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10月房地產(chǎn)經(jīng)理人信心指數(shù)微升 房企以價換量做促銷
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:中國房地產(chǎn)報 閱讀 471 次
據(jù)《中國房地產(chǎn)報》,金九銀十季,經(jīng)理人信心保持平穩(wěn)增長。中國房地產(chǎn)報調(diào)查結(jié)果顯示,10月中國房地產(chǎn)經(jīng)理人信心指數(shù)(China Real-Estate Manager Confidence Index,簡稱中房MCI指數(shù))小幅提升,環(huán)比提升1%至81.12。
隨著限購的進一步松綁以及限貸松綁預(yù)期的提升,樓市現(xiàn)回暖跡象。接受中國房地產(chǎn)報調(diào)查的多位職業(yè)經(jīng)理人本月信心基本與9月持平。更多的開發(fā)商對于調(diào)整期市場已經(jīng)表現(xiàn)淡定,認為今年的“金九銀十”差于往年,不會出現(xiàn)爆發(fā)式增長。
“根據(jù)市場情況調(diào)整,該降就降。”在年度銷售目標(biāo)的壓力下,以價換量的銷售策略得到了多位經(jīng)理人的認同,有部分開發(fā)商也將全年推貨放在9月和10月,以沖刺全年銷售任務(wù)。
下一階段,職業(yè)經(jīng)理人較關(guān)心的有兩大問題,一個是資金問題,國家是否會出臺一些政策,尤其是財政政策來對房地產(chǎn)商提供一些支持。另一個是國家宏觀經(jīng)濟是否能夠回暖,以刺激消費者的消費情緒和能力。
旺季不旺
與往年“金九銀十”不一樣,今年的“金九銀十”,許多購房者出現(xiàn)觀望心態(tài),“十一”或許會成為部分人出手的一個時間節(jié)點。
從調(diào)查結(jié)果看,10月房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理信心指數(shù)與9月差別不大,出現(xiàn)1%的漲幅。約有接近一半的職業(yè)經(jīng)理人信心出現(xiàn)小幅上漲,35%左右經(jīng)理人信心與上月持平,還有約18%的經(jīng)理人信心微降。
“今年的市場比往年冷淡,融資環(huán)境還是比較緊。”五礦建設(shè)董事總經(jīng)理何劍波認為今年的“金九銀十”不同于往年。
新城控股副總裁歐陽捷認為,與2014年9月份相比,市場蛋糕不會再像過去一樣大,有些城市的蛋糕甚至在縮小,滬寧線五個主要城市從南京到上海,上半年的成交量下滑在21%~38%。不過,他表示新城控股旗下的新城地產(chǎn)今年上半年逆勢增長35%。
中建五局董事長魯貴卿判斷,整體形勢不會有大的變化,在四季度,特別是上市房企會加大推盤力度。“對于銷售政策會樂觀一點。”
在中房集團董事長沈東進看來,根據(jù)目前代理商反饋的信息,各地樓盤的銷售情況依然是去化緩慢,大部分城市的開發(fā)商都已開始采用做金融產(chǎn)品等方式變相降價,重慶的萬科甚至已經(jīng)采取了直接降價的促銷手段。
“目前雖然大部分城市都取消了限購政策,但是對于開發(fā)商和購房者的貸款政策依然沒有放松,部分開發(fā)商已經(jīng)出現(xiàn)了資金鏈危機的情況。目前來看,地方政策無法刺激樓市回暖,這使得購房者的觀望情緒愈加嚴(yán)重,因此如果沒有重大政策和市場環(huán)境的變動,我認為四季度房地產(chǎn)市場依然會處于冰封期。”沈東進說。
今典集團董事長張寶全的表達更直接。“如果說9月份市場還會對今年抱有幻想,那么接下來的10月份,就是幻想破滅的時候。”他認為,這次市場低谷并不是外部經(jīng)濟環(huán)境和房地產(chǎn)政策導(dǎo)致的,而是市場自發(fā)形成的。隨著房地產(chǎn)稅的出臺,人們購房投資的意愿會大大減少,現(xiàn)在購房的基本都是剛需,所以,以往的“金九銀十”不會出現(xiàn),即便10月份大家購房,也主要是剛需客戶。
以價換量
對于調(diào)整期的市場,開發(fā)商已經(jīng)逐漸學(xué)會了適應(yīng)規(guī)則。靈活的定價策略被大多開發(fā)商選用,或明或暗地降價跑量已是不爭的事實。
