近日，南方產(chǎn)業(yè)智庫對外發(fā)布的《廣東長租公寓發(fā)展報告（2020）》（簡稱《報告》）顯示，2020年，盡管在疫情和國際經(jīng)濟形勢急劇變化等多重不利因素的疊加影響下，長租公寓綜合成本急劇上升、空置率明顯走高，資金鏈持續(xù)緊張。然而，隨著社會經(jīng)濟穩(wěn)固增長，城市居民對綠色、安全、健康住宅需求的大幅增加，讓業(yè)內人士看到長租公寓市場潛在的增長空間仍在。在政府的監(jiān)管規(guī)范和引導扶持下，不少企業(yè)及時通過調整發(fā)展策略和轉變經(jīng)營思路，克服短暫的經(jīng)營困難，在降成本、保利潤和穩(wěn)擴張的同時，積極探索創(chuàng)新轉型，聚焦差異化、高效化運營，整個行業(yè)在下半年逐步恢復元氣，開始步入平穩(wěn)健康發(fā)展的軌道。

趨勢

人口凈增量 支持市場平穩(wěn)發(fā)展

當前，我國正處在住房存量時代，廣東多年人口持續(xù)凈流入，使得住房租賃市場迅速崛起。為構建“租購同權”“租售并舉”的住房制度，滿足城市居民追求居住幸福和更美好生活的需求，在國家、地方相關政策的因勢利導以及金融機構大力扶持下，廣東長租公寓依然保持平穩(wěn)發(fā)展勢頭，政策性租賃住房對人才住房需求的保障功能日益凸顯，企業(yè)和行業(yè)追求高質量發(fā)展的信念和決心日益堅定。

《報告》指出，2020年廣東長租公寓發(fā)展總體呈現(xiàn)行業(yè)大趨勢：一是疫情倒逼行業(yè)加速洗牌，品牌化和集中度不斷提升；二是政策監(jiān)管和引導扶持雙向發(fā)力，政企銀合作深度和廣度持續(xù)加大；三是城市更新對住房租賃行業(yè)轉型升級的引擎作用日益明顯；四是從純粹收租轉向以多元化的增值服務模式為核心盈利增長點。

有機構預測，2020年全國住房租賃市場規(guī)模將達到1.6萬億元。根據(jù)天眼查大數(shù)據(jù)顯示，全國長租公寓相關企業(yè)年注冊量已近千家。

人口大規(guī)模凈流入和人們住房觀念的改變，繼續(xù)推動廣東成為全國 主要的長租公寓市場。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2019年珠三角新增人口145萬，而全省新增175萬，繼續(xù)穩(wěn)居 。在廣州2200多萬人口中，有超過1000萬人需要通過租房解決居住問題。截至2020年11月，廣州市租賃住房總量達到505萬套（間）。專業(yè)化、機構化民營租賃企業(yè)達398家（含子公司），門店810家，經(jīng)營房源約30萬間，約占全市總房源的6%。另有9家國有租賃企業(yè)相繼進軍租賃市場。

當前，長租公寓的市場化主體包括以萬科泊寓、龍湖冠寓為代表的房企系企業(yè)，以自如、相寓為代表的平臺企業(yè)以及以如家為代表的酒店系企業(yè)。此外，還有地方政府和金融機構建設的國有平臺。今年的疫情正在加速行業(yè)洗牌，倒逼企業(yè)運營不斷往專業(yè)化、品牌化、精細化和規(guī)?；l(fā)展。

上半年，受疫情影響，廣東的住房租賃企業(yè)普遍面臨業(yè)務難以開展、運營成本增加、項目停工損失、現(xiàn)金流壓力攀升和員工壓力增大等困難。為應對疫情影響和市場需求變化，一些企業(yè)采取合縱連橫和抱團發(fā)展的策略來共渡難關和贏得更多的市場份額。為抓住年中就業(yè)潮帶來的80萬高校畢業(yè)生租房需求，一些企業(yè)開始通過品牌升級和品牌加盟合作的方式，向市場推出更具潮流設計、安全管理和舒適配套的產(chǎn)品服務。與此同時，自如、冠寓、碧家、魔方等企業(yè)也在加大與地方政府和國有平臺的合作力度來穩(wěn)住地盤。自如等頭部企業(yè)和建融的國有平臺則繼續(xù)扮演著“大魚吃小魚”的角色。

2020年可謂長租公寓的監(jiān)管年，也是政企銀在住房租賃行業(yè)不斷加大合作深度和廣度的一年。國家、省、市等各級政府部分陸續(xù)推出管理新政，進一步整頓規(guī)范住房租賃市場秩序，加強市場亂象治理，凈化市場環(huán)境，維護租賃當事人合法權益，促進住房租賃市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

