我們國家對房地產項目的轉讓有諸多限制性規(guī)定，如未取得土地使用權證書的不得轉讓、權屬有爭議的不得轉讓等等。房地產企業(yè)必須對這些規(guī)定有清楚的了解，避免在實際操作過程中引起法律的否定性評價，并產生損失。
上訴人（原審被告）：萬順（湖南）置業(yè)發(fā)展有限公司
被上訴人（原審原告）：湖南開元置業(yè)發(fā)展有限公司

一、基本案情
萬順（湖南）置業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱萬順公司）于1994年12月30日取得湖南省長沙市五一廣場東牌樓項目70年的土地使用權，并于1995年7月 14日取得該項目國有土地使用權證。此前的1995年2月26日，萬順公司與原海南開元國際大酒店（以下簡稱開元酒店）簽訂了《合作開發(fā)長沙市五一廣場東牌樓舊城區(qū)協(xié)議書》約定，萬順公司為發(fā)展商，開元酒店為投資商，雙方負責人組成開發(fā)指揮部，開元酒店負責人為指揮長，萬順公司負責人為副指揮長。雙方派員組成東牌樓舊城區(qū)辦公室，負責完成拆遷、安置過渡、報建、項目日常管理工作。萬順公司委派進入辦公室的工作人員的工資由開元酒店負責。萬順公司盡全力支持協(xié)助開元酒店解決有關事項。該項目萬順公司獲得開元酒店支持的合作費用為420萬元，該款為項目過戶給開元酒店后的價格。萬順公司在收到開元酒店支付的合作費用后，應在三日內將該項目的正式紅線圖、建設用地批準書、規(guī)劃許可證、拆遷調查資料等一次性交給開元酒店，并辦理項目過戶到開元酒店名下的所有手續(xù)，費用由萬順公司承擔。開元酒店負責該宗土地的拆遷、安置、過渡、規(guī)劃、設計、商品房銷售等管理工作。萬順公司的利潤已從開元酒店支付的420萬元合作款中體現，開元酒店擁有此項目的全部所有權。雙方均在協(xié)議上簽字蓋章。1995年5月12日，萬順公司與湖南開元置業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱開元公司）簽訂《合作開發(fā)長沙市五一廣場東牌樓舊城區(qū)協(xié)議書》約定，萬順公司委派進入辦公室的工作人員的工資由萬順公司負責。該項工程規(guī)劃建筑面積批準為28000平方米，除償還安置面積外，商品房面積雙方分成比例為3：7，即萬順公司得30%的房屋產權，開元公司得70%的房屋產權。后期開發(fā)費用由開元公司負責。 1996年7月30日，萬順公司與開元公司簽訂《關于將長沙市五一廣場東牌樓舊城改造項目交開元公司獨立開發(fā)的協(xié)議》約定，該開發(fā)項目的土地現已拆遷至尾聲，由于萬順公司客觀上無力對此項目進行投入，雙方協(xié)議萬順公司退出合作，項目由開元公司獨立承擔。萬順公司從合同簽訂之日起，將項目的全部資料交開元公司，項目的一切權益歸開元公司所有。此項目萬順公司的所有投入，包括萬順公司取得土地使用權所交土地出讓金30萬元，項目前期工程費用90萬元，投入拆遷費用300萬元，共計420萬元，由開元公司在三日內全部付給萬順公司。即日起由開元公司辦理土地使用權過戶手續(xù)，費用自理。上述協(xié)議簽訂后，開元公司向萬順公司支付了340萬元。開元公司開發(fā)建設時取得了建設用地規(guī)劃許可證，但土地使用權權屬仍在萬順公司名下。至1998年底，開元公司無力開發(fā)，導致拆遷安置住戶上訪省、市政府。1998年10月22日，湖南省長沙市人民政府專門召開了關于處理萬順公司東牌樓項目拆遷安置問題的會議，并形成了長府閱（1998）55號會議紀要，主要議定事項為：一、由市國土局、市拆遷辦牽頭，督促萬順公司盡快對東牌樓用地進行開發(fā)，安置被拆遷居民和單位；二、為確保用地開發(fā)和啟動，由湖南省長沙市天心區(qū)人民法院解除對該宗用地的凍結，由市規(guī)劃局收回開元公司已過有效期的規(guī)劃用地許可證，。