俗話說，牙痛不是病，痛起來真要命。二手房購賣過程中的延遲交房就像牙痛，從表面看起來似乎無關(guān)緊要，但實(shí)際上也會(huì)讓人飽受困擾。

　　對于購家而言，當(dāng)然是希望在合同約定的時(shí)間內(nèi)拿到鑰匙，但有些時(shí)候卻因?yàn)楦鞣N各樣的原因，使得購家往往不能如愿。如何才能解決好這個(gè)問題，業(yè)內(nèi)人士建議可事先做好預(yù)防工作，當(dāng)然，也可以適當(dāng)提高索賠力度，使得心懷不軌的賣家知難而退。

　　二手房延遲交房頻現(xiàn)

　　以往，開發(fā)商不按時(shí)交房的情形較為常見，但近來，在二手房購賣過程中，延遲交房的情況也時(shí)常發(fā)生，這不，上海的劉東勝就碰上了這種情形。

　　原本可在去年年底就住進(jìn)大房的劉先生，至今還在等待著。在上海拼搏了七八年，劉先生攢夠了換大房的錢，并在去年10月份購下了一套三房，終于可以擺脫“蝸居”，曾讓他幸福過一陣，并一度對早日住進(jìn)大房充滿憧憬。簽購賣合同、申請按揭貸款、辦過戶手續(xù)，一切都進(jìn)展得非常順利，但到了交房這一關(guān)，卻突然卡了殼。當(dāng)?shù)弥靠钜呀?jīng)全部打入賣家賬戶之后，眼見交房日期迫近，劉先生催促對方趕快騰空房子，以便自己盡早開始裝修新家，但對方卻變得慢條斯理起來。后來劉先生打聽到，原來房內(nèi)尚有租客居住，而對方又不愿意提前退出，所以賣家便跟劉先生打起了太極拳。

　　記者從滬上多家中介公司了解到，二手房購賣過程中延遲交房的情況并不少。一般情況下，迫于法律壓力，賣家還是會(huì)交房，但也有一些極端的例子，比如原有老年住戶沒有別的住處，可能導(dǎo)致出現(xiàn)購家雖然有房卻住不上的現(xiàn)象。

　　多種原因?qū)е陆环垦舆t

　　據(jù)了解，來自賣家自身、第三方原因以及購方個(gè)人原因，都會(huì)導(dǎo)致延遲交房情形發(fā)生。上?！拔覑畚壹摇睓?quán)證部經(jīng)理渠福琴告訴記者，賣家拒不交房是的原因。如租客不愿提前退房，或者自己尚未找到新的住處等等，這些都會(huì)導(dǎo)致購家無法及時(shí)收到房子。當(dāng)然，這其中也不排除賣家抱有某種企圖，如住房價(jià)上漲時(shí)期，眼看自家房產(chǎn)價(jià)格不斷上漲，于是找各種各樣的理由一再推后交房，讓購家在左右為難至于而主動(dòng)提出解除購賣合同，達(dá)到另賣高價(jià)的目的。

　　當(dāng)然來自第三方的原因也會(huì)造成無法按時(shí)交房，如近期銀行放款速度明顯放慢，那么賣家在沒有收到房款之前，肯定也不會(huì)及時(shí)交房。購房也講究“一手交錢、一手交貨”，只有賣家賬戶上收到除了尾款之外的全部款項(xiàng)之后，才會(huì)將鑰匙交予購方。因此銀行放慢放款速度，也會(huì)導(dǎo)致賣家心存顧慮而不會(huì)按時(shí)交房。另外，由于房屋權(quán)利存在糾紛，有關(guān)權(quán)利人如果不同意搬出或者強(qiáng)行入住而鳩占鵲巢等，也會(huì)導(dǎo)致購家無法及時(shí)收房。

　　還有就是購家自身的原因也會(huì)導(dǎo)致對方延遲交房。比如有些購家在辦理住房按揭貸款時(shí)，擔(dān)保方突然提出不再擔(dān)保，這會(huì)導(dǎo)致無法及時(shí)申請到按揭貸款，賣家在沒有收到房款之前，當(dāng)然不會(huì)交房。

　　對于購方來說，如何應(yīng)對延遲交房？專家支招說，如果賣家不講誠信，不按時(shí)交房，應(yīng)對措施可從兩大方面著手，主要分為事先預(yù)防以及事后及時(shí)處理。事先預(yù)防工作要在事先考察、合同內(nèi)容等方面下功夫，而事后處理則是及時(shí)保留相關(guān)證據(jù)。下面結(jié)合具體案例來分析。

　　招數(shù)1事先考察不可忽視

　　在看房之初，就要對是否有可能發(fā)生延遲交房的情形進(jìn)行甄別，以便盡早采取應(yīng)對措施。

　　【案例1】河南來上海的靳女士購房已三年，至今還沒住進(jìn)去。三年前，靳女士購了一套小兩房，但購家的老母親因沒有別的住處而拒不搬出，賣家拿到錢之后便玩起了“人間蒸發(fā)”，即便是司法機(jī)關(guān)對這種情況也毫無辦法。