當前廣東大量的租房房源來源于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)和城中村。這類房源往往違法違規(guī)問題突出、建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、公共衛(wèi)生環(huán)境臟亂、市政配套設施欠缺、社區(qū)服務設施落后。為引導全球人才加速向粵港澳大灣區(qū)集聚，我國早已提出要在大灣區(qū)打造具有全球吸引力的人居環(huán)境，其中，租賃性住房作為新型城市居住生態(tài)的重要組成部分，也有了更高的標準。在宜居大灣區(qū)建設加速推進的背景下，“三舊”改造無疑是推動住房租賃行業(yè)轉型升級和滿足人們對生活品質提升需求的 有力的抓手。

種種跡象表明，增值服務已經(jīng)被大多數(shù)的租房平臺視為未來租房行業(yè)的主要盈利增長點?；诰€下的社會配套生活服務設施和門店，企業(yè)可以通過線上平臺開發(fā)出所有迎合用戶需求的各種服務新業(yè)態(tài)。只要經(jīng)過一定的培訓、引導，這些便捷的服務體驗很快就會讓租戶養(yǎng)成習慣，從而進入企業(yè)預先設定好的商業(yè)閉環(huán)。在所有的增值服務里邊，又以租金貸等金融服務 受關注。

問題

四大痛點影響行業(yè)健康和高質量發(fā)展

《報告》指出，當前企業(yè)盈利難、市場格局散亂、法律和政策滯后依然是影響長租公寓可持續(xù)發(fā)展痛點話題。

盈利難，是當前整個長租公寓行業(yè)的基本共識。即使在不考慮疫情帶來的空置率和綜合成本上升的情況下，就算整體的出租率能夠達到90%以上，企業(yè)在日常運營中扣除拿房成本、裝修成本、稅收成本，包括增值稅、租賃綜合稅等后，合法利潤率至多不過3%-4%。企業(yè)若以自持物業(yè)形式去經(jīng)營，能夠獲得的利潤就更低。

此外，2018年以來，長租公寓違規(guī)改造、裝修污染等問題對行業(yè)信用帶來一些負面影響。天眼查大數(shù)據(jù)顯示，全國目前已注銷或吊銷的長租公寓相關企業(yè)約占總量的15%。此外，全國約有22%的長租公寓相關企業(yè)存在過經(jīng)營異常，近5%的相關企業(yè)曾受到過行政處罰或有過嚴重違法行為。為此，廣州、深圳等地不得不發(fā)文提示租客慎防入坑。

長租公寓作為一個舶來品，在中國市場已發(fā)展近10年。近年來，在政策、市場和資本的推動下，房企、酒店、中介、創(chuàng)業(yè)公司和各類互聯(lián)網(wǎng)公司爭相涌入這一領域開拓疆土，經(jīng)營著數(shù)十萬間長租公寓。 近幾年，隨著社會資本的不斷涌入，房產(chǎn)中介公司和互聯(lián)網(wǎng)平臺加快布局，推動著長租公寓市場出現(xiàn)爆發(fā)式增長。尤其是2019年以來行業(yè)內興起的一股長租公寓企業(yè)上市潮，吸引一大批非理性的熱錢進來掘金。截至目前，長租公寓在廣東雖已發(fā)展到頗具規(guī)模，但整個行業(yè)仍呈現(xiàn)格局散亂、魚龍混雜的現(xiàn)狀，企業(yè)野蠻生長、經(jīng)營粗放的現(xiàn)象雖已得到遏制，但距離完全合法和規(guī)范經(jīng)營還有一段距離。在政府的大力扶持和引導下，國有平臺、規(guī)模企業(yè)和專業(yè)機構快速發(fā)展，但在整個市場中占比還比較小，遠遠沒有達到唱主角的地位。加上房東和租客習慣貪圖眼前利益，為小散亂企業(yè)和一些投機平臺提供了生存土壤，要短期改變這一格局仍有較大困難。而當前出問題的恰恰以分散式公寓為主。

近年來，國家和地方針對住房租賃行業(yè)出臺監(jiān)管政策和整治行動持續(xù)加壓，同時在一大批國有平臺和房企系機構的帶動示范下，廣東長租公寓行業(yè)整體逐步轉向健康發(fā)展的勢頭，企業(yè)和行業(yè)追求高質量發(fā)展的信念和決心日益堅定。

