隨著農村經濟的發(fā)展和城市化步伐的加快，大量農民涌向城市，由于各種原因，他們選擇在城市長期居住而打算賣掉農村的房屋；而部分城鎮(zhèn)居民則由于向往農村田園式的生活或其他原因而打算在農村購房。在這種供需的雙重刺激下，農村房屋在農村居民和城鎮(zhèn)居民之間的交易日益增多。

　　實踐中，相當一部分群眾的法律意識不強，合同簽訂后沒有及時辦理過戶手續(xù)。

　　以浙江省溫州市為例，近年來，溫州的房地產市場火暴，房價一路攀升，從合同簽訂到購受人要求出賣人協(xié)助辦理過戶手續(xù)，房價可能已經上漲了許多。一些出賣方為了獲取更大的經濟利益，拒絕協(xié)助購受方辦理過戶手續(xù)，導致此類糾紛不斷增多。而此類糾紛的徹底解決既涉及農村房屋購賣的效力問題，又事關房屋所有權和宅基地使用權的過戶手續(xù)問題，也在立法、司法和行政方面存在著如何協(xié)調和互動的關系問題。

　　為了解情況，筆者所在的溫州市中級人民法院以此為課題組成調查組，選擇甌海、瑞安和蒼南三個法院進行了實地調查。

　　部分農村的房屋購賣糾紛近年來呈明顯上升趨勢

　　關于農村房屋購賣糾紛案件，較高人民法院沒有明確規(guī)定一個特定的案由，因原告的訴訟請求不同，各地法院在立案時確立的案由也不盡一致。審判實踐中，一般將其歸類為購賣合同，至于是一般購賣合同還是特殊購賣合同，尚無定論，導致在調查中難以獲得法院實際受理這類案件的準確數(shù)字。這類案件大部分的訴訟請求是要求法院確認購賣合同有效和責令被告協(xié)助辦理過戶手續(xù)。

　　調查結果顯示，甌海和瑞安法院受理這類案件的數(shù)量多并呈逐年快速上升趨勢。具體情況為，瑞安法院2002年受理13件，2003年受理29件，2004年受理97件，2005年1至4月受理35件，共計174件。甌海法院從2003年1月至2005年4月，共受理119件，特別是從2005年開始，這類案件快速增長態(tài)勢明顯，到當年5月中旬，已受理50多件。從兩地的特點看，甌海區(qū)處于城鄉(xiāng)結合部，瑞安市的經濟較發(fā)達，近幾年的房價上升較快；從購賣主體方面看，四五年前農村房屋購賣一般只在本村村民之間進行，近兩年，購賣主體擴大，購方由本村村民擴大到外村村民以及城鎮(zhèn)居民。

　　蒼南縣的經濟相對于甌海區(qū)和瑞安市落后些，房價上漲的幅度不大，房屋在農村居民與城鎮(zhèn)居民之間交易較少，交易雙方通常為同村人，合同基本上得到履行，故提起訴訟的不多，從2002年至2005年4月，法院共受理7件。

　　多數(shù)法官認為，應適用合同法，認定農村房屋購賣有效；少數(shù)法官認為，作為宅基地的集體土地的轉讓不符合土地管理法規(guī)定

　　在司法實踐中，相當一部分人長期以來認為農村房屋購賣是受限制的，這樣的案例很多，如2003年2月20日《人民法院報》以《城里人鄉(xiāng)下購房不合法被判無效》為題，報道了江蘇省海安縣法院審結的一起農村房屋購賣合同糾紛；又如2005年7月13日《人民日報》以《聚焦宅基地使用權轉讓：在農村購房，慎之！》為題，報道湖南省瀏陽市一位市民購購農村房屋幾年后被告知是違法等。

　　關于農村房屋購賣合同的效力，溫州市法院系統(tǒng)絕大多數(shù)法官的觀點是農村房屋購賣有效。他們認為，對合同的效力認定應適用合同法的規(guī)定，只要該類合同是雙方真實意思的表示，不違反法律和行政法規(guī)，不存在合同法第四十四條、第五十二條規(guī)定的無效情形，就對雙方當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更和解除合同。法院就應認定合同有效，以維護交易秩序的穩(wěn)定和安全。

　　國務院辦公廳在1999年頒布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》條規(guī)定農民的住宅不得向城市居民出售，有關部門不得為購購的住宅發(fā)放土地使用證和產權證。但大多數(shù)法官認為，《通知》不具有行政法規(guī)的效力，不宜作為認定合同無效的依據。

　　審判實踐中的具體情況為：對經村委會同意，出賣人有產權證的，或雖由于年代久遠或正在辦證而沒有產權證的，購受人應向法院提供該無證房屋可以辦理權屬初始登記和轉移登記的證據，如訴爭房屋的建設許可證等相關證件，未提供的，法官應予以釋明，并可以按原告的申請向房管部門出具查詢函，只要房管部門認為可以辦理產權證初始登記的，一般都認定房屋購賣有效（除非訟爭房屋權屬不清或系違章建筑等本身存在問題），并要求出賣方協(xié)助辦理過戶手續(xù)，在執(zhí)行時則向有關部門發(fā)協(xié)助執(zhí)行通知書。

