全國>>

您的當(dāng)前位置:海南房產(chǎn)網(wǎng) - 搜游居 > 房產(chǎn)資訊 > 李宇嘉:二線樓市治理 重啟限購不如增加供應(yīng)

李宇嘉:二線樓市治理 重啟限購不如增加供應(yīng)

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞  閱讀 476 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

    近年來,“去行政化”是樓市管理的主基調(diào),過去樓市“10年9調(diào)”時(shí)期較多出現(xiàn)的“限購”、“限價(jià)”等行政干預(yù)政策相繼退出。但在近期,重啟行政干預(yù)措施的呼聲越來越高、案例也越來越多,例如北京、上海重拾戶型限制的“9070”政策,北京通州、河北“北三縣”重啟限購政策,蘇州、南京重磅出爐住房限價(jià)、土地限價(jià)政策,5月房?jī)r(jià)漲幅居頭的合肥,限購重啟箭在弦上。

  如果說,城市空間逼仄無法適應(yīng)人口流入、住房需求,一線城市采取限購、限戶型等措施迫不得已,那么,空間和土地并不存在供應(yīng)瓶頸的二線城市,緣何逆頂層設(shè)計(jì)而讓剛剛退出不久的行政干預(yù)復(fù)歸?直接原因在于,近期二線城市房?jī)r(jià)和地價(jià)“高燒不退”。5月的百城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示,漲幅榜首0的清一色是二線城市,北上廣深跌出前十,這種分化在過去從未出現(xiàn)。

  二線城市土地市場(chǎng)更是火爆。中原地產(chǎn)報(bào)告顯示,截至5月31日,今年共出現(xiàn)155宗高總價(jià)、高單價(jià)、高溢價(jià)“地王”,遠(yuǎn)高于2015年的95宗。其中,51宗溢價(jià)率在100%以上,80%的“地王”誕生在二線城市。被稱為樓市“新四小龍”南京、蘇州、合肥和廈門,成為今年“地王”出現(xiàn)較多的區(qū)域。4月以來,蘇州、南京和合肥共出讓50宗土地,溢價(jià)率均超過100%,60%為“三高地王”。

  毫無疑問,“地王”的示范效應(yīng)太強(qiáng)了,高地價(jià)必然意味著未來的高房?jī)r(jià),短期內(nèi)會(huì)造成購房需求蜂擁入市。需求高漲在推升房?jī)r(jià)的同時(shí),也強(qiáng)化了市場(chǎng)看好未來樓市的預(yù)期,造成房?jī)r(jià)和地價(jià)輪番上漲。當(dāng)前,熱點(diǎn)二線城市月度成交量同比漲幅在150%~200%,房?jī)r(jià)和地價(jià)創(chuàng)新高,如合肥房?jī)r(jià)已邁入未有的“萬元時(shí)代”,比去年底上漲了44.2%。

  同時(shí),熱點(diǎn)二線城市樓市投機(jī)炒作增多。庫存周期只有3個(gè)月的合肥,據(jù)說已進(jìn)入“搶房”時(shí)期,45%~50%的房子被外地人購走;廈門的中介機(jī)構(gòu)表示,目前外地人在廈門購房占60%~70%,投資性購房占50%。

  房?jī)r(jià)暴漲一年有余的一線城市樓市,今年3月發(fā)布緊縮性調(diào)控措施,特別是強(qiáng)化了限購的力度。那么,泡沫已現(xiàn)的二線樓市,會(huì)步一線城市后塵,重拾限購嗎?

  作為樓市供需主體的二線城市,當(dāng)前勢(shì)態(tài)已背離“去庫存”、新型城鎮(zhèn)化、打造城市群等改革主旨。近期,新華社、《人民日?qǐng)?bào)》表明觀點(diǎn),提出遏制地方政府“炒地”、投機(jī)資本“炒房”之風(fēng);堆積起來的信貸泡沫違背“去杠桿”目標(biāo);去庫存是要鼓勵(lì)開發(fā)商降價(jià),而不是鼓勵(lì)開發(fā)商爭(zhēng)當(dāng)“地王”。

  近日,針對(duì)二線樓市和地市的非理性現(xiàn)象,住建部密集調(diào)研并制定預(yù)案,這意味著短期效果顯著的限購或重返二線城市。

  筆者認(rèn)為,在當(dāng)前貨幣和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行形勢(shì)下,限購作為權(quán)益之計(jì)有必要重啟。居民需求狂熱、“地王”不斷,與高杠桿、貨幣寬松等有一定關(guān)系。目前,二線城市頭套房貸頭付比例僅兩成,而利率水平已經(jīng)降至歷史低位。在“資產(chǎn)配置荒”背景下,居民加杠桿置業(yè)和投資的趨勢(shì)難改。

  另外,資金明顯涌入樓市。一季度,全國新增貸款4.61萬億元,創(chuàng)歷史新高,近1/3投向了房地產(chǎn),新增貸款比去年一季度多增9300億元,近一半投向了住房按揭。同時(shí),開發(fā)商資金非常充裕。據(jù)統(tǒng)計(jì),銀行給予大型房企的貸款利率甚至低于一年期存款利率,而中海、萬科等大型房企境內(nèi)發(fā)債成本降至3%~4%,銀行“賠本賺吆喝”。