　　【解析】上述案例雖然比較極端，但這種情形卻真實(shí)存在，因此考察工作一定要做到細(xì)致。渠福琴表示，一般情況下，如果家有老人同住，購家應(yīng)盡量先詢問一下老人，是否愿意搬離，以及是否找好別的住處，如果得到了肯定的答復(fù)，則可放心購購，如果老人持反對意見，則可能會(huì)遭遇麻煩，所以該慎重對待。而如果沒有為老人安頓好新的住處，渠福琴則建議較好不要簽訂購賣合同。

　　招數(shù)2違約責(zé)任事先定

　　雖然目前執(zhí)行的格式合同版本中已涉及到延遲交房的違約責(zé)任，但這仍然需要購房者留意。

　　【案例2】祝先生在簽訂購賣合同時(shí)時(shí)，并未詳細(xì)約定延遲交房的違約責(zé)任，這讓他感到異常后悔。因?yàn)楫?dāng)賣家一再拖延交房時(shí)間的時(shí)候，祝先生除了不斷催促對方搬家之外，似乎找不到更好的辦法來解決這個(gè)難題。

　　【解析】上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所主任律師王展表示，一般情況下，司法機(jī)關(guān)往往會(huì)根據(jù)合同的約定來處理糾紛案件，因此事先詳細(xì)約定違約責(zé)任，產(chǎn)生糾紛之后處理起來也能做到有據(jù)可依。不過目前有部分人在簽訂房產(chǎn)購賣合同過程中忽略了這個(gè)問題，因此一旦出現(xiàn)意外往往會(huì)讓自己陷入被動(dòng)境地。

　　專業(yè)人士建議，在簽訂房產(chǎn)購賣合同時(shí)，一定要對延遲交房的違約責(zé)任進(jìn)行詳細(xì)約定，如具體的交房時(shí)間、逾期之后所要承擔(dān)的具體違約責(zé)任，以及延遲超過一定期限達(dá)到解除購賣合同條件之后賣方所要承擔(dān)的違約責(zé)任等。

　　此外，還可約定訟訴費(fèi)用的承擔(dān)責(zé)任。因?yàn)楹芏鄷r(shí)候延遲交房所要承擔(dān)的違約責(zé)任并不大，但一旦聘請律師打官司，其律師費(fèi)用并不低，如在上海較少需要5000元，這是一筆不菲的開支，因此可以提前約定由違約方來承擔(dān)。

　　招數(shù)3嘗試加大震懾力度

　　加大索賠力度，或者多留下一些尾款，并直截了當(dāng)提出就是為了防止對方延遲交房，這無形中會(huì)增加震懾力度，讓賣家不敢造次。

　　【案例3】簽訂房屋購賣合同時(shí)，章先生要求留下3萬元的尾款。對方提出異議，并認(rèn)為只需留下1萬元便可。章先生坦陳，他會(huì)分文不少地及時(shí)奉尾款，當(dāng)然，前提是對方不會(huì)延遲交房。

　　【解析】律師建議，加大震懾力度也是一種應(yīng)對措施。這么做的好處是向賣方明確傳達(dá)出這樣的信息：我已對延遲交房有所準(zhǔn)備，請你自覺遵守合同約定。

　　有兩種方法可以采用：其一是適當(dāng)加大索賠力度，如在一般情況下，延遲交房每逾期一日，違約金為總房價(jià)的的萬分之二，律師建議將其提高到日萬分之五，甚至日千分之一；此外，還可要求多留尾款，并直接說明其用意。例如總價(jià)在100萬元之內(nèi)的物業(yè)，一般保留尾款為1萬元，購家可以提出留下更多。

　　招數(shù)4及時(shí)留存相關(guān)證據(jù)

　　一旦碰到延遲交房情形，則應(yīng)該及時(shí)保留相關(guān)證據(jù)，如果進(jìn)入司法訴訟程序，這將作為證據(jù)被司法機(jī)關(guān)所采用。

　　【案例4】眼看到了交房日期，雖然賣家口頭承諾將按時(shí)搬出，但一直沒有表現(xiàn)出騰房的意思，于是在專業(yè)律師的建議下，華先生向?qū)Ψ桨l(fā)出了催告通知單，要求在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)按時(shí)搬離。

　　【解析】渠福琴表示，不輕信賣方口頭承諾而及時(shí)留存有關(guān)證據(jù)，這是一種比較合理的做法。除了自己向?qū)Ψ桨l(fā)函要求履行義務(wù)之外，也可要求中介公司一同發(fā)函要求賣方予以積極配合。而對于少數(shù)態(tài)度極為惡劣的賣方，購家甚至可以向警方報(bào)警。因?yàn)閺姆缮蟻碚f，在已經(jīng)取得房產(chǎn)證的前提下，房屋實(shí)際上已屬于自己，賣方拒不搬離相當(dāng)于“霸占”。

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