開發(fā)商不得擅自利用物業(yè)共用部分進行經營，開發(fā)商要在每年季度公示上一年度的物業(yè)收支情況……北京市住建委昨天公布《北京市臨時管理規(guī)約制定規(guī)范及示范文本》的征求意見稿，公開征集社會各界的意見和建議。征求意見時間為10月13日至10月22日。

　　賣房前要公示臨時管理規(guī)約

　　據(jù)介紹，此次制定的臨時管理規(guī)約制定規(guī)范及示范文本是《北京市物業(yè)管理辦法》重要的配套政策之一，它將作為業(yè)主入住后到成立業(yè)主大會這段時間里，開發(fā)商和業(yè)主對小區(qū)物業(yè)相關問題、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應當履行的義務等事項，依法作出的約定。規(guī)約作為購房合同的附件，開發(fā)商和業(yè)主簽字后，就必須遵守。

　　由于《北京市物業(yè)管理辦法》中規(guī)定，開發(fā)商提供前期物業(yè)服務。因此，臨時管理規(guī)約將由開發(fā)商制定。開發(fā)商應當在銷售房屋前制定臨時管理規(guī)約，并在銷售場所公示?！巴瑫r，在單個業(yè)主購房前，開發(fā)商還要向業(yè)主明示臨時管理規(guī)約，并予以說明”，市住建委相關負責人說。

　　季度公示去年物業(yè)收支

　　“此次修訂的臨時管理規(guī)約，與過去的不同，是體例上的變化。”這位負責人說，過去的臨時管理規(guī)約只是發(fā)布了一個示范文本，而其中的內容則大都是規(guī)定死的，缺少對開發(fā)商的限制，一些業(yè)主的行為也受到了具體條款的限制。

　　而此次新版臨時管理規(guī)約，分為制定規(guī)范和示范文本兩個部分。其中，制定規(guī)范明確了開發(fā)商在制定臨時管理規(guī)約中，必須遵循的原則，包括基本內容、法律效力、以及必須寫入規(guī)約中的條款等?！斑@主要是規(guī)范開發(fā)商依法合理地制定規(guī)約，避免開發(fā)商通過制定臨時管理規(guī)約的權利，侵害業(yè)主的合法權益。”這位負責人說。

　　如條款規(guī)定：開發(fā)商應當于每年季度，公示上一年度前期物業(yè)服務合同履行情況、物業(yè)服務項目收支情況。這在以往的規(guī)約中是沒有的。

　　休息日全天禁止裝修

　　示范文本主要包括物業(yè)基本情況，物業(yè)使用、維護和管理，前期物業(yè)服務，裝飾裝修，頭次業(yè)主大會會議籌備以及物業(yè)項目查驗交接等內容?！盀榱藴p少固定條款對業(yè)主的限制，新版的規(guī)約中，一些內容都改成了選擇性條款。由開發(fā)商和業(yè)主之間自行約定?！边@位負責人說。

　　“這是因為有些條款在物業(yè)管理辦法和前期物業(yè)合同中就已經明確，而且有些內容也不適宜約定太死，比如禁止的行為，老版規(guī)約里有8條，但實際上約定100條都不夠，還是讓開發(fā)商和業(yè)主之間自己約定?！?

　　此外，示范文本頭次明確了裝修作業(yè)的時間。法定休息日、節(jié)假日全天及工作日12時至14時、18時至次日8時，禁止在已竣工交付使用的住宅樓內進行產生噪聲的裝修作業(yè)。如果違反約定，開發(fā)商應當及時告知并勸阻。如果拒不改正的，開發(fā)商應當及時向有關主管部門報告，并在小區(qū)內公示違規(guī)行為。

　　- 新舊規(guī)約變化

　　業(yè)主大會辦公房面積要明示

　　增

　　●物業(yè)服務用房的位置、面積，以及業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房的位置和面積。

　　●業(yè)主在辦理房屋交付手續(xù)前，應當向開發(fā)商領取所購房屋的“業(yè)主一卡通”，與銀行、建設單位簽訂前期物業(yè)服務費托收協(xié)議，并按照前期物業(yè)服務合同約定的費用標準在“業(yè)主一卡通”內預存不超過12個月的物業(yè)費。

　　●增加頭次業(yè)主大會會議籌備和物業(yè)項目查驗交接的內容，如開發(fā)商應當自頭次業(yè)主大會會議籌備組成立之日起7日內，向籌備組提供業(yè)主名冊、業(yè)主專有部分面積等資料，并承擔籌備及召開頭次業(yè)主大會會議所需費用?；I備組可以與開發(fā)商協(xié)商所需費用的具體事項和數(shù)額。

　　減

　　●對業(yè)主享有的權利、應履行的業(yè)務，以及小區(qū)內禁止的行為，不再進行具體的約定。

　　●比如在寵物飼養(yǎng)和車輛停放方面，只是約定要遵守《北京市養(yǎng)犬管理規(guī)定》。

　　●要簽訂停車管理協(xié)議，按位停車等外，條款的其他部分都空著，開發(fā)商和業(yè)主可以自行約定。

　　●而陽臺封閉和太陽能熱水器的安裝條款，也全部空白。(記者 馬力)

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