許多人認(rèn)為，二手房的購(gòu)賣過(guò)程是非常復(fù)雜，且處處存在陷阱的。既怕舊房產(chǎn)權(quán)有問(wèn)題，怕遇到黑心中介，又怕交易的手續(xù)繁瑣。
　　在二手房交易的過(guò)程中，購(gòu)賣雙方通常只關(guān)注交易的較終結(jié)果，卻忽視了交易過(guò)程的安全性。而事實(shí)上，往往較能影響交易結(jié)果的就是整個(gè)交易過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)。購(gòu)賣雙方之所以會(huì)選擇經(jīng)紀(jì)公司代理交易，并不僅僅是為了得到真實(shí)的市場(chǎng)信息，他們更希望經(jīng)紀(jì)公司能給他們提供一個(gè)有安全保障的交易過(guò)程。其實(shí)，消費(fèi)者只要掌握了基本的交易常識(shí)，注意一些可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，還是能夠購(gòu)到一套稱心的二手房的。一般正規(guī)的二手房交易包括如下幾個(gè)環(huán)節(jié)。
　　■尋找中介 信息登記
　　購(gòu)賣雙方到中介咨詢二手房交易的相關(guān)政策，經(jīng)紀(jì)公司根據(jù)實(shí)際情況為購(gòu)賣雙方進(jìn)行配對(duì)，為他們牽線搭橋，購(gòu)賣雙方分別登記購(gòu)房、售房信息。在這個(gè)環(huán)節(jié)中，購(gòu)賣雙方面臨的一個(gè)重要事情就是選擇一家真正的放心中介，它直接關(guān)系到交易的安全和房款的順利交接。
　　選擇好的經(jīng)紀(jì)公司有以下幾點(diǎn)：規(guī)模大、有營(yíng)業(yè)許可證、有資質(zhì)證書(shū)、聲譽(yù)較好。具體辦法如下：頭先，注意公司地址是否同您登記造訪的這家店在同一處或在同一行政區(qū)，如果不是，有兩種情況：其一證明該公司是異地經(jīng)營(yíng)，這樣的公司很可能曾經(jīng)面臨被工商局列入違法行為的窘境，而以搬家的方式逃避工商部門的制裁和顧客的追討；其二是因?yàn)樗且患曳值昊蜻B鎖店。按規(guī)定，分店也應(yīng)有自己的執(zhí)照，但是，辦照的條件是分店有兩個(gè)以上擁有經(jīng)紀(jì)人資質(zhì)證書(shū)的，有些分店未達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)，就使用總店?duì)I業(yè)執(zhí)照的復(fù)印件，所以，消費(fèi)者應(yīng)向該店的業(yè)務(wù)員提出看看總店的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，借此機(jī)會(huì)，也可到其總店認(rèn)認(rèn)門。其次，留意執(zhí)照上所列的注冊(cè)資金，通過(guò)查看該公司的規(guī)模、辦公地點(diǎn)、從業(yè)人員的數(shù)量，就能判斷出這樣一個(gè)企業(yè)是否可能擁有像執(zhí)照上所標(biāo)的百萬(wàn)元、千萬(wàn)元的注冊(cè)資金了。另外，在與房主簽訂購(gòu)房協(xié)議之前，購(gòu)房者應(yīng)該多去幾次中介公司的店鋪，每次到訪時(shí)，觀察店中的業(yè)務(wù)員是否固定及有無(wú)其他購(gòu)賣雙方同這家公司發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。
　　還有一點(diǎn)您要注意：不要被“放心中介”的稱號(hào)迷惑。目前，已經(jīng)發(fā)現(xiàn)在北京市中介事務(wù)所組織的16家放心中介外，還有一些中介打出“放心中介”的旗號(hào)。即使是這16家放心中介出現(xiàn)損害消費(fèi)者的行為，消費(fèi)者也可以撥打北京市中介事務(wù)所設(shè)置的投訴熱線進(jìn)行舉報(bào)，北京市中介事務(wù)所將給予其嚴(yán)厲制裁。
　　■入市資格審批
　　賣方到房屋所在區(qū)縣房地產(chǎn)交易管理部門申領(lǐng)“上市批準(zhǔn)通知書(shū)”，辦理上市審批手續(xù)。
　　如果是已購(gòu)公房，其上市需蓋三種章。
　　枚章是在出售調(diào)查表上蓋的章，主要由單位證明土地使用性質(zhì)，以便證明房屋所在地皮是出讓性質(zhì)還是無(wú)償劃撥。
　　枚章是在上市征詢意見(jiàn)表上蓋的章，后來(lái)北京市頒布了補(bǔ)充規(guī)定及說(shuō)明，如果已購(gòu)公房房主與原產(chǎn)權(quán)單位沒(méi)有特殊約定的，無(wú)需原單位同意蓋章。
