民事交易不能違背誠實(shí)信用原則

　　陳女士4年前花22.5萬多元，購下了望京西園一套73.84平方米的房子，但因?yàn)橘u房人崔先生反悔，一直沒有取得房產(chǎn)證。因此陳女士起訴至法院。

　　開庭時(shí)，崔先生拿出一份判決書。原來就在雙方簽訂合同后，因?yàn)榇尴壬瓎挝黄鹪V要求收回房產(chǎn)，法院已將該房產(chǎn)判給了那家單位。

　　朝陽法院經(jīng)過審理認(rèn)為，崔先生想通過法院判決為房屋購賣合同的履行制造障礙，違背誠實(shí)信用原則，已嚴(yán)重違反合同約定。法院判決解除合同，崔先生補(bǔ)償房屋差價(jià)款47.6萬余元，同時(shí)退還陳女士訂金1.4萬余元。

　　崔先生提出上訴，目前該案正在二審階段。

解讀:

　　賣房人反悔的幾種手段

　　朝陽法院民一庭法官俞里江告訴記者，看到房?jī)r(jià)上漲后，一些賣房人開始要求購房人加價(jià)。加價(jià)不成時(shí)，有些人便開始采取其他手段要求確認(rèn)房屋購賣合同無效:比如讓其他的房屋共有人出來主張自己不知情，或者讓第三人以承租人的身份起訴主張優(yōu)先購購權(quán)。有的房主則以拒收房款等方式，制造購房人延期付款，再主張其違約，要求解除合同；甚至有些房主直接以高價(jià)將房屋賣與第三人并辦理過戶。

　　俞里江表示，在此情況下，對(duì)購房人進(jìn)行差價(jià)賠償，一定程度上可以達(dá)到遏制惡意違約的效果。

解讀:

　　法院支持差價(jià)的原因

　　姜春玲表示，法院之所以支持差價(jià)損失的賠償，目的是為了讓守約方受損的利益得到彌補(bǔ)，使其仍有能力購購到同區(qū)位、同類型的房屋?！澳壳胺?jī)r(jià)可以說是暴漲，房子升值帶來的利益應(yīng)該由誰來享受？我們認(rèn)為應(yīng)該由守約方、誠信方來享有。法院處理這種案件時(shí)遵循的基本原則是，不能讓毀約方通過他的毀約行為獲利，同時(shí)也不能讓守約方因守約而受到損失。我們希望通過法院的審判，能夠?qū)﹄p方的交易行為起到一個(gè)引導(dǎo)的作用?！?p>

　　“誠信原則是民事合同的帝王條款?！背柗ㄔ好褚煌ヘ?fù)責(zé)人陳曉東表示，法院要保護(hù)的正是善意守約方的合法利益?！笆丶s方的實(shí)際損失有多大，法院就要通過審判幫他把實(shí)際損失彌補(bǔ)上。我們認(rèn)為，守約方的實(shí)際損失也就是房屋的差價(jià)損失?！?p>

解讀:

　　如何確定房屋的現(xiàn)價(jià)值

　　在計(jì)算房屋差價(jià)時(shí)，房屋現(xiàn)價(jià)值的多少很關(guān)鍵，但往往雙方當(dāng)事人對(duì)這一點(diǎn)的認(rèn)識(shí)相差甚遠(yuǎn)。

　　姜春玲表示，法庭在確定房屋現(xiàn)價(jià)值的時(shí)候，頭先會(huì)讓雙方當(dāng)事人進(jìn)行合議，由原告方提出一個(gè)價(jià)格，如果被告方也認(rèn)可的話，法庭便可以以合議結(jié)果作為依據(jù)。如果雙方合議不成，法院可以向有關(guān)機(jī)關(guān)進(jìn)行調(diào)查咨詢，也可以委托有關(guān)部門進(jìn)行鑒定。如果對(duì)于咨詢的結(jié)果雙方當(dāng)事人有疑義，法院還可以進(jìn)一步補(bǔ)充。在雙方都認(rèn)定的情況下，法院可以認(rèn)可這份證據(jù)。如果當(dāng)事人還不滿意，可以依照鑒定程序，由雙方共同選擇一個(gè)鑒定機(jī)構(gòu)，進(jìn)行鑒定。較終確定一個(gè)合理的價(jià)格。

解讀:

　　尚未取得產(chǎn)權(quán)證的房子能否出售

　　按照《城市房地產(chǎn)管理法》第38條的規(guī)定，沒有取得產(chǎn)權(quán)證的房子不能購賣。在劉女士一案中，祁女士正是以此為由主張房屋購賣合同無效。而這一條款更成為許多房主反悔時(shí)的“擋箭牌”。

對(duì)于該條款的正確理解，陳曉東解釋說，《城市房地產(chǎn)管理法》是一種行政管理性的規(guī)范，并不是民事上的禁止性規(guī)范，何況它還有一些補(bǔ)充性的條款。因此，只要是合法取得的房屋，即便尚未取得產(chǎn)權(quán)證，也不影響合同的效力。

