金九銀十又到，雖然這個概念在現(xiàn)在淡季不淡的情況下，已經(jīng)很淡，但隨著政策、市場基本面的變化，影響今年房地產(chǎn)市場的4大要素今年會如何變化？

  看看市場情況：

  ：政策基本面

  8月*后，多個城市再次出臺調(diào)控政策，廈門、武漢等城市紛紛出臺了限購、限貸政策。那么這些城市有什么共性？另外同類型房價漲幅比較快的城市主要有：南京、合肥、杭州、天津、福州、惠州等城市。

  只要房價上漲速度較快的城市，都有可能會出臺升級加碼的調(diào)控政策。實際執(zhí)行的力度低于之前市場預(yù)期。政策雖然直接影響不大，但從心理影響看，這代表了一輪收緊調(diào)控的開始。

  現(xiàn)在房價爆發(fā)的原因是資金潮下的資產(chǎn)荒，導(dǎo)致購房者出現(xiàn)了恐慌，那么要解決這個問題只能從三方面來，要么是降低資金潮，要么是增加優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，或者降低購房者恐慌，三方面都需要加碼政策，信貸不能只能投入到房地產(chǎn)，要有政策約束信貸進入實體，房地產(chǎn)去庫存也不能只去一二線，銀行對三四線應(yīng)該增加利率優(yōu)惠。政策恐慌必須降低，給市場以平穩(wěn)的預(yù)期，增加土地供應(yīng)。

  ：信貸基本面

  本輪房地產(chǎn)市場在一二線城市出現(xiàn)爆發(fā)完全是因為信貸等刺激政策，那么決定后續(xù)房地產(chǎn)走勢的也依然是信貸政策。

  120家上市房企的利潤總額只相當于建設(shè)銀行一家利潤的1/3.

  （萬科的上半年利潤只有53億，在所有公布的A股上市公司中排名第33，利潤工商銀行上半年的利潤為1502億！萬科的半年利潤只相當于工商銀行一周的利潤）

  上半年，建行、農(nóng)行、招行等10家上市銀行的房貸余額總額已達到8萬億元，新增房貸達1.13萬億元，占同期新增貸款的42%左右，成為上半年銀行貸款增長的主要驅(qū)動因素。

  當下，社會信貸總需求在“資產(chǎn)荒”的影響下略顯疲弱；而與此形成鮮明對比的是，全社會房貸需求仍呈增長態(tài)勢，房貸似乎成了銀行信貸的一根“救命稻草”。

  第三：地王潮

  前8月，全國賣地*多的50大城市出現(xiàn)了賣地面積下調(diào)，但土地成交額爆發(fā)的現(xiàn)象。50大城市合計成交土地建筑面積為72016萬平米，相比2015年同期的73869萬平米減少了2%。

  但土地出讓金則出現(xiàn)了爆發(fā)，2016年前8月，累計50大城市土地出讓金達到了1.51萬億，相比2015年同期的10022億，上漲幅度達到了51 %.

  上海、杭州土地出讓金已經(jīng)超過千億，另外蘇州、南京、合肥、武漢、天津、鄭州、深圳也超過了500億。除了北京因為土地出讓面積的減少而土地出讓金減少外，其他城市均出現(xiàn)了明顯的地王頻繁出現(xiàn)現(xiàn)象。

  8月單月截止31日，全國單宗土地超過10億的地塊合計有65宗，其中溢價率超過100%的地王高達46宗，如果計算地價超房價現(xiàn)象，8月可以說是將成為歷史上，地王*密集的月份。

  第四:供需結(jié)構(gòu)

  在金九銀十前，2016年房地產(chǎn)市場迎接來了：

  1、供應(yīng)*少，截止日前，前8月北京商品房住宅供應(yīng)刷新歷史*低，僅供應(yīng)了18221套，相比2015年同期減少了37.2%,供應(yīng)量與供應(yīng)面積均刷新了歷史*低記錄。

  2、成交量依然低于2015年，商品房住宅合計簽約32668套，同比去年同期下調(diào)了10.7%，但成交量面積達到了486萬平米，是*近3年的*高點，大戶型成交比例明顯上漲。

  3、成交均價達到了35372元每平米，這也創(chuàng)造了歷史*高點。同比上漲24.9%。

  4、庫存數(shù)據(jù)僅5.9萬套相比前兩年明顯下調(diào)，同比去年同期下調(diào)了23.7%。

  不僅僅如此，豪宅化趨勢也非常明顯。

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