近日，有媒體報(bào)道一份《住房綠皮書》稱“福州房價(jià)泡沫指數(shù)全國較高”，再次引起房價(jià)泡沫問題的媒體討論。這個(gè)結(jié)論是否科學(xué)？測(cè)算的數(shù)據(jù)由何而來？對(duì)此，記者進(jìn)行調(diào)查采訪。

　　“泡沫”的測(cè)算方法是否科學(xué)？

　　什么是房價(jià)泡沫？記者走訪了有關(guān)業(yè)內(nèi)人士，他們認(rèn)為，房價(jià)泡沫通常指房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格超過購房消費(fèi)者的需求能力價(jià)格的部分。判斷房價(jià)有無泡沫的指標(biāo)，一般有實(shí)際價(jià)格與理論價(jià)格的吻合度、空置率、房價(jià)收入比、房價(jià)房租比等。從理論上講，實(shí)際價(jià)格與理論價(jià)格的吻合度是較理想的衡量指標(biāo)，但該指標(biāo)理論價(jià)格核算比較困難。人們衡量房價(jià)泡沫流行選用房價(jià)收入比或房價(jià)房租比。關(guān)于房價(jià)泡沫的測(cè)算方式，在學(xué)術(shù)界還沒有一個(gè)明確的結(jié)論。

　　根據(jù)媒體報(bào)道,房價(jià)泡沫指數(shù)是通過一定的計(jì)算程序得來的，泡沫指數(shù)=(實(shí)際價(jià)格-基準(zhǔn)價(jià)格)/實(shí)際價(jià)格。其中，實(shí)際價(jià)格是2010年9月35個(gè)大中城市二類地段普通商品住宅集中成交價(jià)?；鶞?zhǔn)價(jià)格是通過對(duì)包括2009年家庭人均可支配收入、客運(yùn)量、貨運(yùn)量、地方財(cái)政預(yù)算內(nèi)支出、固定資產(chǎn)投資總額、城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄年末余額、社會(huì)商品零售總額、貨物進(jìn)出口總額、年末實(shí)有公共(汽)電車營運(yùn)車輛數(shù)、普通高等學(xué)校在校學(xué)生數(shù)、執(zhí)業(yè)(助理)醫(yī)師人數(shù)等11項(xiàng)指標(biāo)參數(shù)進(jìn)行演算而來。

　　這種算法試圖采用實(shí)際價(jià)格與理論價(jià)格吻合度來衡量房價(jià)泡沫，核算是比較復(fù)雜和困難的，結(jié)論的爭(zhēng)議也會(huì)比較大，為什么呢？

　　按照它的算法，全國35個(gè)大中城市商品住房價(jià)格泡沫指數(shù)為29.5%，七個(gè)城市房價(jià)泡沫超過50%。而查閱2009年版《住房綠皮書》發(fā)現(xiàn)，去年全國35個(gè)大中城市商品住房價(jià)格泡沫指數(shù)僅為14.1%，不到今年的一半。在2009年版和2010年版的綠皮書中，選擇的35個(gè)城市完全相同，計(jì)算基準(zhǔn)價(jià)格所用的11項(xiàng)參照也沒有變化。先進(jìn)不同的是，今年的綠皮書在計(jì)算實(shí)際價(jià)格時(shí)，選取的是城市二類地段的普通商品房價(jià)格，而去年的綠皮書選用整個(gè)城市的平均房價(jià)。

　　然而，房價(jià)取決于多種因素，特別是和住宅所在地點(diǎn)有關(guān)的包括各個(gè)城市的氣候、人口、產(chǎn)業(yè)狀況、就業(yè)、收入水平、交通、文化教育和醫(yī)療設(shè)施等因素密切相關(guān)。直接采用二類地段某些商品房價(jià)格真能代表城市的房地產(chǎn)整體實(shí)際價(jià)格水平嗎？基準(zhǔn)價(jià)格(理論合理價(jià)格)真能根據(jù)這11個(gè)指標(biāo)計(jì)算推定嗎？比如，選取普通高等院校在校學(xué)生數(shù)能代表一個(gè)城市居民的教育水準(zhǔn)嗎，執(zhí)業(yè)醫(yī)師數(shù)能代表一個(gè)城市的醫(yī)療水平嗎？氣候、文化、環(huán)境等影響房價(jià)等因素有考慮到嗎？等等。

　　房地產(chǎn)有位置上的先進(jìn)性特征，人們很難比較不同地點(diǎn)的房價(jià)?！熬G皮書對(duì)福州房價(jià)泡沫指數(shù)進(jìn)行簡(jiǎn)單測(cè)算，不深入當(dāng)?shù)卣{(diào)研直接得出結(jié)論，是值得商榷的”，專家說。

