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近期住房租賃市場調(diào)查:市場已回暖 危機(jī)未解除

  編輯:小陸   發(fā)布日期:2020-05-13 10:19:18  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)  閱讀 733 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

租客減少,成本加重。突如其來的新冠肺炎疫情對原本就盈利狀況不佳的住房租賃企業(yè)而言,無疑是雪上加霜,也放大了行業(yè)風(fēng)險。但隨著疫情逐步緩解,復(fù)工復(fù)產(chǎn)全面推進(jìn),租房市場開始迅速升溫,租賃旺季重現(xiàn)。  

經(jīng)歷過疫情考驗的住房租賃市場產(chǎn)生了哪些變化?住房租賃企業(yè)如何抓住時機(jī)走出困境?經(jīng)濟(jì)日報記者近日深入住房租賃市場為您帶來調(diào)查。  

隨著國內(nèi)新冠肺炎疫情逐步緩解,全國樓市正逐漸回暖,其中,租房市場也熱鬧了起來。  

此前,受到春節(jié)和疫情疊加影響,從今年1月中旬開始,租房市場成交量斷崖式下跌,在傳統(tǒng)的2月租房旺季,租房市場更是幾乎停滯。不過從3月份開始,全國大部分地區(qū)迎來了復(fù)工復(fù)產(chǎn),租房成交量也因此開始大幅回升。今年的春季租房旺季終究沒有缺席,只是相比去年而言推遲了一個月。在此情況下,租房企業(yè)的困難有沒有緩解?租房市場的可持續(xù)發(fā)展還要在哪些方面發(fā)力?  

市場觸底反彈  

數(shù)據(jù)超去年創(chuàng)新高  

市場研究機(jī)構(gòu)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,3月份第3周住房租賃成交量超過去年同期水平,第4周成交量達(dá)到新高,超過去年春節(jié)后旺季周交易量的 點(diǎn)。整個3月份,貝殼平臺重點(diǎn)監(jiān)測的18個城市住房租賃成交量環(huán)比增長5.33倍,同比增長9.81%。  

貝殼研究院 分析師黃卉表示,一方面,進(jìn)入3月份,租賃企業(yè)逐步開始復(fù)工,推動市場恢復(fù)。另一方面,針對租賃市場,全國多個城市發(fā)布了租賃財政補(bǔ)貼通知。對新建改建、運(yùn)營盤活租賃房源,以及企業(yè)、個人在政府租賃平臺備案登記都有相應(yīng)補(bǔ)貼,在一定程度上刺激了租賃市場回暖。  

記者走訪北京一些商圈與小區(qū)發(fā)現(xiàn),隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)的推進(jìn),一些地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)開門迎客,租房者逐漸增多。“回來 件事就是租房,出租屋的保潔服務(wù)已經(jīng)升級成了消毒保潔,管理員還留下了日常消毒物資,還是比較放心的?!苯趶睦霞曳祷乇本﹦?wù)工的黃先生順利簽約住進(jìn)了豐臺區(qū)的一處長租公寓。  

記者梳理發(fā)現(xiàn),疫情期間共有17個省市發(fā)布42項住房租賃相關(guān)政策,加強(qiáng)防疫管理、引導(dǎo)市場良性發(fā)展。3月份,各地開始鼓勵租賃企業(yè)復(fù)工、推動市場恢復(fù)。福建省以及深圳市、長春市發(fā)布了4項企業(yè)復(fù)工指導(dǎo),要求加強(qiáng)對工作人員返崗的健康管理,進(jìn)入社區(qū)帶看房屋時控制人員數(shù)量,遵守社區(qū)的防疫管理秩序。杭州、成都、合肥、重慶、廣州、鄭州6個城市發(fā)布了財政補(bǔ)貼租賃住房市場發(fā)展的通知,對新建、改建、運(yùn)營盤活租賃房源實行一定標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)貼,同時通過補(bǔ)貼引導(dǎo)租賃企業(yè)和個人房東在政府租賃平臺備案登記。  

作為我國房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的重要內(nèi)容,住房租賃市場成為近年來國家重點(diǎn)鼓勵發(fā)展的方向。企查查數(shù)據(jù)顯示,受疫情影響,今年1月和2月我國房屋租賃企業(yè)注冊量均低于往年同期,2月企業(yè)注冊量僅為5550家,同比下降55%。隨著疫情得到有效控制,今年3月份企業(yè)注冊量迅速上升,達(dá)到往年同期水平,環(huán)比上升427%。  

企業(yè)經(jīng)營承壓  

抗風(fēng)險能力待提高  

新冠肺炎疫情對各行各業(yè)來說都是一場大考,不少企業(yè)面臨著運(yùn)營難題。對于住房租賃行業(yè)來說,原本春節(jié)是客戶換房、新簽約的高峰期,疫情讓行業(yè)幾乎停滯,存在的一些“短板”也暴露出來。多數(shù)住房租賃企業(yè)抗風(fēng)險能力弱,疫情防控期間面臨著資金、管理等多重壓力,并屢次站上輿論的風(fēng)口浪尖。  

企查查數(shù)據(jù)顯示,受到相關(guān)政策激勵和人們生活消費(fèi)習(xí)慣轉(zhuǎn)變等因素影響,近5年我國房屋租賃企業(yè)注冊量呈現(xiàn)幾何式增長,并于2019年創(chuàng)下注冊量新高,達(dá)到36.7萬家企業(yè),較2018年增長了32.5%。雖然我國房屋租賃市場規(guī)模正在逐漸擴(kuò)大,但企業(yè)質(zhì)量依舊良莠不齊,注冊資金低于500萬元的租賃企業(yè)占據(jù)了總量的60%,注冊資金在5000萬元以上的企業(yè)僅占8%,頭部企業(yè)與中小企業(yè)資源呈現(xiàn)不均勻分布趨勢。  

