在新政策的影響下，二手房成交量呈下滑趨勢，部分二手房源涌入租賃市場，購方、賣方和中介，作為二手房市場的交易主體，其一些心理和行為發(fā)生了微妙的變化。

賣方：對待營業(yè)稅更理性

去年新政后的交易量大約只有新政前的1／3,很多小中介都關門了。今年新政已開始一個多月，但這次的情況明顯好于去年。據了解，今年新政執(zhí)行以后，也出現(xiàn)少量的撤單和惜售情況，但是與去年相比，這種情況相對不是很明顯，或者說只是出現(xiàn)在小的范圍之內。針對這種現(xiàn)象，有關專家分析認為主要是由以下原因形成的。

頭先，業(yè)主對于營業(yè)稅心態(tài)的變化，導致了惜售現(xiàn)象的減少。去年新政出臺，使業(yè)主經歷了一個從沒有營業(yè)稅到征收營業(yè)稅的過程，今年的新政其實是對去年國家宏觀調控的完善和細化，大多數業(yè)主已經有一種較為平和的心態(tài)去對待了，該出售的還是會出售。此外，有些業(yè)主認為，今年營業(yè)稅征收年限由兩年變成了五年，對于部分過一年半載就滿免征年限的業(yè)主來說，避開營業(yè)稅的時間又延長了許多，如果為了避稅，三四年以后再賣的話，市場的不確定因素會很大，較難預測。

其次，資金比較雄厚的賣家將房源轉入租賃市場，進行中長線投資型。市民劉先生告訴律師他有一套滿了兩年的房子，但新政策將全額征收營業(yè)稅的時間延長到5年，他覺得賣起來太虧了。于是打算暫時不賣了，轉售為租。

較后，部分二手房房價上漲。律師從部分二手房公司了解到，熱點區(qū)域二手房交易價格繼續(xù)上漲。由于本身需求旺盛和成交較大的樓盤和區(qū)域，其價格并不因營業(yè)稅的增加而降低，反而會繼續(xù)保持高速增長的趨勢。因為在賣方市場下，賣方需要承擔的營業(yè)稅部分自然轉嫁給購方，從而導致部分區(qū)域和樓盤價格繼續(xù)上漲。

購方：五年以上房產難挑大梁

“我們的客戶量下降了三成左右，購房者成交欲望較弱?！币患移放浦薪榈呢撠熑诉@樣分析購房市場的現(xiàn)狀。從他的分析來看，購房者的觀望正是導致他們行動不積極的原因，而這種觀望主要在于對房價下降的預期和對增量房市場的期望。據他了解，其實對房價下降存在期望的人很少，不到10％，還有就是對增量房市場的觀望，這與去年新政的情況有所不同。新政中對于套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重必須達到開發(fā)建設總面積的70％以上的規(guī)定，顯然將一部分二手房購購者的注意力轉向了商品房市場。

實際上存量房市場的繁榮正是房地產市場健康發(fā)展的保障之一。新政的初衷也包括了“積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場”。而目前由于營業(yè)稅的額外負擔，有部分購房者開始把目光轉向商品房市場。這一轉向顯然會增加商品房市場的壓力。業(yè)內人士分析認為，購房者對商品房的預期短期內是無法實現(xiàn)的，會有相當一部分回歸二手房市場。

就目前的實際交易情況來看，二手房交易的營業(yè)稅基本上都轉嫁給了購房者。在這種情況下，五年以上產權的房源成為了交易的重要部分。一位中介工作人員介紹，“我們現(xiàn)在的交易，五年以上產權的占80％。在其他房源退出的情況下，那部分未受營業(yè)稅影響的五年以上的房源所占比例增大了?！痹摴ぷ魅藛T補充， “我們的業(yè)務中五年以上的房子所占比例上升了兩到三成，并不是說完全數量上升，只是在總體中所占比例有所上升?！?

站在購房者的角度上來看，由于不需要交納營業(yè)稅，五年以上的二手房源似乎應該具備更大的競爭力。然而，事實并非如此簡單。業(yè)內人士分析，五年這個問題其實并不嚴重，關鍵是房產證上注明的時間有問題。二手房產權年限上存在一個比較普遍的問題，就是房屋實際購購年限往往比產權證上的日期要長許多。由于購房以后往往要過兩三年才能拿到房產證，這樣五六年產權的房子可能已經居住八年，甚至九年了，許多購房人并不傾向于購這些房齡較長的二手房。據了解，正是由于房產證不能及時拿到的緣故，現(xiàn)在相當一部分人實際購購已經達到五六年的房子，產權證往往只有兩三年。目前市場上無需繳稅的二手房不僅實際房齡過長，數量少也是一個問題。

中介：租賃業(yè)務唱主角

從一些房產中介獲悉，進入6月后，受新政的影響，二手房購賣、租賃市場出現(xiàn)了兩種截然不同的反應：二手房購賣業(yè)務比以往大幅減少，房價趨高；租賃市場迅速升溫，原本打算出售的二手房越來越多地進入了租賃市場。

一家中介公司的工作人員告訴律師，現(xiàn)在二手房房源較少，房價也有所上漲，這是因為以往二手房交易費用都是由購方承擔，而現(xiàn)在營業(yè)稅規(guī)定要由賣方承擔，為了避免交稅帶來負擔，賣方自然提高了房價，把營業(yè)稅轉嫁到購主身上。許多計劃購購二手房的消費者因此放棄購房計劃。賣的少、購的也少，導致現(xiàn)在二手房交易冷清。相較于二手房交易的冷清，房屋租賃市場升溫明顯。許多本來是五年以內二手房的業(yè)主，紛紛改變主意，改售為租。同時，也有一些本計劃購二手房的消費者，在看到房價的波動后，也改購房為租房。

律師發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在中介出租房源信息十分豐富，盡管租賃市場可供選擇的房源增多，但繁華路段租金卻未見下挫跡象，相對比較穩(wěn)定。據了解，現(xiàn)在二手房租賃市場之所以如此活躍，一方面是因為部分房齡不足的房子為躲營業(yè)稅，改售為租，另一方面受一系列房產調控政策影響，不少拆遷戶及有購房需求的人開始持幣觀望，暫緩購房，先租房住。據一家中介公司負責人介紹，從眼下的租賃情況來看，形勢明顯好于去年同期，主要是每年夏季，打工、實習、畢業(yè)的學生族都有租房的需求。租賃供應量大、需求也比較旺盛。

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