南方產(chǎn)業(yè)智庫調研發(fā)現(xiàn)，監(jiān)管難的原因主要有以下幾點：一是市場參與主體眾多，行業(yè)格局散亂，對應的主管部門太多；二是對新業(yè)態(tài)、新模式的法律和政策監(jiān)管仍存在盲區(qū)，尤其是對租金貸模式形成的巨大沉淀資金缺乏監(jiān)管；三是企業(yè)化、專業(yè)化和規(guī)?；氖袌鲋黧w占比較小；四是職能部門以專項和階段性治理為主，常態(tài)化監(jiān)管難以到位等。

建議

完善信用體系，多措并舉化解企業(yè)生存難題

《報告》提出，企業(yè)遭遇困難本質上還是因為投入成本較高、關系鏈條比較脆弱，同時經(jīng)營效益不好。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進即認為， 根本之處在于租賃需求并不持續(xù)，一方面租客不穩(wěn)定，長租需求沒有被真正激發(fā)出來，另一方面租金問題導致長租企業(yè)經(jīng)營收入相對單一。

要解決企業(yè)生存難的問題，也要完善配套政策，降低企業(yè)成本。廣東省住房政策研究中心 研究員李宇嘉則提出，要降低稅費成本，提高長租企業(yè)備案率；調整水電氣的收費標準，嚴格執(zhí)行省府辦〔2017〕7號文，商業(yè)辦公改租賃后用水、用電、用氣價格按照居民標準執(zhí)行；適應市場多元化需求，長租公寓房源籌集可轉向城中村品質提升，工業(yè)廠房和商業(yè)辦公用房“改租賃”，政府也要在更新規(guī)劃、公共設施配套上給予扶持政策。

中原地產(chǎn) 分析師張大偉則認為，分散式長租公寓與其說是租賃模式創(chuàng)新，倒不如說是把原本就有的“二房東賺差價”進行規(guī)?；c美化包裝，屬于“偽概念”。在他看來，長租公寓出租的房源， 起碼應該是企業(yè)自己持有，或者簽訂大宗租約的不可售房屋。針對租金貸問題，廣東省住房政策研究中心 研究員李宇嘉提出，要規(guī)范行業(yè)標準，加強企業(yè)監(jiān)管。

同時，要建立資金鏈監(jiān)測指標體系，明確租金貸支出黑白名單制。李宇嘉建議，“收付租金差”（衡量盈利能力），流動比例（流動資產(chǎn)/流動負債），租金貸比例（短期資金鏈），經(jīng)營活動和投融資活動現(xiàn)金流（衡量中期資金鏈）、凈利潤率（凈利潤/營業(yè)收入）等監(jiān)測指標開展常規(guī)監(jiān)測。動態(tài)上報和監(jiān)測主要長租公寓租金貸合作方（金融機構），建立租金貸流向渠道黑白名單，租金貸只能用于前期戰(zhàn)略性投入（裝修、營銷等），不能用于房源擴張；建立租賃租金托管制度，與銀行簽訂租金委托收付協(xié)議，設立機構租金專用賬戶收付租金，實行專戶托管。

此外，李宇嘉認為，還要鼓勵金融創(chuàng)新，多渠道籌集資金。創(chuàng)新資本市場融資渠道，基于類基礎設施的民生屬性，盡快推出長租公寓REITs；賦予租賃權以合法物權的抵押資格，創(chuàng)設穩(wěn)定的融資渠道；基于有效監(jiān)管（比如資金托管），在“租金貸”的基礎上推出普惠性租賃金融產(chǎn)品。

李宇嘉認為，長租公寓要放棄規(guī)模效應和資本運作，經(jīng)營上要沉到線下，深耕服務，探索出精細化的運營模式，提升并輸出品牌價值；對管理層來講，基于民生屬性、居民收入限制和對租金的敏感性，長租公寓只能定位于多渠道租賃供應的“小眾產(chǎn)品”；推動龍頭企業(yè)更重視品牌價值、可持續(xù)經(jīng)營，打造業(yè)內典范、樹立行業(yè)形象，為規(guī)?；赓U貢獻正能量。

在李宇嘉看來，長租公寓盈利空間還是有的。從供給端看，很多工商、辦公、老舊小區(qū)、城中村的空間成本都不高，適當改造后增加居住體驗，配上公共服務，年輕租客往往比較喜歡，所以有溢價空間；從需求看，大城市租賃兩級分化，除了城中村，就是租金比較高的商品租賃房，中間市場很大。未來政府要做的是，一攬子扶持政策落實到位，比如工改居等規(guī)劃調整，公共配套設施完善，水電“民用化”，消防安全驗收，允許“N+1”（客廳改房間），空間合理利用等。

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