李小寧樓市分析專家，戶型設(shè)計(jì)專家，除了常年在各類(lèi)房地產(chǎn)媒體辟有專家專版，對(duì)樓市及戶型進(jìn)行分析，還直接主持部分高端公寓、別墅的戶型及外立面的設(shè)計(jì)，具有豐富的理論基礎(chǔ)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)為李小寧房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究發(fā)展負(fù)責(zé)人

　　90平米與70％無(wú)疑成為了今年樓市的兩大關(guān)鍵詞。從當(dāng)初的集體狂想與廣泛質(zhì)疑再到細(xì)則出臺(tái)后的瘋狂解讀和持續(xù)觀望,人們?cè)趯?duì)政策層面的太多爭(zhēng)論和質(zhì)疑中，戶型本身反而成為了十足的配角。

　　有人說(shuō)，未來(lái)的樓市將迎來(lái)一個(gè)批量復(fù)制的時(shí)代；有人則認(rèn)為未來(lái)的戶型設(shè)計(jì)之爭(zhēng)也異常慘烈。對(duì)于購(gòu)房人而言，如何在未來(lái)紛繁迷離的“類(lèi)90平米戶型”中找到較適合自己的窩，也許戶型專家李小寧會(huì)給您帶來(lái)滿意的解答。近日記者率先拿到了由其撰寫(xiě)的《千變戶型萬(wàn)變家》一書(shū)的部分手稿，其中不僅頭次對(duì)90平米以下戶型的購(gòu)購(gòu)提出了詳盡的置業(yè)建議，同時(shí)對(duì)小戶型的購(gòu)購(gòu)方案結(jié)合部分戶型進(jìn)行了詳盡的分析和點(diǎn)評(píng)，在這個(gè)時(shí)候，暫時(shí)逃離政策的紛擾，大家扎扎實(shí)實(shí)地學(xué)兩招也許來(lái)得更實(shí)在，您說(shuō)呢？

90平米戶型怎么選
　　按照現(xiàn)代住宅大廳小室的需求，北方地區(qū)90平方米只能做成兩室一廳或以下的戶型，而南方一些地區(qū)則可以設(shè)計(jì)成三居室，這當(dāng)然與南方保溫墻薄、無(wú)采暖管、上下水管走外墻、明衛(wèi)、樓層高等因素不無(wú)關(guān)系，而這樣的直接結(jié)果便是建筑使用率和戶內(nèi)實(shí)用率較之北方高出一大截。

　　一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于想要購(gòu)購(gòu)90平米以下戶型的朋友來(lái)說(shuō)，一般要看兩個(gè)方面：一是適應(yīng)性。要滿足現(xiàn)在大眾型的居住，包括臥室、廳、廚衛(wèi)，以及服務(wù)空間。二是多樣性。要滿足個(gè)性化的需求，每個(gè)購(gòu)房者的家庭構(gòu)成、生活方式、生活習(xí)慣都不一樣，這些人住進(jìn)去以后，能夠根據(jù)自己的家庭生活去設(shè)計(jì)居室。

　　因此，在選擇90平方米的小戶型時(shí)，盡可能尋找到面積的臨界點(diǎn)，也就是說(shuō)，90平方米應(yīng)是兩居室，而一居室則應(yīng)在70平方米以下，這樣才顯得比較適宜。除此之外，還應(yīng)注意：

　　1.戶型格局要方正
　　要想提高有效的實(shí)用率，方正的格局必不可少，因?yàn)椴灰?guī)則的尺度和拐拐角角，都會(huì)使交通面積增多，并且不利于擺放家具。同時(shí)，在保證一定的舒適度的基礎(chǔ)上，還要注意布局緊湊和尺度適宜。

　　布局緊湊
　　現(xiàn)在市面行的戶型空間很大，各個(gè)方面比較寬松，因而浪費(fèi)的面積較多，當(dāng)面積控制到90平方米以下時(shí)，就要把每一平方米的使用發(fā)揮到有效。尤其是連接各居室的交通空間，要注意盡可能地少占用面積。

