由于一系列政策的利好，大量二手房將被納入到普通住宅范圍之列，使得近期二手房帶看量和成交量都有所回升。隨著2月滬上二手樓市的回暖，不少業(yè)主期望值再次抬升，部分業(yè)主出現(xiàn)逆市漲價(jià)的行為，而與此相對(duì)應(yīng)的是，區(qū)二手房回暖仍較為緩慢。

　　上海中原研究咨詢(xún)部報(bào)告顯示，盡管近期房地產(chǎn)政策微調(diào)的傳聞不絕與耳，政策也出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性的放松，在小陽(yáng)春的照耀下，新一輪降價(jià)不斷冒泡，樓市總體供求呈現(xiàn)出升溫跡象。節(jié)后三周一手住宅供求量分別達(dá)到了17.3萬(wàn)平方米、17.54萬(wàn)平方米，供求比為1：1.01。一手住宅均價(jià)近三周也維持在2.05-2.09萬(wàn)元/之間，保持穩(wěn)定的走勢(shì)。盡管如此，判斷樓市回暖還為時(shí)過(guò)早，尤其是區(qū)域樓市的春天恐怕還要推遲個(gè)把月。

　　據(jù)上海房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)顯示：近三周一手住宅供求的確有所攀升，但供求區(qū)域都集中在外環(huán)以外的郊區(qū)，以上周供應(yīng)為例，上千套住宅集中于嘉定、南匯、松江三個(gè)區(qū)域，新推出的4個(gè)項(xiàng)目，其中2個(gè)為公寓房，2個(gè)為公寓、別墅綜合型物業(yè)。從房?jī)r(jià)來(lái)看：目前有降價(jià)舉措的樓盤(pán)也集中于郊區(qū)：如“保利葉語(yǔ)”均價(jià)降10%、浦東“畢加索小鎮(zhèn)”總價(jià)降25%、先進(jìn)靠近區(qū)域的普陀區(qū)光新路上的“香溢花城”讓利幅度在15%左右。從成交來(lái)看，成交排前的絕大部分位于郊區(qū)，浦東三林區(qū)域是僅有一個(gè)位于外環(huán)內(nèi)的區(qū)域。

　　從二手房成交情況來(lái)看，據(jù)上海中原三級(jí)市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)顯示：2月1日-23日，中原二手住宅租賃與購(gòu)賣(mài)成交比重為4.16：1，購(gòu)賣(mài)遠(yuǎn)少于租賃，租賃業(yè)務(wù)成為維持市場(chǎng)的主力。從區(qū)域來(lái)看，區(qū)域二手購(gòu)賣(mài)成交僅占到整體成交的8%。

　　上海中原研究咨詢(xún)部高端經(jīng)理龔敏表示：在政策局部調(diào)整下，上海住宅交易整體升溫態(tài)勢(shì)不變，但未來(lái)降價(jià)幅度及其后市回暖程度尚無(wú)明確定論。各項(xiàng)看似利好的政策同時(shí)出臺(tái)其實(shí)會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生對(duì)沖作用：如普通住宅價(jià)格調(diào)整與保障型住房政策調(diào)整對(duì)外環(huán)線外樓市產(chǎn)生不同影響，外環(huán)線外普通住宅價(jià)格調(diào)整幅度，調(diào)整后能納入到普通住宅范疇的比重比其他兩個(gè)環(huán)線都要高，對(duì)其是利好政策；而共有產(chǎn)權(quán)保障房標(biāo)準(zhǔn)放寬政策對(duì)商品房市場(chǎng)又帶來(lái)沖擊，外環(huán)外影響頭當(dāng)其沖，由于保障型住房總價(jià)與外環(huán)外總價(jià)接近，在保障型住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的放寬后，部分客戶(hù)可以自主選擇是環(huán)線內(nèi)的保障房還是環(huán)線外的普通住宅，會(huì)一定程度上分流了外環(huán)線外的市場(chǎng)需求。另外購(gòu)賣(mài)雙方處于對(duì)立面，對(duì)政策的解讀也都站在自身立場(chǎng)考慮，如普通商品住宅價(jià)格雖然調(diào)高，但與賣(mài)家是否主動(dòng)降價(jià)，降價(jià)幅度無(wú)直接關(guān)系，先進(jìn)可以肯定的是原本做低房?jī)r(jià)的現(xiàn)象會(huì)減少。而近期存款準(zhǔn)備金的下調(diào)意味著市場(chǎng)資金變得充裕，實(shí)質(zhì)上對(duì)房企是利好，對(duì)于房企而言，尤其是對(duì)于擁有大規(guī)模土地及物業(yè)的房企來(lái)說(shuō)資金只要能有效配置而不出現(xiàn)斷裂就能繼續(xù)生存，降價(jià)及其幅度仍將是局部和漸進(jìn)的，總體來(lái)看，目前區(qū)域房企大多為實(shí)力雄厚的大型房企，這就決定了區(qū)域降價(jià)風(fēng)潮將遲緩到來(lái)，樓市回暖腳步也將放慢。

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