　　調查中，也有少數(shù)法官認為，應該認定農村房屋購賣合同無效。其理由是，我國憲法第十條第四款規(guī)定任何組織或者個人不得侵占、購賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規(guī)定轉讓。土地管理法第六十三條規(guī)定農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外?？梢姡鳛檎氐募w土地的轉讓不符合上述法律規(guī)定。國務院辦公廳1999年頒布的《通知》雖不是認定合同無效的依據，但它是對上述條文內容的具體化和明確化，有參照價值。據此，法院應認定合同無效，根據過錯責任原則，出賣方因出賣法律禁止出賣的房屋而導致合同無效，可認定其單方違約，由其賠償因此給購受人造成的損失。

　　政策調整導致判決無法履行，法院不得不采取變通做法

　　自2004年11月國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》出臺后，溫州地區(qū)國土資源局停止辦理農村房屋土地使用權的過戶手續(xù)，這對法院作出農村房屋購賣有效的判決產生了很大的影響，導致判決無法履行，形成房產交易合法，土地交易非法的被動局面。

　　為了應對這種局面，法院對此采取了一些措施，如甌海法院，一般先建議原告對要求被告協(xié)助辦理土地證過戶手續(xù)的訴訟請求撤訴，若原告堅持的，則采取其他一些做法：如有的在判決主文中注明如因政策等客觀原因不能辦理土地使用權過戶的，被告方不負責任，有的在判決被告協(xié)助辦理土地過戶手續(xù)的同時要求申請執(zhí)行人保證暫不申請法院執(zhí)行過戶手續(xù)等。而瑞安法院仍判決被告履行合同的協(xié)助義務，同時建議有關部門對法院協(xié)助執(zhí)行通知書進行登記備案，在舊村改造、拆遷安置等政策處理時作為依據。

　　拍賣是一種特殊的購賣形式。目前，就溫州市的情況而言，對法院受理的申請強制執(zhí)行涉及農村房屋拍賣的案件，在執(zhí)行實踐中的做法是在拍賣公告中注明該拍賣物是農村房屋，或只注明其具體坐落的位置，對競購人的身份沒有作限制，完全遵循購賣自由的原則。法院出具的裁定書一般只解決房屋所有權的問題，而不涉及土地使用權的問題。至于拍賣后土地使用權的過戶問題，一般有以下幾種做法：1.由購受人自行處理；2.國土資源局對土地使用權暫緩過戶；3.國土資源局予以過戶，但土地的集體性質保持不變；4.國土資源局予以過戶，但先征為國有后再轉讓。后兩種做法在《意見》出臺后不再實行。

　　在溫州市，目前對認定農村房屋購賣有效的判決，房屋所有權的轉移登記在實踐中不存在障礙。法院可以判決出賣人限期履行協(xié)助辦理房屋所有權過戶義務，在執(zhí)行階段可向房管部門發(fā)協(xié)助執(zhí)行通知書。

　　至于土地使用權的轉移問題，尚有爭議?！兑庖姟烦雠_之前，溫州地區(qū)的國土資源局大體上有兩種做法，一種是改變土地所有權的性質，即先將集體土地征為國有后再出讓，如甌海區(qū)和蒼南縣國土資源局針對個案出臺文件，具體做法為：經集體土地所有權人同意，先將房屋占用范圍內的集體土地征為國有，再向房屋購受人辦理國有土地使用權出讓手續(xù)。購受人請求出賣方協(xié)助辦理土地使用權過戶手續(xù)的，如在法庭辯論終結前已經辦理土地征用手續(xù)，法院判決出賣人履行協(xié)助辦理土地使用權過戶手續(xù)的義務。

　　另一種做法是保持集體土地的性質不變，只變更土地使用權人，如瑞安市國土資源局的做法是本著房產權和土地使用權一并轉移的原則予以辦理土地使用權過戶手續(xù)，土地集體所有的性質不改變，只是變更土地使用權人。

　　但自《意見》出臺后，溫州地區(qū)的國土資源局停止辦理農村房屋轉讓后的土地使用權的過戶手續(xù)。

　　禁止農村房屋購賣政策的背景及其負面影響

　　據新華社北京2004年11月7日電文稱，針對一些地方城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地、違法建造住宅、侵占耕地的現(xiàn)象，為保護有限的土地資源，2004年11月國土資源部《意見》出臺，嚴禁城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農村購購和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證；同時要求各地進一步加強農村宅基地管理，正確引導農村居民住宅建設合理，節(jié)約使用土地，切實保護耕地。

　　而事實上，《意見》出臺的目的并不能通過禁止農村房屋購賣的規(guī)定來實現(xiàn)。

　　土地管理法第六十二條第四款規(guī)定：農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。第六十二條款規(guī)定：農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。由此可見，法律對于因房屋轉讓而出現(xiàn)的宅基地使用權的變更的情形從轉讓人和面積等方面已經作出重重限制，通過此種限制可以防止耕地的流失。

　　農村房屋占用土地的用途原本就是建設用地，無論房屋的所有者是本村村民、外村村民或城鎮(zhèn)居民，其用途都不會因此而改變。在我們倡導民族大團結的背景下，各民族形成大雜居，小聚居的狀況，在城鄉(xiāng)發(fā)展日益融合的今天，城鎮(zhèn)居民和農村居民的居住情況亦可形成這一局面，法律沒有理由禁止城鎮(zhèn)居民購購農村房屋。因此，《意見》不僅起不到保護農村土地資源的作用，反而會引發(fā)一系列負面影響。

　　負面影響之一是，禁止城鎮(zhèn)居民到農村購

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