1、關(guān)于房屋購(gòu)賣(mài)合同效力的有關(guān)規(guī)定

　　1983年12月27日國(guó)務(wù)院頌的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第9條規(guī)定：購(gòu)賣(mài)城市私有房屋，賣(mài)方須持房屋所有權(quán)證和身份證明，購(gòu)方須持購(gòu)購(gòu)房屋證明和身份證明，到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理手續(xù)。任何單位和個(gè)人都不得私購(gòu)私賣(mài)城市私有房屋。嚴(yán)禁以城市私有房屋進(jìn)行投機(jī)倒把活動(dòng)。這一條的規(guī)定是相當(dāng)落后了，奇怪是到現(xiàn)在都還沒(méi)有進(jìn)行修訂和重新發(fā)布，也許是把力量都投入到商品房而忘記了私有房屋購(gòu)賣(mài)的緣故。

　　1984年8月30日較高人民法院制定的《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第56條規(guī)定：購(gòu)賣(mài)雙方自愿，并立有契約，購(gòu)方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒(méi)有其他違法行為，只是購(gòu)賣(mài)手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為購(gòu)賣(mài)關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋購(gòu)賣(mài)手續(xù)。這一規(guī)定相對(duì)于83年《城市私有房屋管理?xiàng)l例》的規(guī)定，是有很大的進(jìn)步的。該規(guī)定確立了房屋購(gòu)賣(mài)合同有效與否不以是否辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記為準(zhǔn)的原則。當(dāng)然還是不能擺脫行政手續(xù)繁瑣不得不顧及的羈絆。

　　1987年12月10日，較高人民法院《關(guān)于如何具體適用較高人民法院〈關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)〉第五十六條規(guī)定的批復(fù)》規(guī)定：《意見(jiàn)》第五十六條規(guī)定的精神，只適用于解決《條例》實(shí)施前的歷史問(wèn)題；《條例》實(shí)施后，人民法院審理這類(lèi)案件應(yīng)嚴(yán)格按照《條例》的規(guī)定辦理。于是，該批復(fù)將《意見(jiàn)》第五十六條規(guī)定僅適用于《條例》實(shí)施前的房屋購(gòu)賣(mài)行為，在剛剛要進(jìn)步時(shí)，還是由于慣性的原因而退了大半步，只是有條件地承認(rèn)部分未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)的房屋購(gòu)賣(mài)合同有效。

　　1988年1月26日較高人民法院發(fā)布了《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》，其中第85條規(guī)定：財(cái)產(chǎn)所有權(quán)合法轉(zhuǎn)移后，一方翻悔的，不予支持。財(cái)產(chǎn)所有權(quán)尚未按原協(xié)議轉(zhuǎn)移，一方翻悔并無(wú)正當(dāng)理由，協(xié)議又能夠履行的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行；如果協(xié)議不能履行，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。1990年2月17日較高人民法院《關(guān)于私房購(gòu)賣(mài)的成立一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準(zhǔn)的復(fù)函》強(qiáng)調(diào)：簽訂房屋購(gòu)賣(mài)協(xié)議以后，提出解除購(gòu)賣(mài)協(xié)議，未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，應(yīng)認(rèn)為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的。1992年7月9日較高人民法院《關(guān)于范懷與郭明華房屋購(gòu)賣(mài)是否有效問(wèn)題的復(fù)函》答復(fù)：房屋購(gòu)賣(mài)系要式法律行為，農(nóng)村的房屋購(gòu)賣(mài)也應(yīng)具備雙方訂有書(shū)面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件；要求辦理契稅或過(guò)戶手續(xù)的地方，還應(yīng)依法辦理該項(xiàng)手續(xù)后，方能認(rèn)定購(gòu)賣(mài)有效。所有這些都表明，房屋購(gòu)賣(mài)時(shí)應(yīng)該辦理的手續(xù)，并不被認(rèn)為是購(gòu)賣(mài)生效的必然要件，或者說(shuō)至少這些要件是可以事后補(bǔ)正的。

