從較初信誓旦旦的承諾交房，到后來的“不能交付”。 在房產(chǎn)行業(yè)，延期交房普遍存在，購房者有苦難言，開發(fā)商卻理直氣壯。天天315本期權(quán)威調(diào)查：向延期交房說不。

　　新聞背景

　　現(xiàn)在有能力購房，本來是一件高興的事兒，但是在購房的過程當(dāng)中，似乎總是難免出現(xiàn)這樣或者那樣的問題。

　　嚴(yán)重一點(diǎn)的情況有房款被騙、房屋有質(zhì)量缺陷、房屋結(jié)構(gòu)被改等等，與這些問題相比，開放商延期交房看起來似乎無關(guān)緊要。

　　但是，咱們有句俗話，說這牙痛不是病，痛起來真要命。這延遲交房就像是牙痛，表面上看起來似乎無關(guān)緊要，但是如果遇上了，實(shí)際上也會(huì)讓人飽受困擾。尤其是對那些購房等著結(jié)婚的人來說，這延期交房可能就會(huì)影響他們的幸福計(jì)劃。

　　2010年的3月15日，沈陽市民張先生就在一處沒有竣工的工地上舉辦了自己非常簡單的婚禮，張先生說他沒有作秀的意思，他只是想通過這種方式給延時(shí)交房的開發(fā)商施加一 (論壇 新聞)些壓力。聽起來，這婚禮的確有些悲壯，當(dāng)然也是張先生的無奈之舉。其實(shí)，據(jù)了解，很多樓盤在交房的過程中都會(huì)存在延時(shí)交房的情況，甚至有一種說法，說延時(shí)交房就是交房過程中的小感冒，非常普遍。那么，開發(fā)商為什么會(huì)延期交房？購房人在延期交房的維權(quán)之路上面臨哪些難題？購房人該如何更有效的維護(hù)自己的權(quán)利？

　　記者調(diào)查

　　上個(gè)星期五(1月7日)，天天315節(jié)目組收到北京王女士來信。在信里，王女士就說到了她所遭遇到的延期交房的問題。2007年8月份，王女士從北京紅森投資有限公司購了一套居室的房子，面積99.14平方米，每平方米8000多元，以頭付50%的方式與公司簽訂了購購合同，合同約定，房子會(huì)在2008年12月份前交付使用，但是，離約定的交房日期已經(jīng)過去了兩年，開發(fā)商卻一拖再拖到現(xiàn)在還沒有交房，甚至都沒有給出一個(gè)交房的確定時(shí)間，王女士越等越著急。

　　一個(gè)房子拖了兩年多還沒有交房，實(shí)在讓人挺著急。接到王女士的投訴之后，記者也馬上聯(lián)系到了開發(fā)商北京紅森投資有限公司的副總經(jīng)理王經(jīng)理。按照王經(jīng)理的說法，有三個(gè)主要原因造成交房延期：，奧運(yùn)施工對工程整體有一些耽誤；，開發(fā)商與建筑方之間的資金矛盾，與周邊小區(qū)協(xié)調(diào)的矛盾造成工程耽誤；第三，相關(guān)審批過程到底需要多長時(shí)間他們無法確定。

　　律師答疑

　　那么，這些是否能成為延期交房的理由呢？購房人遭遇延時(shí)交房應(yīng)該通過什么途徑來維權(quán)，怎么維權(quán)？節(jié)目組請到了北京朝陽律師事務(wù)所的鄭傳鍇律師，請他來給我們進(jìn)行分析：

　　問題一：在房屋購賣的過程當(dāng)中，類似這樣的延時(shí)交房的情況多嗎？

　　鄭律師：這個(gè)問題是比較常見的，期房購賣往往存在開發(fā)商的計(jì)劃(承諾)與實(shí)際操作存在偏差的情況。

　　問題二：遇到延時(shí)交房，開發(fā)商總是會(huì)給出各種各樣拖延的理由。按照我們國家的相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)該什么時(shí)候交房是依據(jù)什么來確定？

　　鄭律師：根據(jù)目前的狀況，交房時(shí)間往往是根據(jù)實(shí)際完工及開發(fā)商相關(guān)手續(xù)的辦理進(jìn)度確定的。

　　問題三：開發(fā)商王經(jīng)理給出了很多的理由，大概是三個(gè)。我們知道，如果是不可抗力引起的延時(shí)交房是合理的。那么，在這三個(gè)原因當(dāng)中(、奧運(yùn)施工對工程整體有一些耽誤；、開發(fā)商與建筑方之間的資金矛盾，與周邊小區(qū)協(xié)調(diào)的矛盾造成工程耽誤；第三、相關(guān)審批過程到底需要多長時(shí)間他們無法確定。)是否有合理原因？按照規(guī)定，如果屬于合理的延時(shí)理由，延長多長時(shí)間是不是也應(yīng)該有所規(guī)定，總不能無限制的延長下去吧？

