昨日，中國(guó)社科院在京發(fā)布了2011年《住房綠皮書》，綠皮書中較引人關(guān)注的是它指出35個(gè)大中城市平均房?jī)r(jià)泡沫為29.5%，而合肥與廣州、昆明、南昌等城市同屬“存在一定的泡沫”。因?yàn)榫G皮書并未全文發(fā)布，尚無法得知全部數(shù)據(jù)，但執(zhí)筆人鄒琳華博士昨日向記者透露，合肥的樓市泡沫含量經(jīng)測(cè)算為23.7%。

　　【解讀】

　　23.7%如何得出

　　綠皮書指出，通過對(duì)2010年9月全國(guó)35個(gè)大中城市二類地段(城市一般地段)普通商品住宅集中成交價(jià)的對(duì)比分析發(fā)現(xiàn)，全國(guó)35個(gè)大中城市二類地段普通商品住房平均房?jī)r(jià)泡沫為29.5%。

　　分城市看，泡沫指數(shù)較高的前七個(gè)城市分別是：福州、杭州、南寧、青島、天津、蘭州、石家莊。這些城市的泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在50%以上。

　　泡沫較高，泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在30%~50%之間的城市有：北京、深圳、武漢、長(zhǎng)春、寧波、哈爾濱、大連、貴陽、上海、鄭州、成都。

　　存在一定的泡沫，泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在10%以上30%以下的城市有南昌、濟(jì)南、合肥、西安、廣州、昆明、西寧、長(zhǎng)沙。

　　采訪中，綠皮書的執(zhí)筆人鄒琳華博士告訴記者，測(cè)算泡沫是兩個(gè)核心數(shù)據(jù)的比較，個(gè)是基準(zhǔn)價(jià)格，也就是沒有泡沫的房?jī)r(jià)，這個(gè)數(shù)據(jù)是包括GDP、居民收入、教育發(fā)展指數(shù)、醫(yī)療發(fā)展指數(shù)等10多個(gè)數(shù)據(jù)綜合并與相近發(fā)展程度的城市比較后得出的。合肥的基準(zhǔn)房?jī)r(jià)經(jīng)過測(cè)算應(yīng)為4731元每平米。而含有泡沫的數(shù)據(jù)則來自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局9月份統(tǒng)計(jì)的合肥二類地段普通商品住房的集中成交價(jià)，合肥的這個(gè)價(jià)格為6202元每平米。

　　如此算來，1471元每平米則為合肥的泡沫，泡沫含量為23.7%。

　　將合肥放第三檔有道理

　　那么，對(duì)于將合肥的房地產(chǎn)市場(chǎng)列入“存在一定泡沫”的隊(duì)伍，本土學(xué)者有著怎樣的看法？合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)朱德開教授認(rèn)為，這一說法是準(zhǔn)確的。

　　“因?yàn)楝F(xiàn)在全文以及研究方法沒有公布，但是將合肥放在第三個(gè)‘存在一定泡沫’的檔次上是準(zhǔn)確的。 ”朱德開教授認(rèn)為，合肥尚處在城市化進(jìn)程加速期，房地產(chǎn)市場(chǎng)還處在一個(gè)成長(zhǎng)期，泡沫不應(yīng)該比一線城市大。另外，朱德開教授解讀“泡沫”認(rèn)為其實(shí)際上就是房?jī)r(jià)超過城市中多少人的購(gòu)購(gòu)力。對(duì)此，朱德開研究認(rèn)為，目前合肥有大約60%家庭購(gòu)購(gòu)住房屬于“非常困難”。

　　【解釋】

　　并非房?jī)r(jià)高就泡沫大

　　值得注意的是，與合肥同屬“存在一定的泡沫”的城市還有如廣州這樣的城市，而泡沫指數(shù)較高的則是“福州、杭州”，并非北京、上海、深圳等房?jī)r(jià)高企的城市。對(duì)此，鄒琳華博士解釋，泡沫指數(shù)并非房?jī)r(jià)指數(shù)，并不是房?jī)r(jià)高，泡沫就一定高，泡沫指數(shù)只表示房?jī)r(jià)虛高的部分在房?jī)r(jià)中的比重。

　　作為綠皮書的執(zhí)筆者，鄒琳華認(rèn)為，泡沫指數(shù)并非有意為地方政府施壓，也不是對(duì)未來房?jī)r(jià)的變動(dòng)有指向性，“只是一個(gè)參考數(shù)據(jù)”。他坦言，這只是一個(gè)學(xué)術(shù)研究，自己甚至沒有來過合肥，只是路過而已。

　　綠皮書中也指出，泡沫指數(shù)的取值在0~1之間，泡沫指數(shù)越大，說明該城市房?jī)r(jià)中的泡沫成分越大。需要注意的是，房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)的估計(jì)不可避免地要受到數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性的干擾。而且由于部分城市數(shù)據(jù)特別是房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)不完全準(zhǔn)確，房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)仍有被夸大或縮小的可能。

　　【解決】

　　提高收入才能消減泡沫

　　那么，這些泡沫來自哪里，又如何消減？對(duì)此，有省內(nèi)房產(chǎn)行業(yè)專家認(rèn)為，合肥市的泡沫與長(zhǎng)沙、南昌類似，來自如2009年底至2010年4月間等多輪的“房?jī)r(jià)過快上漲”，而根本來源則是投資與投機(jī)行為所導(dǎo)致的。

　　對(duì)于如何消減，受訪的多位專家坦言，國(guó)家在今年的兩次調(diào)控實(shí)際上就是希望壓制房?jī)r(jià)，不能讓泡沫過大而破裂，但論及合肥本地，居民收入的增長(zhǎng)以及城市吸引力的提升才是消減泡沫，保持樓市良性發(fā)展的根本之道。

　　檔

　　(50%以上)福州(70.3% )、杭州(66.9%)、南寧(66.8%)、青島(55.8% )、天津(54.2%)、蘭州(53.4%)、石家莊(52.0%)

　　檔

　　(30%～50%)北京(49.6% )、深圳(48.5%)、武漢(48.1%)、長(zhǎng)春(47.3% )、寧波(44.4%)、哈爾濱(41.7%)、大連(40.0%)、貴陽(36.9%)、上海(36.5%)、鄭州(34.6%)、成都(30.0%)

　　第三檔

　　(10%～30%)南昌、濟(jì)南、合肥、西安、廣州、昆明、西寧、長(zhǎng)沙（中國(guó)安徽在線）

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