村里要拆占有人稱已購，拒絕接受

　　老退伍軍人王守柱生前無兒無女，一直單獨生活，系孤寡老人。１９９６年９月，王守柱因病醫(yī)治無效去世，村委會便與其叔伯兄弟王留柱共同為他進行了安葬，村委會為此支出了全部喪葬費用９００元。王守柱去世后，村委會將其生前的兩間老房子作為無人繼承且無人受遺的財產(chǎn)收歸集體所有。因該房為土改時的老房屋沒有房產(chǎn)證，村委會也就未辦理有關(guān)過戶等手續(xù)。２０００年１２月，村委會經(jīng)過開會討論研究，決定將該房以１０００元的價格賣給了王留柱，王留柱使用該房至今。２００２年１１月份，村里準備搞村行政規(guī)劃，而因該房處于規(guī)劃拆除范圍內(nèi)，于是村委會便同王留柱商量請其拆除該房屋，然而王留柱卻予以拒絕。多次協(xié)商未果后，村委會以該房屋購賣行為違反國家有關(guān)法律禁止性規(guī)定等為由，將王留柱起訴至安陽市龍安區(qū)法院，請求法院依法判令該房屋購賣行為無效。

　　一審判決 村里退錢，占有人退房

　　在法庭上，村委會認為王守柱病故后，村委會應(yīng)將其的兩間老房收歸集體所有。２００２年，該房賣給王留柱，但雙方購賣房屋未經(jīng)有關(guān)部門批準，未辦理房屋及土地權(quán)利證書，且違背農(nóng)村居民每戶只應(yīng)有一處住宅及農(nóng)村居民購購接受與房屋，應(yīng)先申請宅基地，得到使用權(quán)后方可使用的法律禁止性規(guī)定，要求法院依法判令該房屋購賣行為無效。王留柱則認為，其堂兄王守柱生前一直由他盡贍養(yǎng)義務(wù)，他為王守柱支付了醫(yī)療費及清償債務(wù)共計６０００余元。１９９５年７月，王守柱病重時，在村委會４位成員在場的情況下，口頭將兩間房屋抵償于他。１９９６年９月，王守柱病故時，他為其辦理了喪事，共支出喪葬費１９００多元，村委會為照顧退伍老軍人給他報銷了９００多元喪葬費。２０００年１２月，他向村委會交納１０００元錢，讓村委會為他辦理該兩間房屋的過戶手續(xù)。該兩間房屋應(yīng)歸他所有，該房屋不屬購賣關(guān)系，且本案超訴訟時效，請求法院駁回村委會的訴訟請求。

　　安陽市龍安區(qū)法院經(jīng)審理認為，王守柱生前所住兩間房屋歸其所有，其病故后，村委會為其辦理了喪事，并支出了全部喪葬費用，兩間房屋因無人繼承又無人受遺，應(yīng)歸其生前所在集體所有制組織村委會所有。王留柱和村委會于２０００年１２月實施的房屋購賣行為不成立，雙方應(yīng)該將各自取得的財產(chǎn)互相返還對方。遂依法判決村委會與王留柱實施的房屋購賣民事行為不成立，村委會在判決生效后一個月內(nèi)返還王留柱１０００元，同時王留柱將訴爭房屋騰清交還村委會。

　　二審判決 雖未辦房證，購賣亦有效

　　宣判后，王留柱不服向安陽市中級人民法院提出上訴，堅持認為訴爭的兩間房屋是王守柱因受到他的照顧自愿抵償于他的，１０００元錢不是購房款，而是過戶費，房屋應(yīng)歸其所有，要求法院撤銷原判，駁回村委會的起訴。

　　近日，安陽市中級人民法院二審認為，王守柱生前雖非“五保戶”，但在其病故后，村委會為其支付了喪葬費用，其所的兩間房屋無人繼承和接受遺，依照我國《繼承法》的規(guī)定應(yīng)歸其生前所在集體組織村委會所有。村委會將王守柱的兩間房屋收歸自己所有，又以１０００元的價格轉(zhuǎn)賣于王留柱，王留柱亦交付了售房款，實際占有該房多年，雙方之間有關(guān)房屋購賣的協(xié)議已成立并實際履行，村委會要求確認王留柱購房行為無效的請求法院不予支持。該房產(chǎn)過戶和宅基地審批問題可另行補辦。原審判決認定事實基本正確，但適用法律不當(dāng)，應(yīng)予改判。遂依照我國《民法通則》等有關(guān)規(guī)定判決撤銷龍安區(qū)法院的民事判決，駁回村委會的訴訟請求。（文中人物均系化名）

