2012年的樓市在調(diào)控力度不見放松的前提下，基調(diào)還是觀望。但是，因為將要面臨更加巨大的資金壓力，開發(fā)商將不得不升級優(yōu)惠措施，而2012年春末夏初和“十 一”黃金周前后，剛需可尋找合適的機(jī)會出手。

對于剛性需求來說，2012年可關(guān)注5月、10月兩個時間節(jié)點(diǎn)。

在剛剛過去的一年里，包括北京上海等在內(nèi)的一線城市樓市在極為冷清的環(huán)境下度過了艱難的一年。就2012年來說，行情轉(zhuǎn)暖的可能性幾乎不存在。因此可以初步斷定，2012年樓市雖然不太可能復(fù)制2011年的行情，但在市場環(huán)境并未出現(xiàn)改變的前提下，還是會走出相似的行情

根據(jù)萬得資訊監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，在2011年三季末，所有141家上市房企的貨幣資金總額為2123.44億元，相較在此之前一直維持不變的2200億元的水平，出現(xiàn)下滑跡象。本刊在當(dāng)時就曾指出，由于貨幣資金數(shù)量的下滑，導(dǎo)致開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)狀況變得有些晦澀起來。本刊當(dāng)時還注意到，由于上市房企的有息負(fù)債總額和一年內(nèi)到期有息負(fù)債總額均出現(xiàn)不同程度的增加，資金鏈狀況在不斷惡化。

不過，始于2011年10月底的降價促銷現(xiàn)象并未進(jìn)一步擴(kuò)大。在隨后近四個月的時間里，采取降價促銷的開發(fā)商僅中海、萬科、龍湖、綠地、星河灣等知名開發(fā)商，而大多數(shù)開發(fā)商仍然采取觀望態(tài)勢，這又是為何？其中一個較主要的原因在于除了銀行貸款之外，包括房地產(chǎn)信托、私募等在內(nèi)的負(fù)債還沒有到期，尚未被火燒到眉毛的開發(fā)商雖然有些著急，但對資金的渴求程度并不高。

近日，綠城在一周之內(nèi)賣出五個子項目，證大也退出了“外灘地王”項目，這都在表明，隨著時間的推移，隨著資金鏈緊張程度的加劇，開發(fā)商的日子已經(jīng)變得更為艱難。而雪上加霜的是，將于2012年年中到期的部分負(fù)債無疑會使得緊張程度放大。

世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松在某營銷論壇上分析指出，除銀行貸款之外的負(fù)債主要包括離岸的私募債、信托、房地產(chǎn)基金和民間借貸。而目前可以確定的是，包括2010年年中發(fā)行的兩年期離岸私募債和自2010年以來陸續(xù)發(fā)行的信托，都將于2012年年中到2013年陸續(xù)到期。其中，離岸私募債務(wù)涉及項目1000余個，房地產(chǎn)信托總額達(dá)7.6萬億元，其中有三分之二投向了房地產(chǎn)業(yè)。

根據(jù)市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，京、滬、穗、深等一線城市商品房交易量同比下滑幅度在10%~20%不等；二線城市中，雖然蘇州、昆明等交易量較2010年有所回升，但大多數(shù)城市仍然下滑，如杭州、南京在內(nèi)的主要二線城市交易量同比下滑幅度達(dá)到了20%以上（具體可見表）。

相關(guān)人士分析指出，2012年樓市可能陷入深度博弈。預(yù)計在 2012年上半年，調(diào)控效果將進(jìn)一步顯現(xiàn)，需求仍將被抑制，一線城市及二線城市受政策影響的程度仍將擴(kuò)大。而過去兩年新開工項目將入市，推動庫存量的進(jìn)一步上升和房價下行；保障房建設(shè)力度將持續(xù)加大，規(guī)模迅速增加；房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力短期內(nèi)還將不斷增加，貨幣政策微調(diào)也難以很快緩解這一資金壓力。

標(biāo)桿企業(yè)主導(dǎo)市場

2012年，市場仍然由標(biāo)桿房企主導(dǎo)。

近日，公布了2011年度中國房地產(chǎn)銷售額百億企業(yè)榜單，根據(jù)這份名單記者發(fā)現(xiàn)，排在前列的房企，無一例外均對價格策略進(jìn)行了調(diào)整，恒大、萬科、中海、遠(yuǎn)洋等是2011年進(jìn)行價格調(diào)整較早的開發(fā)商，成為行業(yè)的贏家；龍湖、綠地也及時做出了調(diào)整，所以也交出了不錯的“成績單”。

而面對比2011年更為嚴(yán)峻的市場形勢，本刊認(rèn)為標(biāo)桿房企將會采取更為主動激進(jìn)的方式，以占據(jù)有利位置。在限購不放松的前提下，包括萬科、恒大等講究資金快速周轉(zhuǎn)的企業(yè)，極有可能不會有耐心等到個銷售旺季的來臨，春季之后便會果斷出手。其實早在2008年，萬科就曾經(jīng)率先采用降價策略，刮起一股降價旋風(fēng)。

降價幅度會不會進(jìn)一步加大？在2011年底，有少數(shù)樓盤也嘗試降價促銷，但購房者并不購賬，個別樓盤降幅達(dá)到20%，卻并未出現(xiàn)現(xiàn)象，這表明市場對價格調(diào)整幅度預(yù)期已然加大。因此在這種情況下，延續(xù)之前的降價標(biāo)準(zhǔn)可能效果不大，唯有采取更為積極的價格策略，升級優(yōu)惠措施，才能打動購房者，并激起其購購欲望。

在標(biāo)桿企業(yè)的帶動下，加之受制于還債壓力，在2011年還保持觀望態(tài)勢的中小房企，已經(jīng)別無選擇，除了賣項目“抱大腿”，能做的就是緊跟形勢降價促銷。

春末、金秋有機(jī)會

2012年春末夏初和“十 一”黃金周前后，將會成為開發(fā)商集中促銷時節(jié)，因而對于剛需而言，可擇機(jī)而動。

雖然前文中提到，萬科、恒大等房企極有可能在春季之后就開始采取新一輪降價攻勢，但其時形勢尚未完全明朗，因此跟進(jìn)者可能不會很多。而只有等到“兩會”結(jié)束，樓市調(diào)控已有定論之后，開發(fā)商才會真正出招。調(diào)控松動的可能性極小，因此在4月份之后，降價促銷現(xiàn)象將集中出現(xiàn)。此外，每年的“金九銀十”是旺季，開發(fā)商自然不會漏掉這個時間段，在此期間打折促銷現(xiàn)象肯定也會層出不窮。

觀察百億代表企業(yè)2011年逐月銷售表現(xiàn)，也不難發(fā)現(xiàn)這樣的規(guī)律，2011年上半年，銷售量逐步走高，6月份達(dá)到較高峰。而實際上，這與萬科、恒大、富力在二三線城市大力促銷有著密切的關(guān)系。隨后，在9、10月份又出現(xiàn)一波短暫的“小高潮”，這也跟萬科、中海、龍湖、綠地等房企同時展開的大力促銷活動有關(guān)。

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