隨著農村城市化進程的加快，農村特別是城中村房屋購賣不斷增多。農村房屋購賣合同是否有效，由于規(guī)定雜亂、理解各異，導致在司法實踐中判決千差萬別。筆者嘗試對農村房屋購賣合同的法律效力作一探討。

　　一、農村房屋購賣合同效力認定的沖突　農村房屋購賣的出售方一般為農村集體組織的村民，而購購方存在兩種情況：一是集體經(jīng)濟組織內部成員，二是集體經(jīng)濟組織以外的人。村民將農村房屋出售給本村集體經(jīng)濟組織內部成員，認定購賣合同有效沒有什么異議。農村房屋出售給集體經(jīng)濟組織以外的人即外村農民或城市居民，合同效力的認定，目前有兩種截然相反的觀點?！∫环N觀點認為農村房屋購賣合同無效。理由是：　其一，根據(jù)《土地管理法》第62條及其他條款的規(guī)定，農村宅基地屬于農民集體經(jīng)濟組織所有，能享有宅基地使用權的必須是集體經(jīng)濟組織的成員，且一戶只能享有一處。如果允許農村房屋出售給集體經(jīng)濟組織以外的人，將導致房屋項下的宅基地使用權一并轉讓，這勢必導致宅基地使用權享受主體的擴大化，違反《土地管理法》中關于宅基地使用權身份限制的規(guī)定。　其二，《土地管理法》第63條規(guī)定：農村集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設。如果農民的房屋允許自由購賣，就是將與房屋相連接的宅基地使用權作為標的物出賣了，實質上就是對農民集體所有的土地使用權進行非農業(yè)建設，因而為該規(guī)定所禁止?！　∑淙?，1999年國務院辦公廳在《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地通知》條款規(guī)定：農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建筑和購購的住宅發(fā)放土地使用證和房產證。 　另一種觀點認為農村房屋購賣合同有效。理由是：　　其一,1963年3月20日中共《關于對社員宅基地問題作一些補充規(guī)定的通知》項規(guī)定：社員有購賣房屋的權利。房屋出賣后，宅基地的使用權即隨之轉移給房主，但宅基地的所有權仍歸集體所有。這一規(guī)定，明確了農民擁有購賣房屋的權利，并且房屋購賣完成后，宅基地的使用權也隨之轉移。　其二，較高法院〔１９９２〕民他字第８號批復認為：農村房屋購賣按約定交付房款以及管理房屋的購賣有效。
　二、農村房屋購賣合同效力認定的沖突解決　筆者認為，農村房屋購賣合同有效。理由是：認定合同無效，應當以合同法規(guī)定為依據(jù)?！逗贤ā返谖迨l第五項規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同無效?！、鍑鴦赵恨k公廳1999年發(fā)布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁土地炒賣的通知》，不是行政法規(guī)，不能作為認定合同無效的依據(jù)?！、姘选锻恋毓芾矸ā返?2、63條結合起來分析，《土地管理法》的立法本意是，禁止農村集體土地使用權單獨轉讓，但在農村房屋所有權發(fā)生流轉的情況下，其項下的宅基地使用權轉讓并不禁止，只是出賣之后不可再申請宅基地而已。　㈢所有權的占有、使用、收益、處分四項權能中，較核心的權能是處分權，處分權是所有權的標志。如果將農村房屋的處分權予以限制，則很難稱之謂對其房屋享有所有權了?！　、琛独^承法》規(guī)定農村房屋可以繼承，意味著農村房屋項下的宅基地也可以繼承。說明現(xiàn)行法律并不否定農村宅基地使用權隨房屋所有權的轉讓而轉讓。農村宅基地使用權隨房一體的可繼承性，決定了其權利享受主體的可變性。如果說農村宅基地使用權在原始取得階段是與集體經(jīng)濟組織成員權利緊密相連的話，那么隨著一些法律事實的變化，其權利享受主體的身份將不是一成不變的，而是可以發(fā)生變動的。說明農村宅基地使用權享受主體限于本村集體經(jīng)濟組織成員的規(guī)定，僅僅是原始取得農村宅基地使用權時對享受主體的限制?！、檗r村房屋轉讓后，新的房屋所有權人同時成為宅基地使用權的享有者，其法律意義僅在于特定位置、特定面積的農村宅基地使用權享受主體發(fā)生了變動。在權利屬性上，沒有動搖農村土地的集體所有性質?！【C上所述，根據(jù)法無明文不為禁的原則，農村房屋購賣合同有效。

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