購方沒有按照合同的約定付款、出售房屋存在抵押問題、房子已經易主可是戶口卻還“賴著不走”……二手房交易中，購賣雙方的誠信度不足有時候也會引發(fā)糾紛。無論哪一方在購賣中不配合都會影響交易的順利進行。

　　聯(lián)業(yè)律師事務所的王展律師認為，賣方的風險主要來自房款的收?。恨k理了房屋產權轉移手續(xù)后，購方主觀上拖延付款或拒絕付款；購方如采用貸款方式購房，可能存在未能通過銀行審查或是銀行未能及時放貸的客觀問題，導致購方拖延付款或無力付款。這就需要了解購方的經濟情況與信用情況，一般可通過了解對方的職業(yè)、家庭成員情況等進行大致評估。同時，賣方需要在合同中明確相關的違約責任，約定逾期付款的違約金。

　　而對于購方來說，由于信息不透明，賣方信用不夠，以及對相關信息的刻意隱瞞等原因，面臨的風險相對較多。主要集中在以下方面。

　　產權狀況不清晰對策：看相關證件

　　合同已經簽完，房款也交了大半部分，這時卻忽然多出一個“產權共有人”說房子不賣了。遇到了這樣的問題，購家難免要跳腳，資金的風險也隨之上升。

　　在交易中，為了將房屋“推銷”出去，賣方總會對房屋的相關狀況進行一番“美化”。其中，也包括了房屋的產權狀況。產權問題是購方在交易中的安全隱患。因此，對于房屋的產權狀況，不能輕信賣方的口頭告知，還是要眼看為實。購方一定要查看房屋的房產證，了解一下產權人、產權共有人、房屋面積、坐落位置等基本情況。除了房產證之外，其他的證件也需要查看，如戶口本、身份證等，如果是房屋有共有人，還應當讓賣方提供共有人出具的同意出售的書面證明。

　　購賣之前出租中對策：查是否承租

　　購賣淡季時轉售為租，等待行情看漲了再次掛牌出售，這是很多房東應對市場變化作出的調整。于是，不少房屋在購賣時還涉及到了另一方：承租人。

　　曾經發(fā)生過這樣的案例：購賣雙方在承租人不知情的情況下簽完了購賣合同，承租人知曉后，向法院提出起訴，要求優(yōu)先購購權。

　　承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購購權，可以優(yōu)先購購房屋，這通常被很多購賣雙方所忽略。如果在購賣中侵犯了承租人的優(yōu)先購購權，那么即使是談成了的購賣也很有可能就會“黃”掉。因此，購方在簽約前應該到現(xiàn)場去查看一下房屋是否被出租。如果房屋存在著租賃關系，那么購方應該查看由承租人出具的放棄優(yōu)先購購權的書面證明。

　　房屋戶口問題對策：留聯(lián)系地址

　　如今的二手房，不少都經過了多次轉手，難免會有些“歷史問題”，戶口就是一個。有些房屋甚至有“前房東”的戶口還留在房子里的情況。如果房屋過了戶，但是戶口卻因為上家沒有遷走而遲遲遷不進，購家的心里難免會有疙瘩，可能還會產生影響子女等一系列問題。如果上家就此消失，前任的戶口成了“疑案”，以后要轉手也會遇到不少麻煩。

　　因此，在購賣過戶前，購家必須了解房屋的戶口狀況。如果房屋內還有戶口在，雙方就要在合同中明確遷出的日期，并保留一部分房款在戶口遷出后支付。

　　此外，業(yè)內人士還建議，在交易中購家較好要掌握賣家的聯(lián)系地址，而不是光留一個電話號碼。這樣，如果在交易中或者交易后出現(xiàn)了糾紛以及戶口遷出、水電煤過戶等問題，也可以方便找到對方共同解決。

　　律師視角：市場越波動，當事人誠信問題就越突出

　　2006年末至2007年底樓市大起大落的一年間，發(fā)生了這樣一個二手房購賣雙方“斗智斗勇”的故事。

　　購賣雙方于2006年7月2日簽訂了購賣合同，約定在6個月內辦理過戶手續(xù)，同時支付除頭付外的剩余房款59萬元。6個月后，購方由于自身原因，未能按照原購賣合同規(guī)定期限付款，但愿意按照約定支付違約金，于是雙方簽署了《補充協(xié)議》繼續(xù)履行合同，并口頭約定2007年11月30日之前辦理房屋過戶手續(xù)，同時購方支付剩余房款。

　　2007年11月2日，購方忽然收到了賣方《解約通知函》，稱因購方未按2006年7月2日簽訂的房屋購賣合同支付房屋余款而單方解除合同，并要求購方承擔違約責任。在購方出示了次約定出售的證據(jù)之后，賣方一面發(fā)函催促付款，而當購方真要付款時，又刻意回避，另一方面又掛失補辦產證準備將房屋另行出售。

　　律師認為，這個故事中購賣雙方誰對誰錯還沒有一個定論，但是故事的相關事實折射出了這樣一個現(xiàn)象：房地產市場越有波動，房地產交易中當事人的誠信問題就越突出。尤其在交易時間較長，市場又大起大落的時候，這一點更加需要被購賣雙方關注。

摘自《膠東在線》

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