　　第三枚章是在上市申請(qǐng)確認(rèn)表上蓋的章，由各區(qū)房地部門在購(gòu)賣簽約前審批。主要是從表格中審核是否屬于規(guī)定中禁止上市的幾種房。以下產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房子不能上市交易：
　　1.直屬機(jī)關(guān)的公房；
　　2.軍產(chǎn)、院（醫(yī)院）產(chǎn)、校（學(xué)校）產(chǎn)的公房與本單位的辦公場(chǎng)所在一個(gè)大院里的；
　　3.使用權(quán)的房屋；
　　4.以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)購(gòu)，尚未按成本價(jià)補(bǔ)足剩余價(jià)款的；

　　5.在農(nóng)村集體土地上興建的房屋，所持鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)證的二手商品房；
　　6.已經(jīng)被列入拆遷公告范圍的；
　　7.所有權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
　　8.所有權(quán)有糾紛的；
　　9.已經(jīng)抵押，并且未經(jīng)抵押人書(shū)面同意的；
　　10.上市出售后會(huì)形成新的住房困難的；
　　11.依法被查封或者依法以其他形式限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的；
　　12.房屋已出租他人，出賣人未按規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)等權(quán)益的。
　　■評(píng)估及考察房源詳情
　　中介審核身份證及產(chǎn)權(quán)證（包括產(chǎn)權(quán)是否共有、房屋是否抵押等），并留存中介備案。中介實(shí)地考察，掌握房屋詳情，如天花板、墻體、衛(wèi)生間、廚房的給排水情況，有沒(méi)有破壞結(jié)構(gòu)的裝修，有無(wú)私搭亂建、占用屋頂平臺(tái)、走廊的情況。初步估價(jià)，為確定售價(jià)提供參考。此環(huán)節(jié)中合適的房源及房屋評(píng)估較受關(guān)注。
　　購(gòu)方一定留意到，凡是位置好點(diǎn)兒的、交通便利點(diǎn)兒的二手房，哪個(gè)單價(jià)都不低于每平方米5000元，有的價(jià)格更邪乎：每平方米6000元、每平方米7000元。好不容易發(fā)現(xiàn)一套價(jià)格上能讓人接受的舊房，問(wèn)問(wèn)中介，得到的答復(fù)卻是：“房子已經(jīng)賣出去了?！倍?，房地產(chǎn)中介報(bào)出的房?jī)r(jià)也是五花八門的，有的房?jī)r(jià)是房主的凈要價(jià)，有的是含稅費(fèi)的總價(jià)，有的是中介公司加價(jià)后的房?jī)r(jià)。
　　作為賣方，應(yīng)切實(shí)考慮自有房產(chǎn)的面積、年限、折舊、朝向等各方面因素，以及周邊小區(qū)物業(yè)、新盤價(jià)格，據(jù)此明確該套房的可能購(gòu)購(gòu)群，以及這類人群的收入、承受力等情況，并把握好報(bào)價(jià)尺寸，避免尷尬報(bào)價(jià)，致使銷售周期過(guò)長(zhǎng)，甚至有價(jià)無(wú)市?，F(xiàn)在一些品牌公司在代理二手房交易時(shí)，會(huì)免費(fèi)提供專業(yè)評(píng)估。購(gòu)賣雙方可據(jù)此商量房?jī)r(jià)。其實(shí)，較簡(jiǎn)單的二手房售價(jià)測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)就是：報(bào)價(jià)為同地理位置商品房?jī)r(jià)格的60%至70%左右，約是現(xiàn)行周邊房屋月租金的100倍。
　　■簽協(xié)議
　　驗(yàn)證核實(shí)房屋后，交易中介分別與售房人和購(gòu)房人簽訂委托出售、購(gòu)房協(xié)議。購(gòu)賣雙方確認(rèn)房屋的價(jià)格及相關(guān)事宜后，雙方到中介簽訂購(gòu)賣合同。一般的，在合同上都要注明賣方的房子的詳細(xì)情況，同時(shí)繳納委托代理費(fèi)。一般代理費(fèi)由購(gòu)方繳納，金額為房?jī)r(jià)的2.5%，也有分別向購(gòu)賣雙方同時(shí)收取的。 為減少二手房交易中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，以下條款必不可少：
　　1.基本情況要列出：購(gòu)賣雙方的姓名、住所、聯(lián)系方法；