　　福州房價(jià)存在泡沫嗎？

　　按照《住房綠皮書》的算法，福州是房價(jià)泡沫成分占超過了50%的七個(gè)城市之一，這符合實(shí)際嗎？福州房價(jià)真的存在泡沫嗎？

　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的七十個(gè)大中城市9月份房屋銷售價(jià)格指數(shù)顯示，福州市2010年9月平均房價(jià)10417元/平方米(不包括所屬縣市房價(jià)數(shù)據(jù))，排在全國第12位，9月房屋銷售價(jià)格指數(shù)同比上漲3.2%，遠(yuǎn)低于全國的平均水平9.1%；環(huán)比上漲0.4%，也低于全國0.5%的平均水平。專家因此認(rèn)為，福州市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康的、穩(wěn)定的，房價(jià)是基本合理的。

　　當(dāng)然，相對(duì)福州市平均工資水平偏低來說，福州部分樓盤商品房價(jià)格顯得過高。但也要看到，福州是省會(huì)城市，這里的生態(tài)環(huán)境比較好，今年7月被中國環(huán)境規(guī)劃院評(píng)為“較宜居城市”，有大批來自國外、臺(tái)灣地區(qū)和大陸其他省市的客商看中這塊“福地”，紛紛在福州購房置業(yè)，這在一定程度上推動(dòng)了福州高價(jià)商品房市場(chǎng)的發(fā)展，導(dǎo)致福州房價(jià)水平提高，超出了工資收入水平。

　　長期以來，福州市積極實(shí)施樓市政策性調(diào)控。福州市房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)人介紹，福州樓市調(diào)控政策體現(xiàn)了“一限、二壓、三?！钡奶攸c(diǎn)：“一限”就是限購限貸；“二壓”就是壓樓市虛火、壓房價(jià)暴漲，抑制投資、投機(jī)性住房需求；“三?！保褪潜Ｃ裆?，從住房供應(yīng)和需求兩方面入手，加大雙向調(diào)節(jié)力度，發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用，增加市場(chǎng)有效供應(yīng)，加強(qiáng)市場(chǎng)秩序監(jiān)管，推進(jìn)保障房建設(shè)?！度嗣袢?qǐng)?bào)》10月11日刊發(fā)文章，對(duì)福州市的這一做法予以充分肯定。

　　根據(jù)《人民日?qǐng)?bào)》的報(bào)道，從2010年10月10日起至12月31日，福州本市行政區(qū)域內(nèi)戶籍居民同一購房家庭(包括購房人、配偶及未成年子女，下同)，只能在本市5城區(qū)新購購1套商品住房。交易時(shí)間的認(rèn)定，以在福州市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)網(wǎng)簽購房合同的時(shí)間為準(zhǔn)。房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、個(gè)人所得稅方面，福州市規(guī)定，對(duì)個(gè)人購購普通住房，且該住房屬于家庭先進(jìn)住房的，減半征收契稅(即按1.5%征收契稅)；對(duì)個(gè)人購購90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭先進(jìn)住房的，減按1%稅率征收契稅；對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。為了加強(qiáng)商品房銷售價(jià)格管理，還規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行商品房價(jià)格銷售管理規(guī)定，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)對(duì)外銷售。銷售價(jià)格調(diào)整幅度超過10%的必須重新申報(bào)預(yù)售方案。嚴(yán)格商品房預(yù)售許可管理，進(jìn)一步落實(shí)取得預(yù)售許可證后10日內(nèi)開盤和一次性公開銷售房源制度，防止開發(fā)企業(yè)捂盤惜售行為。

　　此外，福州市委、市政府還加大保障性住房建設(shè)力度。據(jù)福州市發(fā)改委負(fù)責(zé)人介紹，今年福建省下達(dá)全省各設(shè)區(qū)市各類保障性住房工程建設(shè)目標(biāo)任務(wù)63783套，福州市2010年計(jì)劃建設(shè)25400套保障性住房，占全省39.8%。截至今年10月，福州市已開工建設(shè)28539套保障性住房，完成計(jì)劃數(shù)的112.4%。今年在售經(jīng)濟(jì)適用房均價(jià)3139元/平方米(電梯房)，對(duì)接拆遷安置限價(jià)房均價(jià)約3400元/平方米。福州市加快保障性住房的建設(shè)，抑制投資投機(jī)性需求，成效初顯。

　　由此可以推論，媒體報(bào)道的“福州房價(jià)泡沫較高”的說法在邏輯上是不準(zhǔn)確的。相信經(jīng)過福州市積極穩(wěn)妥的調(diào)控政策，福州的房價(jià)將繼續(xù)保持合理性，福州房地產(chǎn)業(yè)也將健康穩(wěn)定發(fā)展。(陳言明）

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