盈利能力減弱

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，自2011年下半年以來，房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率和凈利率均經(jīng)歷了下滑。其中，上市房企的整體銷售毛利率水平從去年中期的39.82%下滑至三季度的38.96%;整體銷售凈利率則由去年中期的15.94%下滑至三季度的14.86%。

　　已披露2011年年報(bào)的23家房地產(chǎn)上市公司中，有近六成公司2011年毛利率和凈利率雙雙同比下滑。根據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，萬科A(000002)2011年的銷售毛利率為39.78%，同比下降0.9個(gè)百分點(diǎn);銷售凈利率為16.16%，同比下降了1.27個(gè)百分點(diǎn)。此外，華遠(yuǎn)地產(chǎn)(600743)、億城股份(000616)等公司的毛利率和凈利率下降幅度都在1個(gè)百分點(diǎn)以上。

　　盡管大部分房企依然在2011年保持著兩位數(shù)的收入增速，不過限購等一系列調(diào)控政策對(duì)房企成本控制和盈利能力的影響仍不容小視，這一點(diǎn)在房企龍頭萬科上已開始顯現(xiàn)。雖然2011年公司銷售金額再度突破千億元，不過萬科董事會(huì)秘書譚華杰直言，2011年下半年后，市場(chǎng)景氣度下滑，企業(yè)打折促銷行為增加，住宅銷售的毛利率不可避免地受到影響，預(yù)計(jì)未來一段時(shí)期，公司的結(jié)算毛利率和凈利率相對(duì)于2011年均將有所下降。

　　從全國情況來看，去年三季度后，為促進(jìn)項(xiàng)目銷售，不少房企都開始進(jìn)行名目繁多的打折促銷，打折潮在行業(yè)內(nèi)不斷擴(kuò)大。與此同時(shí)，各地價(jià)格上漲的現(xiàn)象受到遏制，房?jī)r(jià)松動(dòng)和回落的城市數(shù)量日益增多。到了2012年1月，全國70個(gè)大中城市的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比已無一上漲，全部下降或持平。

　　費(fèi)用大幅上漲

　　統(tǒng)計(jì)顯示，已公布年報(bào)的23家房地產(chǎn)上市公司2011年三項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)達(dá)到101.23億元，同比增長(zhǎng)了37.27%。其中，銷售費(fèi)用同比增長(zhǎng)了37.63%，管理費(fèi)用大幅上漲了45.2%，財(cái)務(wù)費(fèi)用同比增長(zhǎng)9.24%。

　　通常情況下，企業(yè)在擴(kuò)大產(chǎn)能、開拓市場(chǎng)的過程中，會(huì)增加銷售上的費(fèi)用支出。特別是當(dāng)市場(chǎng)環(huán)境變化時(shí)，企業(yè)在營銷和廣告上的支出也會(huì)相應(yīng)增加，這一點(diǎn)在房地產(chǎn)公司上尤為明顯。

　　萬科2011年的品牌宣傳推廣費(fèi)用達(dá)到8.99億元，同比增長(zhǎng)了31.71%。億城股份的銷售費(fèi)用同比增長(zhǎng)了54.55%，公司稱主要為2011年在建在售項(xiàng)目增加、營銷推廣費(fèi)用相應(yīng)增加所致。渝開發(fā)(000514)廣告費(fèi)用的大幅增長(zhǎng)也帶動(dòng)了公司銷售費(fèi)用上漲。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)外部環(huán)境發(fā)生變化時(shí)，企業(yè)更傾向于通過費(fèi)用控制來達(dá)到降低成本的目的，未來房企在

大力度。
 

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