今年的二手房市場，可以用“怎一個火字了得”形容。其中的原因，除去今年新開樓盤太少外，大量的舊房拆遷也是導致其火爆的一個重要因素。而對于市民來說，市場火爆的較直接影響便是價格的上揚，需要用去消費者數年甚至數十年的積蓄。


如何限度地規(guī)避購購二手房過程中的風險，對每一個消費者來說，都是不可忽視的。


中介風險


中介風險也許是消費者當前較為擔心的問題。中房置換的負責人劉文璋告訴記者，目前青島存在著大大小小數百家中介公司，為了獲取限度的利益，許多中介公司通過不讓購房者到欲購房屋內觀察，有意隱瞞房屋真實內部結構或質量問題；不向購房者如實介紹出售房屋所處地段的規(guī)劃情況；不如實介紹商品房面積的含義等種種手段欺騙百姓?；蛘咧薪楣靖鶕陨韮?yōu)勢玩弄文字游戲，簽訂不公平合同。另外，目前還存在中介商由于自身業(yè)務素質和業(yè)務能力問題，給購賣雙方帶來一些不必要的風險和麻煩。


因此，在購置二手房時，需要通過中介公司購購的百姓，除去要親自察看房屋狀況、有關房屋的各種手續(xù)、商談房屋交易價格等條件外，選擇一些正規(guī)的、經濟實力強并且有信譽的中介公司是必要的。


價格風險


價格問題是二手房交易中的重要問題。賣方擔心賣低了，總喜歡拿同地區(qū)商品房的房價來比較，因而差價不大；而購方總強調一個“舊”字，結果往往是購賣雙方提出的價格相差懸殊，無法成交。其實，二手房估價則應從幾個方面具體分析。


房屋因素。房屋竣工后即進入折舊期，此外，樓層、朝向、平面布局等對價格也產生相當的影響。環(huán)境因素。在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境會遜色于新住宅區(qū)，比如小區(qū)平面布局、設施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣。另外，地區(qū)居民的結構、文化氛圍、配套建設、有無物業(yè)管理、小區(qū)是否獨立封閉等也會對房屋價格產生較大影響。


法律風險


交易主體方面的風險。即購賣雙方沒有從事房屋交易的資格。具體表現為出賣人非房屋所有權人，也未獲得房屋所有權人的有效授權，購受方支付能力不強或不誠實履約，出賣人不能得到全部房款。


交易房屋存在的風險。用于交易的房屋為非法建筑或已被列入拆遷范圍；房屋權屬存有爭議；房屋為共有，出賣人未經共有權人同意；房屋已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購購權益的；房屋已抵押，未經抵押權人書面同意轉讓的；已購公有住房或經濟適用房上市出售后會形成新的住房困難的；被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋權屬轉讓；交易房屋存有質量瑕疵。


交易手續(xù)方面的風險。房屋屬于不動產，其交易規(guī)則有別于一般動產的交易規(guī)則。房屋產權及相關權利的發(fā)生、變更等均需到有關政府部門進行登記。出賣人僅將房屋交付購受人使用并不足以產生房屋所有權變動的法律效果。


交易合同方面的風險。主要為交易合同對雙方的權利義務約定不明引發(fā)爭議，或交易方利用合同進行詐騙。


產權風險。如果購購二手房是為了投資，那一定要購有產權的二手房，并且按照規(guī)定，購賣雙方繳納應繳的稅費，進行產權過戶手續(xù)，只有這樣，在交易行為完成后，房產管理部門才會核發(fā)過戶后的產權證。


拆遷風險


購購二手房時一定要注意房屋是否存在拆遷等問題?；ǘf元或三四十萬元購套二手房，沒住幾年，房子就要拆遷了，且不說再次置業(yè)、搬家有多么的不便，就是拆遷補償能否與當年的購房款持平，也是個未知數了。許多人認為，平房才會拆遷，不購平房就能避免這一問題了。其實不然，樓房也存在拆遷的可能性。


那么，如何避免購置了有拆遷可能性的二手房呢？頭先，在一兩年內會被拆遷的房子在各個區(qū)的房地產交易所（）都能夠查到；已列入拆遷公告的房屋，房地產交易管理部門不予辦理過戶；購房者還可以向所在區(qū)縣房地局的拆遷科咨詢相關情況。其次，有些地方5年，甚至10年前就被列入規(guī)劃，但是因為種種原因，至今未拆遷，購房者不妨到當地派出所詢問一下這里的戶口是否已被凍結，要知道，凍結戶口的房屋早晚是要被拆的。另外，還有一些規(guī)劃要拆遷的房子在房地局沒有記錄，戶口也沒被凍結，那么就需購房者關注一下地區(qū)的整體規(guī)劃，有機會參觀一些規(guī)劃展覽。

來源：青島新聞網

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