　　尺度適宜
　　過(guò)去設(shè)計(jì)的廳、臥室和服務(wù)空間都偏大，現(xiàn)在則要求精細(xì)推敲，像廳和主臥室過(guò)去的開(kāi)間是3.9~4.2米、3.6~3.9米，現(xiàn)在則應(yīng)控制在3.6米、3.3米。

　　實(shí)例：位于北京朝陽(yáng)區(qū)東四環(huán)大郊亭橋東北沿海賽洛城的A1戶型，建筑面積88.65平方米。
　　專家點(diǎn)評(píng)：
　　該戶型是標(biāo)準(zhǔn)的板樓二居室戶型，由于進(jìn)深達(dá)13米，南側(cè)總開(kāi)間僅有6.6米，不夠起居室和主臥劃分，因此主臥被設(shè)置在北側(cè)。短進(jìn)深的開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)比較實(shí)用，如果起居室的窗戶開(kāi)得再大一些，會(huì)顯得更為氣派些。各居室空間尺度比較合理，只是主臥床的側(cè)面正對(duì)著主衛(wèi)，建議將玄關(guān)和衣帽間之間的墻拉直，將通往衣帽間的門(mén)開(kāi)在入室門(mén)旁，衣柜設(shè)計(jì)成“L”形，使床與衛(wèi)生間之間形成部分遮擋。
　　吹毛求疵：主臥處于北側(cè)，對(duì)于北方而言，主要居室如果沒(méi)有優(yōu)良的景觀支撐的話，應(yīng)盡可能地設(shè)在日照面；廚房與餐廳相隔較遠(yuǎn)，端菜盛飯有些不便。

