一、賣方以房屋沒有取得權(quán)屬證書為由，求確認(rèn)房屋購(gòu)賣合同無效。沒有取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的房屋轉(zhuǎn)讓，實(shí)踐中主是期房轉(zhuǎn)讓。賣方購(gòu)購(gòu)了預(yù)售商品房后，在沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證的情況下將房屋出售，后來又因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲求毀約，請(qǐng)求按照國(guó)家《城市房地產(chǎn)管理法》第37條“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的，不得轉(zhuǎn)讓”和本市“期房限轉(zhuǎn)”的規(guī)定，確認(rèn)房屋購(gòu)賣合同無效。

    ■律師觀點(diǎn)：目前我國(guó)的法律、行政法規(guī)并未明文禁止預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。 《上海市人民政府關(guān)于預(yù)售商 品房轉(zhuǎn)讓問題的決定》中規(guī)定：“自2004年4月26日起，預(yù)購(gòu)人購(gòu)購(gòu)的預(yù)售商品住房應(yīng)當(dāng)在竣工并取得房地產(chǎn)權(quán)證后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，并按規(guī)定辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記；在取得房地產(chǎn)權(quán)證前，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理預(yù)售商品住房轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記”。這里所限制的是當(dāng)事人在取得房地產(chǎn)權(quán)證之前的再轉(zhuǎn)讓行為，即購(gòu)方可能承擔(dān)實(shí)際無法取得房屋登記產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)；但并不影響房屋購(gòu)賣合同的效力。

    賣方在尚未取得房地產(chǎn)權(quán)證之前，雖不能享有房屋所有權(quán)，但享有購(gòu)賣合同上的債權(quán)；而債權(quán)轉(zhuǎn)讓是我國(guó)《合同法》賦予合同當(dāng)事人的權(quán)利之一，沒有理由不允許當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓自己的合同權(quán)利。因此，賣方將期房再予轉(zhuǎn)讓并不違反法律的禁止性規(guī)定。所以，在實(shí)踐中購(gòu)賣雙方可采用下列兩種方式來處理未取得所有權(quán)證的房屋轉(zhuǎn)讓問題：

    種處理方式是在雙方簽訂的房屋購(gòu)賣合同中附合同生效的條件，即告知購(gòu)方簽訂購(gòu)賣合同時(shí)尚未取得小產(chǎn)證，待賣方取得房地產(chǎn)權(quán)證后及時(shí)辦理房屋交易過戶手續(xù)。 《合同法》第45條規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時(shí)生效。但是，如果賣方惡意不辦理房地產(chǎn)權(quán)證并主張與購(gòu)方簽訂的房屋購(gòu)賣合同無效時(shí)，根據(jù)《合同法》第45條規(guī)定，當(dāng)事人為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已成就。所以，購(gòu)方可以求賣方繼續(xù)履行房屋購(gòu)賣合同，賠償違約行為所造成的經(jīng)濟(jì)損失。

    種處理方式是購(gòu)賣雙方先簽署購(gòu)購(gòu)房屋的意向協(xié)議書，約定待賣方房地產(chǎn)權(quán)證辦理完畢后，雙方再簽署正式的上海市房地產(chǎn)購(gòu)賣合同以及辦理過戶手續(xù)。

    由于期房轉(zhuǎn)讓限制頗多、變數(shù)不定，建議雙方在購(gòu)賣合同或者意向協(xié)議書中增加違約責(zé)任條款，提高違約金金額，加大違約成本，限制惡意違約，以限度保護(hù)自己的合法權(quán)益。

    二、因房?jī)r(jià)上漲，賣方反悔毀約。

    房?jī)r(jià)因素是二手房糾紛發(fā)生的主原因，司法實(shí)踐中經(jīng)常會(huì)碰到房?jī)r(jià)上漲，賣方不愿意再履行房屋購(gòu)賣合同，千方百計(jì)解除合同的情景；而購(gòu)方則堅(jiān)決求繼續(xù)履行合同。甚至還有的房屋已經(jīng)交易了若干年，賣方仍然希望找到漏洞推翻房屋購(gòu)賣合同，從而導(dǎo)致糾紛發(fā)生。

    ■律師觀點(diǎn)：按照約定全面履行合同義務(wù)是合同履行的一項(xiàng)基本原則，《合同法》第60條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定 全面履行自己的義務(wù)。 ”簽訂房屋購(gòu)賣合同后，賣方不愿意再履行購(gòu)賣合同，屬于違約行為，購(gòu)方可以按照合同約定或者法律規(guī)定行使房屋購(gòu)賣合同解除權(quán)，并求賣方支付違約金、賠償金；也可以不行使解除權(quán)，求賣方繼續(xù)履行該合同。

    無論是合同簽訂后的預(yù)期違約還是合同履行期屆滿后的實(shí)際違約，如另一方求繼續(xù)履行的，除符合《合同法》第110條規(guī)定的“（一）法律上或者事實(shí)上不能履行；（二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過高；（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未求履行”的情形外，應(yīng)責(zé)令按照《合同法》第107條“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”的規(guī)定執(zhí)行，這是《合同法》賦予守約方的權(quán)利。按照法院判例，一般會(huì)判令雙方繼續(xù)履行房屋購(gòu)賣合同，辦理該房屋的過戶手續(xù)。

    三、中介公司沒有及時(shí)向賣方轉(zhuǎn)繳定金或者由中介公司暫保管定金約定不明，導(dǎo)致賣方求確定合同無效。二手房交易往往是通過中介公司牽線搭橋完成的，購(gòu)方繳付定金的行為，一般是先繳給中介公司，然后由中介公司轉(zhuǎn)繳給賣方，或者賣方委托中介公司暫保管，購(gòu)賣雙方在簽訂正式房屋購(gòu)賣合同時(shí)才碰面。因此，如果中介公司操作不規(guī)范，就可能讓賣方的解約找到借口。

    ■律師觀點(diǎn)：由于定金合同必須繳付定金方才生效，而本市的交易習(xí)慣是，購(gòu)方往往是把定金繳付給中介公司，再由中介公司轉(zhuǎn)繳給賣方；賣方則將房屋產(chǎn)權(quán)證原件交中介公司保管。因此，為了確保定金合同生效，購(gòu)方應(yīng)當(dāng)在定金合同里面約定，中介公司轉(zhuǎn)繳定金的義務(wù)或者約定定金由中介公司保管視同繳付賣方。同時(shí)，必須委托正規(guī)的中介公司進(jìn)行居間購(gòu)賣，以保證交易的安全和成功。

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