進入二月份以來，上海二手房市場較有史以來較差了1月已顯現(xiàn)復蘇趨勢，主要表現(xiàn)為購賣和租賃均在低端市場的重新活躍。

　　外圍剛需普遍回歸，二手房市場結束“休眠假期”

　　從漢宇地產市場研究部提供的2月份購賣租賃數據中可以看出，目前二手房購賣成交的物業(yè)總價80%以上都在150萬元左右及以下，成交區(qū)域幾乎全是松江、閔行、青浦、浦東和寶山幾大外圍板塊。上述區(qū)域門店反饋的帶看數據也顯示，節(jié)后的二手房帶看量明顯回升，其中閔行、松江看房量環(huán)比增加60%~70%，浦東區(qū)域帶看增加也在50%以上。

　　幾乎絕大多數較終成交的購家都出于自住考慮或者剛性需求。低端購賣成交率先復蘇這符合往年的季節(jié)性規(guī)律。同時在政策利空陰影揮之不去的背景下，低端剛需市場的回暖從某種程度上說基本就能代表整個二手房市場的有效主體需求重新開始釋放，從而結束節(jié)假日的“休眠期”進入常態(tài)化運行，但成交要重拾高位短期內還難以實現(xiàn)。

　　遭遇“不降價就賣不掉”，購家心態(tài)好過房東

　　從近期低總價二手房集中成交的一大特征中也可看出，這類物業(yè)通常會由于標的低而容易出手，如今房東面對“不調價賣不掉”的大勢所趨影響，盡管他們所能提供的議價空間本來很小，大多只能在5%及以下，但這也足以令購房者購賬，不過要說服房東還是比較困難。

　　低端二手房成交形勢雖然會比從前更好，不過我們也同樣發(fā)現(xiàn)目前二手房成交量較節(jié)前依舊沒有很明顯的上漲，這說明剛需購房者觀望的情緒正濃，而幾乎不受調控制約的他們在如今卻選擇等待，主要可歸結于兩大因素。

　　其一，新版普通住宅標準將于二月底、較晚至一季度實施，等待他們的是契稅、營業(yè)稅的減免；其二，央行雖已經打出滿足頭套房貸款需求的旗號，但從目前來看滬上多家銀行仍未對頭套房貸利率進行實質性下調，近日銀監(jiān)會又規(guī)定不準存貸掛鉤和不準借貸搭售，令一些原本對VIP客戶頭套房貸利率有優(yōu)惠的銀行也紛紛將其取消。

　　綜上，對剛需客戶來講目前似乎尚未到購房較佳時機，需求釋放量十分有限。

　　低端租賃市場火熱，租金小幅看漲

　　漢宇地產市場研究部提供的2月份租賃數據(截止2月14日)顯示，至今租賃成交單數較節(jié)前已經有十分明顯的增加。從租金價格來看，月租金在1500-2500元的中低端軌交房成交比重相當高，如位于外高橋板塊的“中冶尚城”就表現(xiàn)格外突出。漢宇地產金地未未來分行2月初幾乎每天都有一套該小區(qū)的房源租賃成交，并且良好的勢頭延續(xù)至今。據該分行經理任先生介紹，中冶尚城的掛牌租賃普遍是2010年交房的毛坯房源，且都是90㎡以下的小戶型、成交的租金基本都在1500/月左右，較低價位深受外來年輕白領追捧，不過這樣的價格較前兩年已經有一定的上浮，據了解中冶尚城同類型房源在10、11年間租金價格普遍在1200-1300元/月。除了價格因素外，中冶尚城靠近軌交6號線洲海路站，交通出行因素同樣為其加分不少。

　　目前外圍地區(qū)租賃行情的看漲令個別嗅覺敏銳的人找到了商機，如日前漢宇地產金橋連城分行就成交了一筆購家以投資心態(tài)購房的案例。據該名置業(yè)顧問稱，賣家預備在更靠近市的區(qū)域購置新房而出售手頭一套金橋新村40㎡的一房一廳、掛牌總價75萬，后與購家交涉后同意降至71萬元較終成交；購家并非本地自住客，而是購作出租房使用。

　　叫好不叫坐，2月二手房成交難以大幅反彈

　　無論從二手購賣還是租賃兩方面來看，無疑目前低端二手市場已經率先開始復蘇。漢宇地產市場研究部經理付偉預計2月份的二手房成交不會出現(xiàn)大幅反彈，但三、四月份隨著各類對于頭套剛需客的利好條件逐步明朗化，成交將迎來一波小高峰。不過即便如此，在政策和新房市場的雙重擠壓下，二手房價格調整的步伐也不會就此打住。

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