　　法院認(rèn)定合同有效，通常符合三個(gè)條件即可:，當(dāng)事人出于自愿；，是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示；第　三，不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

　　分析: 觀點(diǎn)碰撞

　　賠償數(shù)額應(yīng)考慮多方因素

　　房屋差價(jià)賠償究竟應(yīng)否得到支持？這一點(diǎn)上，專家們普遍表現(xiàn)出的態(tài)度是贊同的。但在具體賠償數(shù)字的確定上，他們認(rèn)為，法院在判決支持差價(jià)賠償?shù)耐瑫r(shí)，也要參考多方面因素，以確定較為合理的賠償數(shù)額。

　　二中院民一庭副庭長楊世軍：

　　在賣方違約的情況下確定損失的數(shù)額，通常的做法是，守約方在相同的市場(chǎng)上找一個(gè)替代的商品，兩個(gè)合同之間的差價(jià)作為參考的依據(jù)。朝陽法院用市場(chǎng)價(jià)格減去合同價(jià)格來確定賠償數(shù)額的判決，基本上遵循了這一理論。

　　北京市道可特律師事務(wù)所主任劉光超：

　　當(dāng)購房人沒有支付全部房?jī)r(jià)款的時(shí)候，支持差價(jià)較重要的條件是，主張損失的一方應(yīng)當(dāng)完全履行了自己的合同義務(wù)，如果履行有瑕疵，或者雖然不是因其自己的過錯(cuò)導(dǎo)致，但結(jié)果卻沒有完全履行合同義務(wù)，對(duì)于他的期待利益也就是差價(jià)的損失應(yīng)當(dāng)給予一定的限制。這符合公平原則，法院判決支持房屋差價(jià)的損失應(yīng)根據(jù)不同的情況考慮。至于房屋差價(jià)的確定，建議采納低限，這種做法較為穩(wěn)妥。較好是借助中立的專業(yè)機(jī)構(gòu)的評(píng)估。

　　北京市律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)秘書長康鏵:

　　我個(gè)人認(rèn)為這樣的賠償數(shù)額有點(diǎn)高了。房屋差價(jià)完全可以作為當(dāng)事人的期待利益考慮，但不是賠償?shù)奈┮灰罁?jù)。在實(shí)際操作過程中，合同解除賣房人重新獲得房產(chǎn)后，有可能遇到“有價(jià)無市”的局面。這種情形下，仍完全以差價(jià)作為既得利益的標(biāo)準(zhǔn)，有些顯失公平。因?yàn)楸本┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上漲有點(diǎn)超乎尋常，就連房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士都無法對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)做出準(zhǔn)確的判斷，何況是普通的購房人。合同法第113條雖然規(guī)定損害賠償包含期待利益，但對(duì)期待利益的范圍也作了限制。法律并不支持無限高的期待利益，它的實(shí)現(xiàn)應(yīng)建立在合理的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)是對(duì)方可以預(yù)見或者是應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的。

　　必須具備兩個(gè)條件才能支持完全差價(jià)賠償:一是守約方完全履行了合同義務(wù)，且完全是由于違約方違約才導(dǎo)致合同不能履行；二是違約方因?yàn)檫`約已經(jīng)實(shí)際獲得了相當(dāng)于差價(jià)的利益。較簡(jiǎn)單的標(biāo)準(zhǔn)就是違約方實(shí)際又將房屋出售，以其簽訂的合同價(jià)格計(jì)算差價(jià)損失。

他山之玉

　　上海:相關(guān)政策三年前出臺(tái)

　　記者了解到，由于上海房地產(chǎn)市場(chǎng)比北京“熱”得更早，因此上海市高院早在2005年底就出臺(tái)了《關(guān)于審理“二手房”購賣案件若干問題的解答》，其中第六條規(guī)定:

　　對(duì)于確不能繼續(xù)履行合同的，違約方應(yīng)當(dāng)賠償因違約而給對(duì)方造成的損失，包括直接損失和預(yù)期可得利益損失。其中房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式:

一、雙方協(xié)商確定的，從其約定；

二、雙方不能協(xié)商確定的:

(一)原則上可比照較相類似房屋的市場(chǎng)成交價(jià)(頭先是同幢相同樓層及房型；其次是相鄰幢同樓層及房型；再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋)與購賣合同成交價(jià)之差確定房屋漲跌損失；

(二)無較相類似房屋比照的，可通過專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定房屋漲跌損失。認(rèn)定損失的時(shí)間點(diǎn)應(yīng)從保護(hù)守約方的利益出發(fā)，以守約方的請(qǐng)求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。

　　守約方損失的認(rèn)定還應(yīng)綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預(yù)見的因房屋價(jià)值漲跌而產(chǎn)生的損失以及雙方是否已采取必要措施防止損失擴(kuò)大等因素。

　　法條鏈接

　　《合同法》百一十三條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。

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