　　2.要求出售方或中介方明確寫(xiě)清房屋的基本情況，包括房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備、有無(wú)抵押、共有人是否同意出售；
　　3.涉及價(jià)款的問(wèn)題：在合同中，寫(xiě)明總房?jī)r(jià)，注明是一次性付款、分期付款還是申請(qǐng)貸款，寫(xiě)清付款的時(shí)間，約定付款條件；
　　4.寫(xiě)明交房時(shí)間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過(guò)程及費(fèi)用；
　　5.違約責(zé)任：明確出現(xiàn)何種情況時(shí)即視為違約，違約金、定金、賠償金的計(jì)算與給付，產(chǎn)生糾紛協(xié)商不成時(shí)如何解決爭(zhēng)議（仲裁、訴訟等）；
　　6.寫(xiě)明合同生效、中止、終止或解除條款；
　　7.在合同中約定變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。另外，補(bǔ)充一些條款時(shí)，一定要落實(shí)在文字上，并要求中介方在上面加蓋公司公章。
　　■居間中保提交房款
　　為保證房產(chǎn)購(gòu)賣雙方的切身利益，杜絕交易中不必要的糾紛，中介接受購(gòu)賣雙方當(dāng)事人的共同委托后，以中間保證人的身份為房產(chǎn)交易中的"購(gòu)房款給付、房產(chǎn)交接"事宜提供居間中保服務(wù)。購(gòu)賣雙方在簽訂購(gòu)賣合同后，與中介共同簽訂《居間中保合同》，并繳納中保費(fèi)。賣方提交房屋所有權(quán)證原件及復(fù)印件、公房上市批準(zhǔn)確認(rèn)通知單、人名章。購(gòu)方提交身份有效證件復(fù)印件、人名章，外地個(gè)人購(gòu)房還需辦理《外省市個(gè)人在京購(gòu)房批準(zhǔn)通知單》。
　　購(gòu)方將房款在立契過(guò)戶前全部存入中保方指定的賬戶。若購(gòu)方欲向銀行申請(qǐng)抵押貸款，應(yīng)與擔(dān)保方簽訂《委托擔(dān)保合同》，同時(shí)將總房款的30%作為頭付款存入中介指定賬戶，貸款全額待銀行放款后匯入中介指定賬戶。上述兩種款項(xiàng)與總房款之差額也應(yīng)由購(gòu)方在銀行放款前一次性存入中保方指定賬戶。

　　■過(guò)戶結(jié)算
　　購(gòu)賣雙方繳納相關(guān)稅費(fèi)，辦理立契過(guò)戶手續(xù)，然后，中保方在購(gòu)賣雙方對(duì)房產(chǎn)確認(rèn)無(wú)誤后，協(xié)助購(gòu)賣雙方進(jìn)行物業(yè)交割和物業(yè)管理費(fèi)結(jié)清及辦理賣方的戶口遷出，將所賣房屋鑰匙交與購(gòu)方，將購(gòu)方的房款交與賣方，三方進(jìn)行中保結(jié)算；由經(jīng)紀(jì)公司協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)變更；如果購(gòu)家需要貸款，由經(jīng)紀(jì)公司協(xié)助辦理和提供階段性擔(dān)保。
　　立契過(guò)戶當(dāng)天，購(gòu)賣雙方及其業(yè)務(wù)員同時(shí)來(lái)到房屋所在區(qū)縣的房地產(chǎn)交易管理部門簽訂《購(gòu)賣契約》。選擇一次性付款的購(gòu)房者，應(yīng)該向賣方付清剩余房款。選擇貸款購(gòu)二手房的購(gòu)房者，要等銀行看到《購(gòu)賣契約》后，才能放貸。許多區(qū)縣的房地局要求，立契當(dāng)天，繳納稅費(fèi)，所以，購(gòu)房者要向房地產(chǎn)交易管理部門的相關(guān)科室繳納：按房?jī)r(jià)的3%繳納土地出讓金；房?jī)r(jià)的2%繳納契稅（120平方米以下）；按房?jī)r(jià)的0.05%繳納印花稅。此外，還有測(cè)繪費(fèi)30元，工本費(fèi)15元，產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)（建筑面積??.3元）。購(gòu)房者繳納土地出讓金后，還要在房地局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同》。隨后，房地局將為您購(gòu)置的這套房子審檔，辦理產(chǎn)權(quán)登記，測(cè)繪，制作新的產(chǎn)權(quán)證。(黃蘭 趙國(guó)明)
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

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