　　鄭律師：合理與否是一個(gè)見仁見智的問題，每個(gè)人依據(jù)個(gè)人經(jīng)驗(yàn)和視角不同，的出的結(jié)論也不同。至少我個(gè)人認(rèn)為以上幾個(gè)理由不屬于法律上的不可抗力。

　　《合同法》百一十七條　【不可抗力】因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。

　　本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。

　　上述三個(gè)理由，我認(rèn)為不能定義為不可抗力。

　　記者調(diào)查

　　開發(fā)商以種種理由延時(shí)交房，但是，除去一些不可抗力是可以有一定時(shí)間的延時(shí)，其他理由都不成立。不過在平常的房屋購賣中，延時(shí)交房的情況并不少見。為了維護(hù)購房人的利益，我們也看到，現(xiàn)在的商品房購購合同里關(guān)于延時(shí)賠償?shù)膯栴}也做了相關(guān)的規(guī)定，不過，真正能夠按照合同上的規(guī)定拿到補(bǔ)償?shù)馁彿咳瞬欢?，這賠償?shù)木S權(quán)之路也充滿艱辛。

　　北京王女士說她的合同上寫明了延時(shí)交房有違約金，而且白紙黑字寫得非常清楚。記者算了一筆賬如果按照違約金算下來，王女士現(xiàn)在的違約金高達(dá)11萬6800元.按照合同計(jì)算，僅僅王女士一家，現(xiàn)在的違約金就高達(dá)11萬6800元，多延長交房，開發(fā)商就要多付違約金160元，這并不是個(gè)小數(shù)目。但是，節(jié)目組電話采訪了開發(fā)商，從對方答復(fù)可以聽得出來，開發(fā)商對如此高額的違約金似乎并不在意，并不著急。

　　據(jù)記者了解，在延時(shí)交房的案例當(dāng)中，開發(fā)商較后按照合同賠付違約金的只是少數(shù)，大多數(shù)都以種種理由拖延甚至到較后都不了了之。關(guān)于違約賠償?shù)膯栴}，鄭律師也做了解答。

　　律師答疑

　　問題一：違約金依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)是什么？

　　鄭律師：百零七條　【違約責(zé)任】當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

　　當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)?！咎貏e提示】：繼續(xù)履行合同與請求違約金并不沖突，也就是說房屋的購房在要求開發(fā)商交房的同時(shí)，也可以向其主張違約金。(應(yīng)注意不要超過訴訟時(shí)效)

　　百一十五條　【定金】當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。(定金不得超過合同總價(jià)款的20%，超出的部分無效，并且注意必須是“定”字，才能適用定金法則)

　　問題二：我們看到，現(xiàn)在的房屋購賣合同對于開發(fā)商的約束力似乎并不大，比如賠償并沒有形成威懾力。這當(dāng)中的原因是什么？

　　鄭律師：我認(rèn)為主要是源于合同法百一十四條【違約金】款 約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少?？畹囊?guī)定，也就是說約定的違約金超過實(shí)際損失的可以請求降低，而購房人的實(shí)際損失又很難舉證。

　　問題三：遇到延時(shí)交房的問題，購房者還可以通過哪些途徑來維護(hù)自己的權(quán)益呢？

　　鄭律師：招數(shù)1事先考察不可忽視。在看房之初，就要對是否有可能發(fā)生延遲交房的情形進(jìn)行甄別，以便盡早采取應(yīng)對措施；招數(shù)2違約責(zé)任事先定，雖然目前執(zhí)行的格式合同版本中已涉及到延遲交房的違約責(zé)任，但這仍然需要購房者留意。招數(shù)3嘗試加大震懾力度，加大索賠力度，或者多留下一些尾款，并直截了當(dāng)提出就是為了防止對方延遲交房，這無形中會(huì)增加震懾力度；招數(shù)4及時(shí)留存相關(guān)證據(jù)。

　　問題四：我們知道，我們購購一般的消費(fèi)品都可以通過消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法來維護(hù)自己的權(quán)益，但是房產(chǎn)問題暫時(shí)還不適用于消法。在討論消法修改問題的時(shí)候，有很多提出，要將房產(chǎn)列入新消法的范圍當(dāng)中，更有利于維護(hù)購房者權(quán)益，也有利于促進(jìn)房產(chǎn)市場的健康發(fā)展，對這個(gè)問題，您怎么看？

　　鄭律師：我認(rèn)為這是一個(gè)比較復(fù)雜的問題，涉及立法和司法實(shí)踐等多方面因素。我認(rèn)為司法本身具有一定的保守性和滯后性是正常的，也有利于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。

　　公益提示

　　在房屋購賣當(dāng)中，一般情況下，司法機(jī)關(guān)往往會(huì)根據(jù)合同的約定來處理糾紛案件，因此事先詳細(xì)約定違約責(zé)任，產(chǎn)生糾紛之后處理起來也能做到有據(jù)可依。不過目前有部分人在簽訂房產(chǎn)購賣合同過程中忽略了這個(gè)問題，因此一旦出現(xiàn)意外往往會(huì)讓自己陷入被動(dòng)境地。

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