朗詩集團董事長田明認為,在成交不足的情況下,很多開發(fā)商的房子賣不掉,就會產(chǎn)生現(xiàn)金壓力。一些企業(yè)為了資金流就會降價,一旦降價,就會帶動周邊的樓盤降價。至于在潛在的市場降價壓力之下,朗詩是否也會加入降價行列,田明回應(yīng)道,要看市場情況來調(diào)整,行情該降的時候就降。
包頭的部分開發(fā)商亦表示,正在“以價換量做促銷”。
“開發(fā)商降不降價不是戰(zhàn)略性的問題,是每個開發(fā)商不同的策略性問題。”旭輝集團董事長林中說,公司今年的銷售目標(biāo)前面已經(jīng)完成了60%,后面只剩下40%,銷售壓力不大。因為銷售壓力比較小,加上公司有四十幾個項目,所以不會每個項目都降價,一定會采取隨行就市以及靈活應(yīng)變、一城一策的銷售策略。
“我們認為活得久比活得好更重要。我們會加強對樓盤的定位和渠道的拓展,在渠道上會加大一些力度,采用各種各樣的銷售渠道。”歐陽捷說,比如說跟電商合作,采用一些有針對性的銷售渠道,包括一些線下的圈層營銷等,主要是通過自己的能力達成銷售目標(biāo)。公司的策略則是穩(wěn)發(fā)展,從整體的經(jīng)濟環(huán)境考慮,適度穩(wěn)健發(fā)展比激進更加重要。
從市場反饋的信息看,一些大開發(fā)商已在調(diào)整價格,加速去化。
遠洋地產(chǎn)(遠洋萬和公館遠洋一方)總裁李明也公開表示,“下半年遠洋地產(chǎn)將合理調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu),以主流產(chǎn)品為主,定位剛需及剛需改善客戶,采取靈活的價格策略,促進完成全年400億的銷售目標(biāo)。”
萬科也在某項目開盤當(dāng)日推出了包括1萬抵8萬、“淘萬行動”賬單抵房款1萬元、按揭付款9.8折等在內(nèi)的優(yōu)惠。
田明認為,這次調(diào)整可能持續(xù)兩到三年的時間,并且會伴隨著行業(yè)的洗牌,但是不會出現(xiàn)斷崖式下跌。一方面是因為中國房地產(chǎn)市場總的需求量還是很大,有需求支撐。另一方面則是中國有比較強勢的政府,不會坐視不管。
金融政策成焦點
“現(xiàn)金流和融資渠道是我下一階段較關(guān)心的問題。”藍城中國執(zhí)行總裁傅林江說,如果限貸放松將會在一定程度上刺激市場。
在調(diào)查中,多位職業(yè)經(jīng)理人不約而同談到了對金融政策的關(guān)注。
事實上,在各地樓市“限購令”相繼退出之際,限貸政策松綁的呼聲開始愈演愈烈。9月22日以來,有關(guān)工、農(nóng)、中、建四大行放開限貸的傳聞持續(xù)發(fā)酵。雖然上述大行紛紛辟謠,不過,“將放寬頭套房貸認定標(biāo)準(zhǔn)”的消息仍然從不同渠道傳開。
“限貸松動對于購房者和開發(fā)商來說都是一個利好消息。”何劍波說。
河南新田置業(yè)有限公司總經(jīng)理馮常生認為,樓市政策的延續(xù)和改觀,都會給房地產(chǎn)市場帶來影響。對于市場上房貸政策放松的信息,如果放松頭套房貸政策抑或逐步放松、部分放松以至落實,可為購房者帶來更多的購購信心,也有助于增強購房者的支付能力,將進一步促進房地產(chǎn)市場消費。
“進入10月份,隨著天氣由熱轉(zhuǎn)涼,看房、購房的人數(shù)可能會增加,取消限購、放松限貸等一些確定或待確定消息,某種程度上也可為樓市和消費者帶來利好。跳躍式趨勢顯現(xiàn)的可能性較小,房地產(chǎn)市場、樓價、成交量價等會平穩(wěn)發(fā)展。”河南和諧置業(yè)有限公司總裁吳肄群說。
河南星聯(lián)置地(集團)有限公司副總經(jīng)理李濤同樣認為一些城市取消限購、房貸政策松動會利好市場,剛需和改善型住房可在10月得到進一步釋放。
“對于商業(yè)地產(chǎn)而言,關(guān)鍵在合理的配比和資金的周轉(zhuǎn)。”寶龍集團總裁許華芳說。
林中認為,像中大型的上市企業(yè),其實都不僅是面臨著資金壓力,核心還是要完成年度目標(biāo),完成對資本市場的承諾,還有平衡好自己各項指標(biāo)的表現(xiàn)。
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