◆案例

2006年初，李先生夫婦打算購(gòu)購(gòu)一套二手房，用來(lái)自住。對(duì)于頭次置業(yè)還毫無(wú)經(jīng)驗(yàn)的夫妻倆來(lái)說(shuō)，不知道購(gòu)房應(yīng)該具體注意些什么，從朋友們的只言片語(yǔ)中，他們了解到購(gòu)房可能需要注意房齡、產(chǎn)權(quán)證之類(lèi)的，但是仍感覺(jué)摸不著頭緒。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人事給出了以下八大需要注意的細(xì)節(jié)和四個(gè)小心。

◆細(xì)節(jié)篇

細(xì)節(jié)一：了解該套“二手房”是否屬于允許出售的房屋。

因?yàn)楣凶》俊胺扛摹笔鄯繒r(shí)，有些單位還保留有優(yōu)先收購(gòu)權(quán)。所以，一定要征詢(xún)?cè)a(chǎn)權(quán)單位同意所購(gòu)房屋轉(zhuǎn)讓的書(shū)面意見(jiàn)，并簽章。

細(xì)節(jié)二：了解房屋所有權(quán)是否真實(shí)、完整、可靠。

房屋所有權(quán)人是否與他人擁有“共有權(quán)”關(guān)系，房屋有無(wú)其他債權(quán)、債務(wù)糾紛。但較要緊的是，一定要由賣(mài)方出示、提供合法的“房屋所有權(quán)證”。

細(xì)節(jié)三：了解準(zhǔn)確建筑面積。

合同中約定出售房屋的面積應(yīng)以現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)證上注明的為準(zhǔn)，其他面積不計(jì)在內(nèi)。此外，還要考察地段、環(huán)境、價(jià)位和房屋結(jié)構(gòu)、格局、采光條件以及物業(yè)管理等相關(guān)事項(xiàng)。

細(xì)節(jié)四：了解購(gòu)購(gòu)程序。

購(gòu)購(gòu)“二手房”購(gòu)賣(mài)雙方必須要簽訂《房屋購(gòu)賣(mài)合同》，并到房屋所在區(qū)、縣國(guó)土房管局市場(chǎng)交易管理部門(mén)，辦理已購(gòu)住房出售登記、過(guò)戶(hù)和繳納國(guó)家規(guī)定的稅費(fèi)手續(xù)。

細(xì)節(jié)五：了解設(shè)施的交驗(yàn)細(xì)節(jié)。

有些業(yè)主在簽訂合同時(shí)常常口頭保證，屋內(nèi)裝修的鋁合金門(mén)窗、地板、空調(diào)以及柜子、熱水器可以全部。結(jié)果到實(shí)際交房時(shí)客戶(hù)卻發(fā)現(xiàn)門(mén)窗被卸、地板被撬、屋內(nèi)狼藉不堪，而業(yè)主承諾的空調(diào)、熱水器更是不見(jiàn)蹤影。

細(xì)節(jié)六：付款方式。

在購(gòu)房合同簽訂過(guò)程中，必須注意付款方式的一個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)。

細(xì)節(jié)七：交房時(shí)間。

在合同簽訂的時(shí)候還應(yīng)該明確注明房屋交驗(yàn)時(shí)間是在過(guò)戶(hù)后第幾個(gè)工作日或雙方約定的其他時(shí)間；房屋交驗(yàn)前產(chǎn)生的費(fèi)用及房屋交驗(yàn)時(shí)產(chǎn)生的費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)；另外，雙方的其他約定也需在合同中注明。

細(xì)節(jié)八：違約責(zé)任。

購(gòu)賣(mài)雙方在合同約定時(shí)較好清楚標(biāo)明各方的責(zé)任義務(wù)，這樣可大大有利于避免糾紛的發(fā)生。如悔約責(zé)任、違約金款項(xiàng)、逾期付款責(zé)任、滯納金款項(xiàng)及其他違約情況等。

◆提醒篇

●小心避稅陷阱

一些中介公司或者賣(mài)方經(jīng)常會(huì)給購(gòu)房者提供一些“避稅”方式，如真購(gòu)賣(mài)假與、定金當(dāng)租金再過(guò)戶(hù)、先公證購(gòu)賣(mài)再過(guò)戶(hù)、先簽訂合同再過(guò)戶(hù)等。專(zhuān)業(yè)律師認(rèn)為，所謂的“合理避稅”，從法律的角度來(lái)看，雙方的交易行為其實(shí)是鉆了一個(gè)法律的空子，但是雙方都要承擔(dān)一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

●小心房屋折舊率

人們普遍重視房屋的位置、實(shí)用性和價(jià)格，但是價(jià)格中一項(xiàng)很重要的因素卻被市場(chǎng)所忽略了，那就是“房屋折舊率”。其實(shí)并非購(gòu)房者真不重視，而是市場(chǎng)將其隱藏了起來(lái)，誤導(dǎo)購(gòu)房者忽略了這個(gè)問(wèn)題。專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為，忽視房屋折舊率對(duì)購(gòu)購(gòu)者而言顯然不公平。

●小心合同條款　

隨著二手房市場(chǎng)的逐漸火爆，不少房產(chǎn)中介利用人們求房若渴的心理，制造種種陷阱。由于目前的房產(chǎn)市場(chǎng)上存在著很多不規(guī)范的問(wèn)題，往往由于一張便條，甚至一個(gè)字，就會(huì)有大的陷阱。專(zhuān)家提醒購(gòu)房者，無(wú)論是簽訂何種購(gòu)房文件，都要仔細(xì)審閱，萬(wàn)萬(wàn)不可隨意下筆，如果自己吃不準(zhǔn)的，可以找律師或者有關(guān)專(zhuān)家咨詢(xún)。即使購(gòu)賣(mài)合同簽訂以后，購(gòu)房者也要有足夠的警覺(jué)，因?yàn)槎址抠?gòu)賣(mài)合同要通過(guò)房產(chǎn)交易登記備案之后才算真正完成，一旦其中發(fā)生了任何的問(wèn)題，都會(huì)導(dǎo)致較后交易出現(xiàn)問(wèn)題。

●小心按揭貸款

近來(lái)各大銀行都收緊了個(gè)人房貸條件，除了較優(yōu)質(zhì)的客戶(hù)，大部分二手房無(wú)法做到七成按揭，部分客戶(hù)只能做到五成按揭，如果在銀行發(fā)放同意貸款書(shū)以前就提早交頭期款，一旦銀行貸款批不下來(lái)，購(gòu)家要承擔(dān)很大的購(gòu)房壓力。

通過(guò)以上解答，我們不難看出購(gòu)購(gòu)二手房是一項(xiàng)看似簡(jiǎn)單，實(shí)際很復(fù)雜，技術(shù)含量很高的交易。相關(guān)專(zhuān)家建議廣大購(gòu)房者較好通過(guò)專(zhuān)業(yè)品牌中介機(jī)構(gòu)購(gòu)購(gòu)二手房，以確保自身的利益不受損失。如果購(gòu)購(gòu)二手房是為了階段性居住，將來(lái)還要出售或出租，這就更需要對(duì)所購(gòu)二手房的未來(lái)出售或出租的市場(chǎng)行情有預(yù)先判斷。

來(lái)源：半島都市報(bào)

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