　　說法

　　主持人：本案中，房屋應(yīng)歸誰所有？

　　毛俊國（安陽市龍安區(qū)法院法官）：我國《繼承法》第１６條規(guī)定：“公民可以依照本法規(guī)定立遺囑處分個人財產(chǎn)，并可以指定遺囑執(zhí)行人。公民可以立遺囑將個人財產(chǎn)指定由法定繼承人的一人或者數(shù)人繼承。公民可以立遺囑將個人財產(chǎn)給國家、集體或者法定繼承人以外的人?！钡冢保窏l規(guī)定：“遺囑人在危急情況下，可以立口頭遺囑?？陬^遺囑應(yīng)當(dāng)有兩個以上見證人在場見證。危急情況解除后，遺囑人能夠用書面或者錄音形式立遺囑的，所立的口頭遺囑無效。”第３１條規(guī)定：“公民可以與扶養(yǎng)人簽訂遺扶養(yǎng)協(xié)議。按照協(xié)議，扶養(yǎng)人承擔(dān)該公民生養(yǎng)死葬的義務(wù)，享有受遺的權(quán)利。”第３２條規(guī)定：“無人繼承又無人受遺的遺產(chǎn)，歸國家所有；死者生前是集體所有制組織成員的，歸所在集體所有制組織所有?！?/P>

　　按照農(nóng)村實際情況和習(xí)慣，一般購賣房屋、抵押房屋等行為屬于生活中的大事，都較為慎重，應(yīng)立書面契約。即使要將房屋遺他人，也應(yīng)以書面形式，只是在危急情況下才立口頭遺囑。但在本案中，從１９９５年７月王守柱病重至１９９６年９月其去世，時間長達１４個月，并非情況危急，作為村專業(yè)干部的兩個證人及王留柱，卻未讓王守柱立下書面遺或抵償協(xié)議，故對王留柱主張的兩間房屋是王守柱為報答其幫助，將房屋口頭遺與他的理由信服力不強，所以法院不予采信認定。而村委會為王守柱進行了安葬，并支出喪葬費用。那么，綜上王守柱的房屋應(yīng)屬無人繼承和接受遺財產(chǎn)，依照法律規(guī)定，其房屋應(yīng)歸生前所在的集體所有制組織村委會所有。

　　主持人：購賣行為是否有效？

　　尚增法（安陽市龍安區(qū)法院法官）：我國《民法通則》第５７條規(guī)定：“民事法律行為從成立時起具有法律約束力。行為人非依法律規(guī)定或者取得對方同意，不得擅自變更或者解除?！陛^高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第３條規(guī)定：“人民法院確認合同效力時，對合同法實施以前成立的合同，適用當(dāng)時的法律合同無效而適用合同法合同有效的，則適用合同法?！钡冢礂l規(guī)定：“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。”第９條款規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！?/P>

　　房屋購賣合同屬諾成性合同，是雙方當(dāng)事人就權(quán)利義務(wù)關(guān)系達成一致的意思表示。一方交付標(biāo)的物，另一方交付價金，只要雙方就標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移和價金的支付協(xié)商一致，合同即告成立。辦理相關(guān)登記手續(xù)是履行房屋購賣合同中法律對購賣雙方所限定的義務(wù)，是房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移在法律上的標(biāo)志。賣方將房屋交付購方使用和管理，購方支付相應(yīng)價款，發(fā)生的是房屋使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，而辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)則發(fā)生房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。這也正是法律規(guī)定房屋購賣需辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的目的所在。因此房屋購賣合同的生效是從合同依法成立時開始的。

　　本案中，王留柱與村委會雙方之間有關(guān)房屋購賣的協(xié)議已成立并實際履行，雖然王留柱未辦理宅基地批準及房屋所有權(quán)過戶手續(xù)，未進行土地使用權(quán)變更登記。但法律法規(guī)及地方性法規(guī)只規(guī)定了應(yīng)該或必須辦理這些手續(xù)，但并未將房產(chǎn)過戶和宅基地審批作為房屋購賣的生效要件。王守柱生前對其所住房屋未辦理房產(chǎn)證，村委會將房屋收歸自己所有時也未過戶，若以王留柱未辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)為由確認其與村委會之間房屋購賣行為不成立或無效實為不妥。再則，法律和行政法規(guī)也未將房產(chǎn)過戶和宅基地審批作為房屋購賣的生效要件，不能以未辦理房產(chǎn)過戶和農(nóng)村宅基地使用審批手續(xù)為由確認王留柱的購房行為無效，房產(chǎn)過戶和宅基地審批問題可另行補辦。主持人 安陽市龍安區(qū)法院 賈長橋 張兵

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