五、如萬順公司不能解決好東牌樓開發(fā)項目的拆遷安置問題，由市國土局對該公司非法轉讓土地的行為進行處罰。1998年11月8日，湖南省長沙市城市房屋拆遷管理辦公室（以下簡稱拆遷辦）與萬順公司簽訂協(xié)議書，約定拆遷辦負責與市政府聯系后，請市政府協(xié)議組成一個審計班子，對開元公司的前期投入進行客觀公正審計等。但萬順公司此后未對開元公司前期投入予以審計。開元公司于2000年9月26日和11月23日分別致函拆遷辦并萬順公司，稱開元公司對東牌樓項目經過1995年5月至 1998年11月開發(fā)后，投入了大量的人力、物力、財力，因故未完成開發(fā)，有關該公司在此項目上的投入資金，請萬順公司盡快客觀認定，并制定退款計劃。萬順公司在函件上簽注已收到，待政府出具具體意見后，盡早審核對帳。 開元公司請求退還投資款不成，雙方釀成糾紛。


2002年2月6日，開元公司向一審法院提起訴訟稱：1995年2月26日，開元酒店與萬順公司簽訂合作協(xié)議書，開元酒店出資420萬元購購萬順公司位于湖南省長沙市東牌樓地段舊城區(qū)的7.475畝土地。隨后，開元酒店出資成立開元公司，開元公司由開元酒店與萬順公司合作經營。有關開發(fā)建設事宜獲經政府相關部門批準同意。開元公司向萬順公司支付了420萬元，并經營合作項目。至1998年，開元公司累計投資了1664萬元，后因種種原因，雙方合作出現困難。湖南省長沙市人民政府責令萬順公司開發(fā)建設，并對開元公司前期投資進行客觀審計。萬順公司已對開元公司提交審計的開發(fā)項目價值達3000余萬元表示認可。開元公司多次找萬順公司要求對帳退還投資，但萬順公司均以推諉。為維護雙方的合法權益，請求法院判決解除雙方的合作關系，由萬順公司返還開元公司投資款1664萬元及應得收入1683萬元，支付占有資金利息800萬元，并承擔本案的訴訟費用。
萬順公司答辯稱：開元公司被吊銷了企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，喪失了主體資格，本案應駁回開元公司的起訴。本案系合作糾紛，而非借款糾紛，開元公司主張利息沒有依據。開元公司自身無力開發(fā)建設，對其投資損失存在過錯，其投資損失應由政府部門出面解決，且其投資未形成利潤，無權要求分享利潤。開元公司的訴訟請求均不成立。
另查明：開元公司于1995年5月取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，為中外合資經營企業(yè)，經營范圍為房地產開發(fā)和自建房產銷售、租賃。2002年2月7日，開元公司因未參加年檢被湖南省工商行政管理局吊銷營業(yè)執(zhí)照。 1995年4月22日，湖南省計委以湘計基（1995）137號文件批準同意開元酒店受讓萬順公司東牌樓項目開發(fā)建設普通商住樓。1997年2月19日，湖南省計委湘計投（1997）042號文件，即《關于下達1997年批房地產開發(fā)建設投資計劃的通知》，開元公司開發(fā)建設的東牌樓項目在此通知所列的投資計劃之中。開元公司取得了湖南省長沙市規(guī)劃局核發(fā)的建設用地規(guī)劃許可證。
