延綿10多公里的勝利路是鞍山市城區(qū)的主干道，以前道路兩側(cè)多是建國初建起的三層宿舍，破舊不堪。如今這里已是舊貌換新顏：原先的老房不見了，總面積上百萬平方米的六七十棟高樓拔地而起。工作人員告訴記者，今年11月前，這些樓房將達到入住條件，除了5000多戶回遷居民外，還有為數(shù)眾多的“換房戶”、“低價購房戶”、“廉租房戶”入住。

近年來， 遼寧省鞍山市依靠“政府主導、市場運作”的方式，結(jié)合城市整體規(guī)劃改造，統(tǒng)籌構(gòu)建多層次、多類別的住房保障體系，實現(xiàn)了發(fā)展經(jīng)濟和保障民生的“雙贏”。

將住房保障納入城市規(guī)劃改造

地處遼寧中南部的鞍山，是典型的東北老工業(yè)城市。長期注重工業(yè)生產(chǎn)的結(jié)果，使城區(qū)土地被工業(yè)企業(yè)和住宅擠得滿滿的，商業(yè)服務設施匱乏，對城市環(huán)境和產(chǎn)業(yè)發(fā)展都有很大制約。

鞍山市市長谷春立說，城區(qū)上百萬產(chǎn)業(yè)工人，大多住在建于上世紀五六十年代、戶均面積30平方米左右的房屋里，水暖設施缺乏，居住條件差。因此對鞍山來說，低收入家庭“住不起房子”、廣大工薪“住不好房子”、棚戶區(qū)和危舊房居民的住房條件惡劣等問題相夾雜，必須通過整體規(guī)劃、綜合改造，力求通盤解決。

綜合改造需“政府之手”強力推動，而政府錢從何來？鞍山結(jié)合城市功能升級和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃加以解決。曾任鞍山市房地產(chǎn)開發(fā)辦公室主任的張劍鋼，向記者介紹了近年來鞍山拓展發(fā)展空間的5種方式。一是依法征地，兩年來在城市近郊共依法征地54平方公里；二是企業(yè)搬遷，鞍山市將城區(qū)200戶企業(yè)搬遷到工業(yè)規(guī)劃區(qū)發(fā)展，騰出土地8平方公里；三是城市改造，鞍山市結(jié)合棚戶區(qū)和危舊房改造，集中建設回遷房，騰出土地5平方公里；四是村屯移遷，鞍山市將靠近城市周邊的24個村屯全部城市化，集中建設小城鎮(zhèn)，騰出土地6平方公里；五是整合資源，將城區(qū)職業(yè)學校、體育場，傳染病醫(yī)院、精神病醫(yī)院等整合搬遷到城郊或新區(qū)建設，騰出老城區(qū)土地。

通過這些措施，鞍山市兩年來共騰出土地75平方公里，其中地處主城區(qū)、可供發(fā)展商業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的土地就達29平方公里。在此基礎上，鞍山市按“工業(yè)進園區(qū)、商業(yè)進城區(qū)、民居進小區(qū)”的要求重新規(guī)劃布局。城區(qū)企業(yè)經(jīng)過搬往專業(yè)的工業(yè)園區(qū)升級改造，工藝流程得到改善，經(jīng)營效益實現(xiàn)重振。城區(qū)內(nèi)火熱的商業(yè)和住宅地產(chǎn)建設，也助推了鞍山城區(qū)由生產(chǎn)型向消費型轉(zhuǎn)變。

鞍山市房地產(chǎn)開發(fā)辦公室資料顯示，由于城市環(huán)境變好，城區(qū)功能完善，鞍山土地價格大幅上升。2006年，鞍山實現(xiàn)土地出讓金11億元，是上年的11倍，2007年46.5億元，2008年超60億元。有了充足的財力保障，鞍山市在構(gòu)建住房保障時大幅讓利于民，為中低收入群體減免的住房費用已累計超20億元。而鞍山市一批工業(yè)企業(yè)經(jīng)過盤活再造，經(jīng)營效益和吸納就業(yè)能力大增，也為當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展做出了不小貢獻。

