東城王先生：2009年，我在東城購(gòu)購(gòu)了一處房產(chǎn)，合同中約定的交樓時(shí)間為2010年1月1日，同時(shí)約定了在收樓時(shí)，應(yīng)當(dāng)繳納房屋的配置費(fèi)8000元，但是開發(fā)商直到7月1日才交樓的，且在交樓時(shí)并未向我出示《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》。請(qǐng)問我應(yīng)該如何處理？

　　鄧云龍：由于開發(fā)商存在遲延交樓的事實(shí)，因此，王先生有權(quán)要求開發(fā)商支付遲延交樓的違約金。且由于開發(fā)商在交樓時(shí)并未出示《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》，按照法律規(guī)定，王先生有權(quán)要求其出示此三份文件。但是由于配置費(fèi)屬于王先生與開發(fā)商約定的費(fèi)用，王先生應(yīng)當(dāng)繳納。如果王先生未能與開發(fā)商協(xié)商有果，則其有權(quán)依法向法院提起訴訟，請(qǐng)求法院判決開發(fā)商向王先生支付延遲交樓的違約金及出示《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》給王先生，但是王先生不能拒絕繳納配置費(fèi)。

　　02

　　樟木頭劉小姐：2008年9月，我在樟木頭購(gòu)購(gòu)了一處房產(chǎn)。購(gòu)樓的時(shí)候，售樓小姐告訴我物業(yè)費(fèi)是按照建筑面積計(jì)算，每平方米按2.2元收取。但是2009年10月份我收樓時(shí)，在簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理費(fèi)變成了每平方米2.5元。于是我收樓后，一直拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。現(xiàn)在物業(yè)管理公司按照每平方米2.2元的標(biāo)準(zhǔn)向法院起訴我了，請(qǐng)問我是否有權(quán)拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)？

　　鄧云龍：在物業(yè)管理公司按照每平方米2.2元的標(biāo)準(zhǔn)向法院起訴的情形下，劉小姐無權(quán)拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)，因?yàn)閯⑿〗愫炗喌那捌谖飿I(yè)管理合同對(duì)其形成了法律約束力，其應(yīng)當(dāng)按時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)。在樓盤尚未成立業(yè)主委員會(huì)的情形下，前期物業(yè)管理服務(wù)合同對(duì)物業(yè)管理公司和業(yè)主都具有法律約束力。該前期物業(yè)管理服務(wù)合同既約束物業(yè)管理公司，也對(duì)購(gòu)房的業(yè)主具有法律約束力。

　　物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)按照前期物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主也應(yīng)當(dāng)按照合同的約定繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。任何一方違反合同的約定，另一方是有權(quán)向法院提起訴訟的。如果業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司的物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)過高，違反了相關(guān)政府指導(dǎo)價(jià)的法律規(guī)定，則其可以通過向物價(jià)部門舉報(bào)來解決，但是拒絕繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)并不符合法律規(guī)定。

　　03

　　長(zhǎng)安黃先生：我在長(zhǎng)安有好幾處房子和商鋪用于出租。請(qǐng)問我在進(jìn)行出租的過程中，需要注意什么？

　　鄧云龍：如果黃先生需要防范出租房屋和商鋪的過程的風(fēng)險(xiǎn)，尤其需要注意下列事項(xiàng)，一是，在出租房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)能夠提供對(duì)房屋和商鋪擁有合法的權(quán)利的文件。因?yàn)榘凑諊?guó)家法律規(guī)定，房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，以不動(dòng)產(chǎn)登記作為其合法所有權(quán)的證明。在簽訂房屋或者商鋪?zhàn)赓U合同時(shí)，出租方必須擁有對(duì)房屋享有所有權(quán)或者享有出租權(quán)。

　　二是，如果用于出租的房屋屬于利用農(nóng)村集體土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)而出租建筑物的，必須先行取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。按照法律規(guī)定，農(nóng)村集體土地應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格使用，如果未能辦理規(guī)劃許可證，則不能用于非農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)和收益，否則將導(dǎo)致合同因違反國(guó)家強(qiáng)制性法律規(guī)定而被法院認(rèn)定屬于無效合同。

　　三是需要辦理出租房屋的工程竣工驗(yàn)收合格手續(xù)及消防驗(yàn)收合格手續(xù)。按照法律規(guī)定，除經(jīng)依法批準(zhǔn)修建的住宅可以無須辦理竣工驗(yàn)收合格手續(xù)及消防驗(yàn)收合格手續(xù)而出租之外，未取得房屋所有權(quán)證的廠房、倉(cāng)庫、辦公樓、商業(yè)鋪位出租的，必須取得竣工驗(yàn)收合格證及消防驗(yàn)收合格證，否則，將可能導(dǎo)致該租賃合同被法院以違反國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)定認(rèn)定為無效合同，從而導(dǎo)致雙方所簽訂的租賃合同無法得到法律的保護(hù)，出租人也將因此承擔(dān)因合同無效而產(chǎn)生的法律責(zé)任。

　　編輯：mavis

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