一審審理期間，萬順公司認為開元公司單方面委托審計部門認定的投資成本缺乏合法性，不能據以認定開元公司的投資成本，萬順公司在給湖南省長沙市天心區(qū)人民法院的函中，認同1996年9月湖南省地價評估事務所對東牌樓用地評估價值為28916500元，是出于抗辯湖南省長沙市天心區(qū)人民法院低價拍賣執(zhí)行東牌樓用地，不是萬順公司真實意思的表示，且該評估目的是為開元公司貸款進行抵押所用，具有6個月期限的限制。一審法院認為，萬順公司上述異議成立。開元公司為支持其訴訟請求，向一審法院申請要求委托審計部門對開元公司與萬順公司合作開發(fā)及其獨自開發(fā)東牌樓舊城區(qū)期間，開元公司對建設項目的資產投入及開元公司退出建設項目時，項目當時的資產價值進行審計。經一審法院委托，湖南天平會計事務所有限責任公司進行審計鑒定，結論為：（1）至1998年11月30日，開元公司合作開發(fā)及1996年后獨自開發(fā)東牌樓項目帳面開發(fā)成本費用為11755693.23元。（二）對開元公司退出建設項目時，東牌樓土地當時價值因不能了解當時土地開發(fā)程度及現狀，不能作出鑒定結論，建議參考1996年9月湖南省地價評估事務所的評估結論28916500元。萬順公司對此鑒定結論提出異議，湖南天平有限責任會計事務所針對萬順公司異議再次復核，出具的補充鑒定結論為：除開元公司開支于五一路糧貿大廈的37萬元租金無法核實，建議當事人向法院舉證由法院判定外，其余仍維持原鑒定結論。一審法院要求開元公司提交上述37萬元租金的證據，開元公司提交的證據均無原始憑證，一審法院不予認定。故開元公司對東牌樓項目的投資成本費用為11385693.23元。

二、一審法院的認定與判決
一審法院審理認為：萬順公司沒有取得東牌樓項目土地使用權與開元酒店、開元公司簽訂合作開發(fā)協(xié)議，違反了《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條款第（一）項之規(guī)定，雙方簽訂的合作開發(fā)協(xié)議應當認定為無效。之后，萬順公司雖然取得了東牌樓項目的土地使用權證，但其未完成東牌樓項目開發(fā)投資總額的 25%以上即將東牌樓項目轉讓給開元公司，該轉讓行為違反了《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條款第（二）項之規(guī)定，亦應當認定為無效。因雙方合作及轉讓行為無效，萬順公司應當返還開元公司對東牌樓項目的開發(fā)投資成本。根據湖南天平有限責任會計師事務所審計鑒定并經確認的投資開發(fā)成本為 11385693.23元。萬順公司、開元公司作為房地產開發(fā)企業(yè)，應當明知房地產開發(fā)經營的相關規(guī)定，故雙方對造成上述合作及轉讓行為無效均有過錯，但萬順公司負有主要過錯責任。萬順公司應當賠償開元公司投資成本利息損失的70%。其利息計算自開元公司退出東牌樓項目之日起即1998年11月30日至清償完畢之日止。因雙方合作及轉讓行為無效，且開元公司自行終止開發(fā)建設，故開元公司要求分享應得收入的訴訟請求不能成立。萬順公司系東牌樓項目的所有權人，亦是開元公司退出東牌樓項目的直接受益人，應當負有返還開元公司投資開發(fā)成本和賠償部分利息損失的責任。萬順公司辯稱其已將項目轉讓給開元公司，其接手開發(fā)東牌樓項目系湖南省長沙市人民政府行政行為所致，應追加相應的行政機關為第三人參加訴訟的理由不能成立，不予支持。開元公司雖被吊銷營業(yè)執(zhí)照，但尚未注銷，仍具有訴訟主體資格。根據《中華人民共和國合同法》第十六條款、《中華人民共和國房地產管理法》第三十八條款第（一）、（二）項之規(guī)定，判決：（一）萬順公司返還開元公司投資開發(fā)成本11385693.23元，并賠償開元公司投資開發(fā)成本自19

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