  在“三期疊加”、去產(chǎn)能、去杠桿加速的形勢(shì)下,保持寬松的貨幣環(huán)境有必要。同時(shí),為了防止資產(chǎn)配置荒背景下,資金“脫實(shí)入虛”、過度流向樓市,抬高實(shí)體成本,有必要通過限購等措施,將投機(jī)炒作截在購房群體之外。當(dāng)然,結(jié)合過去限購政策的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)看,在流動(dòng)性充裕、需求龐大,而實(shí)體有效資產(chǎn)形成不足的情況下,限制性措施的“堵”不如增加供應(yīng)和引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期的“疏”。

  目前,二線城市樓市庫存消化周期在6個(gè)月左右,低于一線城市7個(gè)月以上的水平,南京、合肥庫存周期僅2~3個(gè)月,“搶房、搶地”不奇怪。當(dāng)務(wù)之急是增加供應(yīng)、穩(wěn)定預(yù)期。2012~2014年,二線樓市房?jī)r(jià)平穩(wěn)或下行、供應(yīng)大于需求。針對(duì)2015年下半年以來的新一輪樓市上漲周期,地方政府在“計(jì)劃、儲(chǔ)備、一級(jí)開發(fā)和出讓”的土地前瞻性供應(yīng)準(zhǔn)備上不足,一定程度上造成了“房荒”。

  以漲幅居頭的合肥為例,政務(wù)區(qū)是該市房?jī)r(jià)上漲較快的區(qū)域,2013年開始,該區(qū)域供求比一直在0.9%之下,到2016年一季度,供求比進(jìn)一步降至0.24%。

  在二線城市,類似于合肥這樣的區(qū)房屋短缺、土地前瞻性供給不足的問題都存在。除了增加土地供應(yīng),還應(yīng)該調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)。在去產(chǎn)能和電商沖擊下,商業(yè)辦公新建規(guī)模應(yīng)該縮減,相應(yīng)要增加住宅供應(yīng)。

  同時(shí),為了緩解“地王”沖擊房?jī)r(jià)、擾亂市場(chǎng)預(yù)期,建議改進(jìn)“招拍掛”模式下“價(jià)高者得”的單一市場(chǎng)化原則,采取“定配建、競(jìng)地價(jià)”的土地出讓模式,即每一宗土地在出讓前,按照建筑面積,政府規(guī)定一定比例的保障房配建比例,交由政府分配,然后再將地塊投入“招拍掛”市場(chǎng)。


掃一掃或者搜索微信號(hào):Lcy18876761354

海南房產(chǎn)網(wǎng)微信

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線(0898-66691855

QQ號(hào):點(diǎn)擊這里給我發(fā)消息

遠(yuǎn)離城市霧霾,帶上您最愛的人一起享受海島陽光!

免責(zé)聲明:凡注明為其他媒體來源的信息,均為轉(zhuǎn)載自其他媒體,其目的在于促進(jìn)信息交流,并不代表本網(wǎng)贊同其觀點(diǎn)或?qū)ζ鋬?nèi)容真實(shí)性 負(fù)責(zé)。本站轉(zhuǎn)載時(shí)會(huì)標(biāo)明出處,版權(quán)歸原載媒體和作者所有。如所載內(nèi)容涉及侵權(quán),請(qǐng)及時(shí)和本站聯(lián)系刪除。

更多大家關(guān)注的樓盤

  • 魯能山海天

    魯能山海天

    14000元/平方米

    文昌-月亮灣|海南省文昌市龍樓銅鼓嶺國際生態(tài)旅游區(qū)內(nèi)

  • 博鰲海御

    博鰲海御

    0元/平方米

    瓊海-博鰲海景|瓊海博鰲濱海大道

  • 官塘學(xué)院小鎮(zhèn)

    官塘學(xué)院小鎮(zhèn)

    14000元/平方米

    瓊海-官塘溫泉|海南省瓊海市官塘白石嶺風(fēng)景區(qū)

  • 恒大金碧天下

    恒大金碧天下

    20000元/平方米

    儋州-濱海新區(qū)|儋州市白馬井濱海新區(qū)

  • 石梅山莊

    石梅山莊

    23000元/平方米

    萬寧-興隆|萬寧市興隆石梅灣興梅大道1號(hào)

  • 天來泉二期

    天來泉二期

    12000元/平方米

    瓊海-官塘溫泉|瓊海市官塘溫泉旅游開發(fā)區(qū)天來泉大道

  • 中國海南·?;◢u

    中國海南·?;◢u

    21000元/平方米

    儋州-濱海新區(qū)|海南儋州濱海新區(qū)濱海大道中國海南海花島展示中心

  • 富力灣

    富力灣

    19000元/平方米

    陵水-香水灣|陵水縣香水灣旅游度假區(qū)B區(qū)南段

  • 龍憩園中園

    龍憩園中園

    0元/平方米

    萬寧-興隆|海南省興隆旅游度假區(qū)興梅大道中段西側(cè)

  • 龍棲灣新半島

    龍棲灣新半島

    33000元/平方米

    樂東 - 樂東縣|樂東縣九所龍棲灣

服務(wù)熱線:0898-66691633 | E-mail:qinzhenjiang@qq.com | 地址:海南省瓊海市愛華東路部隊(duì)車庫旁 | 公司全稱:海南中信宜居投資管理有限公司

海南房產(chǎn)網(wǎng)版權(quán)所有 ©2016-2021 All Rights Reserved 瓊ICP備10000445號(hào)