　　2.功能空間要簡(jiǎn)化
　　住宅舒適度的一個(gè)重要標(biāo)志就是功能細(xì)分，但越細(xì)分占用的空間就會(huì)越多。因此，對(duì)于的小戶型而言，在保證主要功能完備的同時(shí)，還要適當(dāng)進(jìn)行簡(jiǎn)化，甚至穿插重疊。
　　功能完備——像服務(wù)陽(yáng)臺(tái)，對(duì)于酒店式公寓可以省略，但對(duì)于以家庭生活為主的普通住宅來(lái)說(shuō)，則必須具備。而衛(wèi)生間，一般家庭里單衛(wèi)就能滿足日常需要，雙衛(wèi)則是生活品質(zhì)提高的標(biāo)志。
　　空間靈活——過(guò)去大戶型的設(shè)計(jì)，常常要把餐客分離，玄關(guān)獨(dú)立，陽(yáng)臺(tái)分置，而在中小戶型的設(shè)計(jì)里，這些功能空間可以交錯(cuò)設(shè)計(jì)，盡可能讓空間有一定的靈活性。
　　實(shí)例：位于北京朝陽(yáng)區(qū)東五環(huán)外定福莊的蘋(píng)果派的C2戶型，建筑面積88.65平方米。
　　專家點(diǎn)評(píng)：
　　為板塔樓中塔樓部分的二室二廳二衛(wèi)戶型，居室全部朝南，采光良好但通風(fēng)較差。戶型中各功能空間劃分細(xì)致，動(dòng)靜分離明確，像玄關(guān)與餐廳相互借用，交通通道雖然狹長(zhǎng)但容納了5個(gè)戶門(mén)，短進(jìn)深的陽(yáng)臺(tái)小巧實(shí)用，這些設(shè)計(jì)都使空間效率達(dá)到化。
　　吹毛求疵：主臥室的面寬過(guò)于狹窄，次衛(wèi)的洗手盤(pán)過(guò)于局促，多少影響了舒適度。
選擇小戶型的關(guān)鍵
　　功能齊全的小戶型能使人感受到便捷；服務(wù)上乘的酒店式公寓能使人體味到尊貴；而總價(jià)低廉的超小戶型能使人將購(gòu)房變得可望又可及。那么，在形形色色的小戶型此起彼伏時(shí)，應(yīng)該注意些什么呢？以下三個(gè)層面無(wú)疑是選擇的關(guān)鍵：
　　頭先是政策面。去年以來(lái)，相繼出臺(tái)了一系列降低購(gòu)房門(mén)檻的措施，從總的趨勢(shì)看，是朝著有利于購(gòu)房者的方向發(fā)展，如果經(jīng)濟(jì)條件允許，盡可能選擇稍大一些的套型，以避免過(guò)小的套型遭到未來(lái)市場(chǎng)的淘汰。
　　其次是基本面。認(rèn)清自己選擇什么樣的物業(yè)形式較為有利，因?yàn)樾粜蛯?duì)于每個(gè)人來(lái)說(shuō)，可能只是生命長(zhǎng)河中的一個(gè)過(guò)渡居住空間。因此，要把這種投資放在一個(gè)相對(duì)長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)考慮，不管是自住、轉(zhuǎn)租，還是放在二手房市場(chǎng)上轉(zhuǎn)賣(mài)，都要使其能銜接得緊密，以求獲得效益化。這樣來(lái)看，總結(jié)一下，有一點(diǎn)要特別強(qiáng)調(diào)，投資型要看區(qū)域，自住型則看配套。為什么這么說(shuō)？住宅租賃的需求主流主要來(lái)源于大量的流動(dòng)人口，而租房者選擇的核心是位置，即離工作地點(diǎn)近，或是上下班方便，像分布在寫(xiě)字樓集中的商圈周邊的樓盤(pán)，可能相對(duì)容易出租些。如CBD至建地區(qū)、朝陽(yáng)門(mén)至燕莎地區(qū)，以及中關(guān)村地區(qū)，都蟄伏著大量的租戶群。其中CBD至建地區(qū)擁有數(shù)十個(gè)京城較的寫(xiě)字樓和較完備的商業(yè)配套設(shè)施。而高端寫(xiě)字樓中的白領(lǐng)，對(duì)小戶型的要求大致為距辦公室近、戶型設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)實(shí)用、生活設(shè)施配套齊全、總價(jià)及自供負(fù)擔(dān)不致太高。
　　如果作為自住型居住，既要考慮社區(qū)內(nèi)的各種設(shè)施配套，因?yàn)樾粜涂臻g不足所帶來(lái)的生活缺憾，需要從社區(qū)中彌補(bǔ)，如洗衣房、快餐廳、咖啡館等；同時(shí)也要考慮交通、商業(yè)、甚至商務(wù)配套，這樣即使是轉(zhuǎn)為租賃市場(chǎng)，也容易獲得較高的回報(bào)。
　　較后是技術(shù)面?，F(xiàn)有的小戶型基本為一兩個(gè)采光面，通風(fēng)、采光都受到了一定的局限，因此，盡可能選擇采光面寬一些、采光窗大一些的套型，以增強(qiáng)居室的自然生態(tài)性能。對(duì)于1梯6戶和3梯18戶而言，雖然電梯平均戶數(shù)一樣，但兩者各有優(yōu)劣：前者公共面積減少，提高了得房使用率，而且安寧和安全也有了保障；后者雖然得房使用率降低，但電梯的利用率卻大大提高，調(diào)配等候的時(shí)間相應(yīng)地縮短。這也要求戶型面積配比要合理，功能劃分要細(xì)致，例如對(duì)于一兩人居住的一居室來(lái)說(shuō)，面積上應(yīng)以符合人體工程學(xué)的基本空間尺度為限，比如：客廳不應(yīng)小于12平方米，臥室不應(yīng)小于10平方米，就是合在一起，也不應(yīng)小于20平方米；而服務(wù)性的衛(wèi)生間不應(yīng)小于3平方米，廚房不應(yīng)小于5平方米；當(dāng)然，若能增加陽(yáng)臺(tái)、電腦間，以及洗衣機(jī)、冰箱的專用放置空間什么的，會(huì)使舒適度大為提高。因此，各功能空間的面積、尺度的恰當(dāng)與否，是小戶型品質(zhì)高低的關(guān)鍵。

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