　筆者在采訪長(zhǎng)甲地產(chǎn)銷售經(jīng)理鮑磊時(shí)，他表示一期推出的長(zhǎng)泰東郊御園在兩天內(nèi)遭到購(gòu)房者的“瘋搶”，全部售罄，因此在即將到來(lái)的“十一”期間，將“正面迎接銷售戰(zhàn)”加推40多套房源。此時(shí)，各內(nèi)環(huán)和外環(huán)豪宅也紛紛瞄準(zhǔn)這個(gè)“機(jī)不可失，時(shí)不再來(lái)”之機(jī)遇，選擇于此入市。專家也表示，由于此前購(gòu)房者的置業(yè)需求被不斷積壓，無(wú)從釋放，值此“金九銀十”之際供應(yīng)會(huì)出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，銷售量必大幅反彈，而開(kāi)發(fā)商也會(huì)乘機(jī)提價(jià)。

　　剛性需求支撐“量?jī)r(jià)齊升”

　　從7月以來(lái)的成交情況來(lái)看，在4月中旬出臺(tái)的樓市調(diào)控政策促使整個(gè)上海樓市連跌三個(gè)月之后，這段時(shí)間出現(xiàn)了一波明顯的“量?jī)r(jià)齊升”的現(xiàn)象，目前成交量和成交均價(jià)也已接近新政之前的水平。同時(shí)，剛性需求仍舊是成交主力客群。

　　相關(guān)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，剛需購(gòu)房者購(gòu)購(gòu)力相對(duì)有限，戶型面積為90平方米左右，總價(jià)在100—200萬(wàn)元之間的兩房更容易受到這部分購(gòu)房者的關(guān)注，其中在近期的成交中，有近六成的房源是90平方米左右的兩房。而業(yè)內(nèi)專家吳教授也認(rèn)為：“目前銷售量的增加是低價(jià)盤(pán)增多和剛性需求爆發(fā)共同作用的結(jié)果。”

　　筆者在走訪了較近的一些熱銷樓盤(pán)中發(fā)現(xiàn)，這些熱銷樓盤(pán)大多為低總價(jià)并位于外郊環(huán)的樓盤(pán)，而購(gòu)購(gòu)的主力群就是剛性需求的購(gòu)房者。除了低總價(jià)的樓盤(pán)是目前剛需購(gòu)房者的頭選外，一些特價(jià)房也是此群體的主要關(guān)注對(duì)象。位于奉賢的明城海灣新苑就是非常典型的低價(jià)位樓盤(pán)，在該銷售處的不少客戶就表示：就是看中了這里的7000元/平方米的低價(jià)?！斑@樣的價(jià)格，我們工薪也承受得起，也是想稍微改善住房條件嘛，其它地方實(shí)在太貴?！币晃灰押灱s客戶這樣對(duì)筆者說(shuō)。而就在9月上旬，一些新開(kāi)的均價(jià)為1.4萬(wàn)左右的樓盤(pán)，由于沒(méi)有特價(jià)房的推出，一些瞄準(zhǔn)特價(jià)房的剛需購(gòu)房者就此放棄。該案場(chǎng)相關(guān)負(fù)責(zé)人員也表示說(shuō)：“很多客戶都跑來(lái)和我說(shuō)，之前去了其它的樓盤(pán)看看，但沒(méi)有特價(jià)房就跑這里看了?！?

　　房企以價(jià)換量求資金運(yùn)轉(zhuǎn)

　　種種跡象表明，隨著下半年供應(yīng)量的增加，開(kāi)發(fā)商們正結(jié)束觀望，通過(guò)打折促銷，采取“以價(jià)換量”的市場(chǎng)策略，再加之剛性需求的釋放，使得上海商品房成交量在逐漸回升。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，成交量的反彈，部分原因是開(kāi)發(fā)商在“以價(jià)換量”求得資金運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　據(jù)永慶房屋研展部統(tǒng)計(jì)，9月上旬滬上一手房的成交量共為4963套，8月上旬的成交量為2875套，環(huán)比之下成交量回升了72.6%。數(shù)據(jù)顯示9月上旬一手房的平均成交單價(jià)為20841元/平方米，環(huán)比8月上旬的一手平均成交單價(jià)21128元/平方米，于9月上旬平均成交單價(jià)基本持平。另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，9月上旬成交單價(jià)在5萬(wàn)元以上的樓盤(pán)，較8月上旬爆增160.7%。

　　經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的冷凍期后，房?jī)r(jià)又開(kāi)始以“驕傲”的姿態(tài)開(kāi)始上升，“金九銀十”的威力開(kāi)始漸漸顯現(xiàn)。華燕集團(tuán)地產(chǎn)分析師張宏偉對(duì)此也發(fā)表評(píng)論說(shuō)：“接下來(lái)的金九銀十，在比較大規(guī)模推盤(pán)的情況下，如果大多數(shù)樓盤(pán)打折促銷，量增價(jià)穩(wěn)就可以成為一種市場(chǎng)態(tài)勢(shì)?！笨梢钥闯?，被積壓的購(gòu)房熱情由于開(kāi)發(fā)商的“撒手放盤(pán)”而點(diǎn)燃。但不可否認(rèn)的是，市場(chǎng)的再次風(fēng)生水起會(huì)否帶來(lái)又一波的政策調(diào)控。本報(bào)地產(chǎn)評(píng)論員 皋靜枝

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