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),疫情期間租賃企業(yè)經(jīng)營負(fù)擔(dān)加重,現(xiàn)金流吃緊,風(fēng)險進(jìn)一步放大。一方面,租賃企業(yè)房源出租率下降,空置率上升。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,疫情期間蛋殼公寓全國總出租率跌至75%,同比下降20%;自如管理的100萬間房源,受疫情影響平均多空置15天,企業(yè)直接損失預(yù)計超過6億元。  

另一方面,由于多個城市實施小區(qū)全封閉式管理,大量租客因無法入住要求退租或免租,租客違約風(fēng)險提升,企業(yè)收租難度增加。疫情期間,自如、蛋殼等長租公寓企業(yè)的租客返回租住城市的比例不足50%,不少租客以不可抗力為由要求免租。  

“總體來說,租賃企業(yè)風(fēng)險承擔(dān)能力低。由于長租公寓是薄利行業(yè),不少企業(yè)本身仍處于虧損狀態(tài),受疫情影響,企業(yè)現(xiàn)金流更加吃緊,負(fù)擔(dān)更重,部分中小企業(yè)甚至面臨倒閉風(fēng)險。”黃卉說。  

近年來,住房租賃企業(yè)在資本助力下得到快速發(fā)展,但多數(shù)仍處于跑馬圈地階段,盈利困難。中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會副會長柴強(qiáng)認(rèn)為,住房租賃企業(yè)抗風(fēng)險能力弱的主要原因是尚未形成成熟穩(wěn)健的盈利模式及風(fēng)險防范機(jī)制。  

此次疫情對住房租賃企業(yè)的抗風(fēng)險能力提出了更高要求,在北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥看來,長租公寓 周期長,近幾年熱錢涌入助長了租賃企業(yè)的“虛火”,企業(yè)沒有認(rèn)識到租賃行業(yè)的屬性和規(guī)律;有些企業(yè)過度重視規(guī)模擴(kuò)張,忽視自身經(jīng)營能力提高,危機(jī)意識不足。一旦遇到“黑天鵝”,這些企業(yè)就容易陷入經(jīng)營危機(jī)。  

制度逐步完善  

租客權(quán)益需重視  

雖然疫情的發(fā)展會階段性影響長租公寓企業(yè)的生存環(huán)境,但行業(yè)長期向好向穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢不會變?!白赓彶⑴e”是房地產(chǎn)行業(yè)的長效機(jī)制,品質(zhì)居住是消費(fèi)升級背景下的必然需求。  

據(jù)貝殼研究院調(diào)查,在疫情對租客生活的實際影響上,占比 的是“無法進(jìn)入租住小區(qū)”,比例為51.69%,即接近一半的租客都在返回自己居住的社區(qū)過程中遭遇困難。由于疫情防控要求,許多社區(qū)采取了封閉措施,部分租客由于社區(qū)封閉無法進(jìn)入,或者需要較為繁瑣的手續(xù)才能進(jìn)入。這不僅給租客帶來了不便,也給租賃機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)開展帶來挑戰(zhàn)。同時也暴露出多數(shù)租戶并未得到與業(yè)主同等的待遇,甚至受到歧視。  

“保障租購?fù)瑱?quán)是租房市場健康發(fā)展的重要基礎(chǔ),未來租客權(quán)益保護(hù)還需要進(jìn)一步探索?!秉S卉表示,疫情之后,一方面,需要加強(qiáng)租賃立法支持,使租客權(quán)益能夠獲得明確的法律保障;另一方面,需要向租戶提供投訴維權(quán)渠道,逐步建立多層次的住房租賃糾紛處理機(jī)制,包括從業(yè)機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)會、政府服務(wù)熱線和街道、社區(qū)等基層組織化解租賃矛盾糾紛。  

疫情期間,不少租賃企業(yè)通過采取緊急防控措施、減免租金、無責(zé)換租等方式,一方面積極應(yīng)對疫情影響,另一方面借此樹立品牌形象。即便如此,租賃企業(yè)依然遇到不少困難,中小長租公寓企業(yè)生存空間進(jìn)一步壓縮,行業(yè)集中度加速提升,現(xiàn)金流斷裂風(fēng)險更加突出。  

隨著租客不斷回流,疫情對住房租賃企業(yè)的沖擊得到緩解。不過,柴強(qiáng)強(qiáng)調(diào),對過去一直沒有進(jìn)入盈利軌道的住房租賃企業(yè)來說,目前形勢只是稍有緩解,如果疫情有反復(fù)、常態(tài)化、長期化,壓力持續(xù)累積,不排除會有住房租賃企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營困難而倒閉的現(xiàn)象,甚至導(dǎo)致住房租賃行業(yè)重新洗牌。  

“疫情對于長租公寓的運(yùn)營提出了更高考驗?!秉S卉說,長租公寓的商業(yè)模式?jīng)Q定了其房租成本高、利潤率低、抗風(fēng)險能力較差。在疫情之后,長租公寓企業(yè)需要進(jìn)一步審視自身商業(yè)模式,推動精細(xì)化運(yùn)營,做好“以出定收”的庫存管理,以維持健康的現(xiàn)金流,保證企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。盲目擴(kuò)大規(guī)模而難以保證出租率,企業(yè)將會面臨巨大風(fēng)險,一旦遭遇市場變動則可能難以為繼。

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