目前，山東濟(jì)南二手房交易非常活躍，僅房改房就辦理四五十件，但是，在交易火爆的背后，暗藏的隱患很多，由此引發(fā)的糾紛接連不斷。

　　經(jīng)過(guò)對(duì)常見(jiàn)糾紛的總結(jié)、分析、梳理，濟(jì)南市房管部門(mén)提醒，在二手房購(gòu)賣(mài)中，要特別注意七個(gè)方面的問(wèn)題。

　　時(shí)下二手房交易市場(chǎng)活躍，但是產(chǎn)生的糾紛越來(lái)越多，今天，濟(jì)南市房屋產(chǎn)權(quán)登記頭次對(duì)外發(fā)布警示，提醒購(gòu)房者在二手房購(gòu)賣(mài)中注意七大問(wèn)題。

　　中介公司的“霸王條款”

　　一些中介以個(gè)人購(gòu)房名義現(xiàn)金收購(gòu)業(yè)主房屋，利用收購(gòu)的形式賺取不正當(dāng)差價(jià)。更為普遍的是，當(dāng)業(yè)主與中介公司簽訂少有代理協(xié)議時(shí)，協(xié)議中可能存在“霸王條款”，主要是在代理協(xié)議中無(wú)代理銷(xiāo)售時(shí)間的限制及不能按時(shí)完成委托的賠付標(biāo)準(zhǔn)，但是如果業(yè)主不通過(guò)該中介售房，卻要承擔(dān)高額違約金。

　　有疑問(wèn)多查房屋檔案

　　簽訂購(gòu)賣(mài)合同之前，購(gòu)方應(yīng)核對(duì)房主的身份證、房產(chǎn)證等證件，必要時(shí)可以到濟(jì)南市房屋檔案館查詢，以確定賣(mài)方有權(quán)出售房屋。二手房的購(gòu)賣(mài)合同雖然無(wú)需像商品房購(gòu)賣(mài)合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問(wèn)題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應(yīng)全面考慮。購(gòu)賣(mài)雙方在簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)上述問(wèn)題進(jìn)行明確約定，避免糾紛的發(fā)生，即使發(fā)生糾紛也有章可循。

　　維修基金也需改名

　　購(gòu)賣(mài)雙方通常會(huì)忽略在合同中約定維修基金的結(jié)算方式，或有時(shí)約定過(guò)于籠統(tǒng)。由于購(gòu)賣(mài)合同中沒(méi)有或約定不明確，賣(mài)方可以認(rèn)為未繳部分或不足部分當(dāng)然由購(gòu)方自行繳付；而購(gòu)方也可以認(rèn)為，賣(mài)方應(yīng)當(dāng)足額繳付后，再將維修基金移至購(gòu)方名下。

　　因此，交易雙方在簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確維修基金的結(jié)算數(shù)額。

　　中介無(wú)權(quán)擅自收受房款

　　房款支付后，應(yīng)由賣(mài)方出具收據(jù)。除非賣(mài)方明確授權(quán)，中介一般無(wú)權(quán)擅自收受房款。如約定部分房款支付用來(lái)償還銀行注銷(xiāo)現(xiàn)有抵押登記的，該筆資金一定要監(jiān)管或者由購(gòu)方支付至賣(mài)方的還貸賬戶并告知原有銀行直接劃撥，以避免賣(mài)方挪用導(dǎo)致無(wú)法過(guò)戶。同時(shí)，購(gòu)方付款應(yīng)與賣(mài)方履約掛起鉤來(lái)，比如簽約、交房、過(guò)戶等環(huán)節(jié)應(yīng)當(dāng)在賣(mài)方完成后再相應(yīng)付款，并且約定賣(mài)方違約時(shí)購(gòu)方有相應(yīng)推遲付款的權(quán)利。

　　房屋是否已被抵押

　　購(gòu)賣(mài)房屋中，一定要了解房屋本身狀況，下面幾種情況特別注意：房屋是否已抵押，是否經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓?zhuān)环课菔欠褚驯涣腥氩疬w范圍，被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓?zhuān)环课輽?quán)屬是否存有爭(zhēng)議；房屋是否為共有，出賣(mài)人是否經(jīng)共有人同意；房屋是否已出租他人，出賣(mài)人是否依規(guī)定通知承租人，是否侵害承租人優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)等權(quán)益。

　　此外，消費(fèi)警示還提出，房屋交接時(shí)，一定要注意驗(yàn)收；交房過(guò)戶時(shí)，要避免違約責(zé)任。

記者　郝愛(ài)萍
來(lái)源：齊魯晚報(bào)

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