●背景

5月29日，九部委公布《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》，其中的戶型面積規(guī)定近期震動樓市。核心內(nèi)容是：6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積必須占項目總建筑面積的七成以上。

從5月底發(fā)布“國六條”之日起，期待、觀望、恐慌左右了目前的樓市動態(tài)，而有關(guān)于“90平方米之政”的討論就一直沒有停歇過。

●90平方米喝彩與觀望

“如果購100平方米的房子，均價按7000元/平方米計算，頭付30％，那就要付21萬元的頭付款。但假如購90平方米的房子，同樣的均價，頭付20％，那就只需付12.6萬元的頭付款了，購房的門檻會大大降低?！边@是一筆人人可以算出的賬。在望京準備置業(yè)的楊先生看重的并非單價和總價，而是90平方米以下貸款比例的好處。

“目前很多樓盤無論面積大小，頭付已經(jīng)調(diào)到30%，而‘國六條’出臺，起碼規(guī)定90平方米以下住房頭付可到20%，但憑這點，就會給很多中低收入的人們提供購房的信心?！?p>幾家歡喜幾家愁，對于近兩年內(nèi)銷售火暴的開發(fā)商來說，90平方米之限不啻是晴天霹靂?！胺残聦徟?、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到開發(fā)總面積的70%以上”的規(guī)定使他們無所適從。

北京一個很知名的低密度住宅的開發(fā)商對記者說，他們當初審批下來的土地是低密度住宅，而且是坡地，只有做花園洋房能夠達到贏利。如果70%做90平方米以下住宅，不僅僅是未來的項目、客戶無法定位，擺在當前的問題是由于項目地處坡地，根本不適合做小戶型，除非將坡地徹底鏟平，那么一來，成本勢必會成倍的增長。再說，已經(jīng)做好的二期規(guī)劃怎樣應(yīng)對突如其來的政策變化？

這位開發(fā)商面對的問題只是眾多90平方米政策疑問的一個方面，而關(guān)于“90平方米”的爭論還在進行……

●90平方米之問

通過“國六條”出臺后一段時間的市場反應(yīng)來看，購房人對90平方米小戶型政策大多抱支持態(tài)度，通過該政策可以看出政府平抑房價的決心，不惜用行政手段來制約。而從開發(fā)商的角度上講，面臨如此之變，甚至來不及反應(yīng)就面對著規(guī)劃暫停、“等候發(fā)落”的局面，他們心中的疑問亟待解決。

問題一：是否在全國任何城市土地上都稀缺90平方米以下的小戶型？

眾所周知，房地產(chǎn)產(chǎn)品具有不可移動性。全國的城市發(fā)展水平肯定不一樣，土地價值也肯定不一樣。90平方米的限定，是通過什么樣的手段得出的。為什么不是120平方米或者100平方米？北京、上海、深圳等大城市的確面臨著中小戶型產(chǎn)品的短缺，那么是否就說全國所有的城市都一樣稀缺？

問題二：所有地塊性質(zhì)都適合做小戶型嗎？

城市規(guī)劃的用途不一樣，容積率要求也不一樣。要求容積率水平在1.5的地塊和容積率在3.0的地塊都做小戶型？起碼目前的北京市場還沒有這樣的先例。以北京剛剛由北辰拍得的溫泉D1地塊為例：容積率1.5,11.2億的總地價，土地成本已經(jīng)達到4800元/平米以上，加上建筑成本及其他成本，綜合成本已經(jīng)達到近9000元的水平，預(yù)期售價至少在10000元以上！關(guān)鍵問題是在缺乏城市快速軌道交通以及干線交通的地塊條件下，溫泉地區(qū)出現(xiàn)單價達到萬元的小戶型，目標客戶人群在哪里？

問題三：配套設(shè)施以及各種指標如何計算？

政府規(guī)劃時都有各種指標的要求。比如說停車位設(shè)施，新建普通住宅小區(qū)至少要有50％的停車位比例，小戶型在小區(qū)內(nèi)的比例達到70％，意味著開發(fā)商應(yīng)該多做車位了。問題是，這些車位能賣出去嗎？賣不出去成本如何消化？還有商業(yè)配套、教育配套等千人指標的變化，這些都要由開發(fā)商承擔嗎？

　問題四：小戶型只有工薪才需要嗎？增加小戶型供應(yīng)可以遏制投資型需求嗎？

眾所周知，北京地產(chǎn)市場里以往所有小戶型社區(qū)里都不乏看見大量投資型、投機型需求客戶的“矯健”身影。

問題五：開發(fā)商以后對產(chǎn)品的研發(fā)方向是什么？

經(jīng)過十幾年來的房地產(chǎn)市場發(fā)展，開發(fā)商們似乎已經(jīng)很愿意去學(xué)習(xí)研發(fā)新產(chǎn)品所能帶來的利潤以及良好的市場影響。一刀切式地要求開發(fā)商都做小戶型，以后商人們將如何研發(fā)產(chǎn)品？大量小戶型項目競爭，對于正在發(fā)展的中國房地產(chǎn)業(yè)的設(shè)計、建筑水平帶來倒退的趨勢。

也許開發(fā)商的呼聲能代表市場的聲音，他們期待政府職能部門在這種聲音的基礎(chǔ)上度身制定北京細則。

●90平方米期待“北京細則”

據(jù)了解，目前北京一些項目的后期規(guī)劃已經(jīng)在職能部門暫停辦理，目的就是在等待“國六條”的北京細則。大勢已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn)，那么未來樓市的格局將是怎樣呢？

頭先，一居、兩居將成主流。專家認為，將面積控制在90平方米以下，今后市場供應(yīng)的主力戶型無非三種：一是一室一廳的單身公寓，二是兩室一廳戶型。

從戶型規(guī)劃設(shè)計來分析，這一規(guī)定將極大地提高新住宅的性價比，十分注重和強調(diào)緊湊型、經(jīng)濟型、實用型精致住房的新型安居樂業(yè)生活方式，重實效，量力而行，規(guī)避和克制了消費者盲目的“一步到位”的虛榮心態(tài)，避免了“房奴”的大量出現(xiàn)。

其次，戶型設(shè)計成為。而擔憂的問題在于大量小戶型集中在一個樓盤內(nèi)，勢必會造成樓盤一梯多戶的出現(xiàn)。同時，由于戶型過小，外立面的美觀也將受到損失，很容易變成“筒子樓”。因此，如何規(guī)劃好社區(qū)戶型，是眾多設(shè)計師們面臨的挑戰(zhàn)。

第三，改善型需求將放慢腳步。如果市場上大多數(shù)戶型都被控制在90平方米以內(nèi)，產(chǎn)品的市場定位又該如何區(qū)分？專業(yè)房地產(chǎn)代理機構(gòu)負責人分析，目前房產(chǎn)品的市場定位基本上是根據(jù)戶型的大小來制定的。如果大多數(shù)房源的戶型都被控制在90平方米以下，那產(chǎn)品將很難定位，同質(zhì)化競爭可能會加劇。而大戶型將成為稀缺房源。

目前，無論是購房人還是開發(fā)商都在關(guān)注北京細則的出臺，新的樓市觀望期開始。其間，雖然有通過劃分地塊、區(qū)域來平衡大小戶型結(jié)構(gòu)等呼聲在市場上盛行，但有一點可以明確，90平方米之限已是大勢所趨。

　　　　　(作者：張艦)