多層次的住房保障體系

谷春立說，鞍山市的住房保障體系不應單獨運行，而應該與城市改造捆綁在一起。具體而言，鞍山市出于改造城區(qū)需要，近3年棚戶區(qū)、危舊房等拆遷面積250萬平方米，建設新房360萬平方米。而對這場幾十年來全市規(guī)模的拆遷改造，鞍山市的目的不僅僅在于回遷安置，而且把城市無房戶、困難戶和中低收入家庭都考慮在內(nèi)。在新建房屋中拉開層次、分清種類，針對不同群體實施有差別的住房保障優(yōu)惠政策。實現(xiàn)一次改造，解決多重問題。

為此，鞍山市建設系統(tǒng)創(chuàng)新機制，構(gòu)建了“四方并舉”的多層次的住房保障體系。一是政府供應“零價房”。對于棚戶區(qū)、危舊房改造中的“低保戶”和“低保邊緣戶”，政府負責提供與拆遷戶型同樣的新房，增加面積部分政府“零收費”。目前全市已有5000多戶困難家庭上了新房，擴12.5萬平方米。

二是政府提供“低價房”。在棚戶區(qū)和危舊房改造回遷過程中，非困難居民分得新房的超面積部分，每平方米僅收830元建安費。這一價格僅占建設成本的60%，其余的40%全部由政府補貼。目前鞍山已有5.3萬戶家庭受益，低價增加面積超60萬平方米。

三是政府提供“廉租廉價房”。政府在棚戶區(qū)和危舊房改造多余建設的新房中，每年提供1000套廉價房，專門提供給不在棚戶區(qū)、危舊房拆遷范圍內(nèi)的低收入家庭入住。這些家庭入住后，他們原有的舊房交給政府支配，作為“廉租周轉(zhuǎn)房”，解決城市無房戶的住房問題。

四是政府在城市拆遷改造的土地上，開發(fā)出限戶型、限房價的“雙限房”?！半p限房”售價比同類型、周邊位置的商品房低出二三成，專門供城市中低收入群體購購。今年年初鞍山市冬季房交會期間，市房屋儲備在立山區(qū)“綺夢山莊”小區(qū)推出近百套“雙限房”，很快就被符合條件的市民一空。27歲的鞍山市民吳永鵬說，他購到的房屋價格是2520元/平方米，比周邊房屋每平方米3000多元的價格低了不少。

住房保障促樓市健康

除了城市改造外，鞍山市還促進城區(qū)二手房、公房的合理配置，通過市場手段和完善制度解決中低收入群體的住房問題。鞍山市房產(chǎn)局局長胡谷會介紹，鞍山城區(qū)很多二手房是上世紀90年代前建成的，價格普遍比新建商品房低50%左右，政府有意識地引導居民根據(jù)自身經(jīng)濟條件，通過二手房市場解決住房問題。為此，鞍山在遼寧省率先成立住房貸款擔保公司，并且建設全市統(tǒng)一的房產(chǎn)交易大廳和4個區(qū)域性市場，為二手房提供周到服務。

鞍山市還依托280萬平方米的公有住房房源，在全國率先出臺允許公房使用權(quán)上市交易的規(guī)定。住房需求者只需支付產(chǎn)權(quán)房總價的1/3，就可以獲得居住用房，有效調(diào)劑了住房供應。對于租住公房的城市困難群體，實行租金減免。

遼寧省建設廳房地產(chǎn)專家表示，鞍山市將保障住房納入到城市改造、二手房、公房的綜合利用中來，能夠避免單純開發(fā)經(jīng)濟適用房、廉租房可能產(chǎn)生的重復建設和浪費。鞍山通過這些方式既滿足不同群體的住房需求，又能改善城市環(huán)境、促進經(jīng)濟發(fā)展，從而達到“雙贏”乃至“多贏”的效果。

通過住房保障體系的構(gòu)建，鞍山市近3年來已幫助超過10萬戶城市中低收入家庭改善了住房問題。而有了保障性住房的墊底，鞍山房地產(chǎn)業(yè)也持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。鞍山市房產(chǎn)局數(shù)據(jù)顯示，在一些城市房地產(chǎn)銷量、價格雙雙下跌的情況下，鞍山房屋價格穩(wěn)中有升，市場成交火爆。2008年，鞍山樓市創(chuàng)造了商品房開發(fā)量增幅、銷售量增幅、商品房實際預售率增幅等七個“全國”，實現(xiàn)了房地產(chǎn)市場的健康、較快發(fā)展。

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