　　1995年《城市房地產(chǎn)管理法》中對(duì)房屋銷(xiāo)售的條件也作出了比較明確的規(guī)定，但是由于實(shí)踐不足，立法上并不是十分自信。

　　1999年《合同法》第36、37條規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書(shū)面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書(shū)面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立。采用合同書(shū)形式訂立合同，在簽字或者蓋章之前，當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立。這一規(guī)定實(shí)際上已經(jīng)明確宣布了形式要件的非必要性。

　　針對(duì)近年來(lái)，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，2001年重新公布的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》以及《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》中都明確地對(duì)商品房銷(xiāo)售規(guī)定了嚴(yán)格的條件。但是并沒(méi)有直接規(guī)定，如果不具備這些條件的法律后果。一般學(xué)理上認(rèn)為，在商品房預(yù)售中許可證是合同的生效要件而其他的則與合同效力均在。

　　通過(guò)以上的梳理，可以發(fā)現(xiàn)實(shí)際上整個(gè)立法以及實(shí)踐變化的過(guò)程就是不斷地沖破形式要件的束縛的過(guò)程。

　　2、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記與房屋購(gòu)賣(mài)合同效力的分離。

　　在法學(xué)理論界和實(shí)踐界，通常認(rèn)為產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記是房屋購(gòu)賣(mài)合同的生效要件，但實(shí)際上這是對(duì)登記制度屬性的誤解，沒(méi)有區(qū)分債權(quán)制度和物權(quán)制度。房屋是典型的不動(dòng)產(chǎn)，只有通過(guò)登記才能使權(quán)利變動(dòng)的事實(shí)向社會(huì)公開(kāi)，登記是物權(quán)變動(dòng)的公示方式，只有經(jīng)過(guò)公示，物權(quán)的變動(dòng)才會(huì)有公信力，物權(quán)的變動(dòng)狀態(tài)才能得到他人的尊重。

　　房屋購(gòu)賣(mài)合同是一個(gè)債權(quán)合同，屬諾成性合同，只要當(dāng)事人之間意思表示一致，主體合格、意思表示真實(shí)確定合法可能、不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，那么購(gòu)賣(mài)合同就是有效的，應(yīng)會(huì)發(fā)生當(dāng)事人所欲求的法律后果，就是在當(dāng)事人之間產(chǎn)生債權(quán)和債務(wù)。產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記只是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的必備要件。購(gòu)賣(mài)合同是雙務(wù)、有償、諾成合同，房屋購(gòu)賣(mài)合同作為購(gòu)賣(mài)合同之一種，同樣具有雙務(wù)、有償、諾成之特質(zhì)。依據(jù)合同規(guī)定，出賣(mài)人有義務(wù)轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，其在法定期限內(nèi)應(yīng)協(xié)同購(gòu)受人前往登記機(jī)關(guān)辦理物權(quán)變動(dòng)登記手續(xù)，而購(gòu)受人則有義務(wù)向出賣(mài)人支付價(jià)款，并有權(quán)請(qǐng)求出賣(mài)人交付不動(dòng)產(chǎn)、及時(shí)與自己前登記是在合同生效后發(fā)生的，而不是決定合同的效力。登記行為的發(fā)生，是以雙方當(dāng)中人簽訂的房屋購(gòu)賣(mài)合同有效為前提的，登記是合同生效的結(jié)果，而不是因?yàn)檫M(jìn)行登記才使合同生效。房屋購(gòu)賣(mài)合同較終產(chǎn)生的是當(dāng)事人之間的請(qǐng)求權(quán)，這一請(qǐng)求權(quán)不同于物權(quán)，僅僅是一項(xiàng)債權(quán)。房屋權(quán)利的過(guò)戶登記與合同效力的不同，關(guān)鍵的是在于債權(quán)與物權(quán)的區(qū)分，過(guò)戶登記是針對(duì)物權(quán)進(jìn)行的；而合同效力則指的僅僅是債權(quán)。

責(zé)任編輯：小平

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