發(fā)展商在與購(gòu)房者簽訂正式的商品房預(yù)售或出售合同之前，往往要求購(gòu)房者與其簽訂一份樓宇認(rèn)購(gòu)書。發(fā)展商主要是想通過認(rèn)購(gòu)書中的定金條款來約束購(gòu)房者前來簽訂正式的商品房預(yù)售或銷售合同，購(gòu)房者交付定金后，如果不簽訂正式的商品房預(yù)售或銷售合同，則發(fā)展商將拒絕返還定金。
簽署樓宇認(rèn)購(gòu)書并非房地產(chǎn)購(gòu)賣的必經(jīng)程序，是否簽署由購(gòu)賣雙方自行決定。如果購(gòu)房者與發(fā)展商簽訂了訂購(gòu)書并支付了定金，對(duì)各方面情況進(jìn)一步了解后反悔，購(gòu)房者未能與發(fā)展商簽訂正式的商品房預(yù)售合同或銷售合周，發(fā)展商是否有權(quán)拒絕返還定金呢?要回答這一問題，頭先要對(duì)樓宇認(rèn)購(gòu)書的法律效力進(jìn)行分析。

樓宇認(rèn)購(gòu)書的法律效力

關(guān)于樓宇認(rèn)購(gòu)書的法律效力問題，法律界人士有不同的看法。有的學(xué)者認(rèn)為，樓宇認(rèn)購(gòu)書是一個(gè)定金合同，定金合同是從合同，從合同依附于主合同即房地產(chǎn)購(gòu)賣合同而存在。在主合同未簽訂的情況下，從合同無效，對(duì)雙方?jīng)]有約束力。有的學(xué)者認(rèn)為，樓宇認(rèn)購(gòu)書是一個(gè)獨(dú)立存在的合同，它不附于房地產(chǎn)購(gòu)賣合同存在而存在，因此，它不因未簽訂正式房地產(chǎn)購(gòu)賣合同而無效，是否有效主要看是否雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容是否法律、行政法規(guī)的規(guī)定。我認(rèn)為后一種觀點(diǎn)更符合法律規(guī)定，理由如下：
①樓宇認(rèn)購(gòu)書一般基本具備合同成立的主要條款。它對(duì)雙方認(rèn)購(gòu)的房屋位置、面積、單價(jià)、付款方式及期限均有約定，對(duì)雙方簽訂正式合同的時(shí)間以及違約責(zé)任作了規(guī)定，因此，它是一個(gè)獨(dú)立的合同。
②樓宇認(rèn)購(gòu)書規(guī)定雙方權(quán)利義務(wù)為：在認(rèn)購(gòu)書規(guī)定的時(shí)間按認(rèn)購(gòu)書規(guī)定的條件簽訂正式合同。認(rèn)購(gòu)書法律后果為：如認(rèn)購(gòu)方不按約定簽訂正式合同，發(fā)展商不返還定金；如發(fā)展商不按約定簽訂正式合同，應(yīng)雙倍返還定金。該定金條款不是為雙方履行正式房地產(chǎn)購(gòu)賣合同中約定義務(wù)而設(shè)定，因此它不是正式合同的從合同。
因此，樓宇認(rèn)購(gòu)書是一份獨(dú)立存在的合同。根據(jù)上海市高端人民法院于1998年9月16日印發(fā)的司法解釋第555條的規(guī)定：“當(dāng)事人在簽訂正式的房地產(chǎn)購(gòu)賣、租賃等合同前，又訂立《意向書》、《預(yù)訂書》等的，如確系雙方真實(shí)意思表示，權(quán)利義務(wù)內(nèi)容不違反現(xiàn)行法律、法規(guī)的，該《意向書》、《預(yù)訂書》等對(duì)雙方均有約束力?！边@一司法解釋符合我國(guó)法律規(guī)定。
要判斷樓宇認(rèn)購(gòu)書是否有效，主要看三個(gè)方面：
1、購(gòu)的房地產(chǎn)是否符合商品房預(yù)售條件，即是否取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》。如發(fā)展商未取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》時(shí)即采用內(nèi)部認(rèn)購(gòu)等方式與購(gòu)房者簽訂該商品房的認(rèn)購(gòu)書，該樓宇認(rèn)購(gòu)書因違反《城市房地產(chǎn)管理法》中有關(guān)商品房預(yù)售條件的強(qiáng)制性規(guī)定而無效。
2、認(rèn)購(gòu)書要具備合同生效的主要條款，至少要包括如下條款：認(rèn)購(gòu)房屋的位置、面積、單價(jià)、總價(jià)及簽訂正式合同的時(shí)間等，否則認(rèn)購(gòu)書無法實(shí)際履行，沒有產(chǎn)生效力的事實(shí)基礎(chǔ)。
3、內(nèi)容是否違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。
綜上所述，一份合法有效的樓宇認(rèn)購(gòu)書對(duì)雙方均有約束力。如果認(rèn)購(gòu)人與發(fā)展商簽訂了訂購(gòu)書并交付了定金后又后悔，能否要回定金，主要看認(rèn)購(gòu)書是否有效及認(rèn)購(gòu)書的具體約定。

定金應(yīng)當(dāng)返還嗎?

關(guān)于定金是否應(yīng)當(dāng)返還的問題，依據(jù)《商品房銷售管理辦法》及其他法律規(guī)定，應(yīng)作如下具體分析：
1、《商品房銷售管理辦法》十二條規(guī)定，不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向購(gòu)受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。
根據(jù)這一規(guī)定及《城市房地產(chǎn)管理法》中商品房預(yù)售條件的有關(guān)規(guī)定，發(fā)展商在不符合商品房預(yù)售條件的有關(guān)規(guī)定，發(fā)展商在不符合商品房預(yù)售條件、未取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》的情況下，采用內(nèi)部認(rèn)購(gòu)等方式與購(gòu)房者簽訂了認(rèn)購(gòu)書并收取定金的，該認(rèn)購(gòu)書無效，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)返還定金。
2、《商品房銷售管理辦法》十二條款規(guī)定：“符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房銷售條件時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向購(gòu)受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房購(gòu)賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款，當(dāng)事人未能訂立商品房購(gòu)賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向購(gòu)受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。”
根據(jù)這一規(guī)定，如果認(rèn)購(gòu)書中沒有明確約定認(rèn)購(gòu)人不按認(rèn)購(gòu)書的條件簽訂正式合同，發(fā)展商不返還定金的，發(fā)展商就應(yīng)當(dāng)返還定金。
3、符合商品房銷售條件的，認(rèn)購(gòu)書中明確約定如果認(rèn)購(gòu)人不按認(rèn)購(gòu)書的條件簽訂正式合同，發(fā)展商不返還定金。對(duì)此，分四種情況具體分析：
①如果認(rèn)購(gòu)書并未明確約定商品房的價(jià)格、面積、朝向等具體條件，而是把這些條件完全留待將來去協(xié)商，但后來雙方未能就上述條件協(xié)商一致，從而未能簽訂正式合同的，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)將定金返給購(gòu)房者。因?yàn)?，此時(shí)購(gòu)房者已經(jīng)按照認(rèn)購(gòu)書履行了合同的義務(wù)，并不存在違約行為。正式合同之所以未能簽訂是因?yàn)殡p方未能就合同的內(nèi)容達(dá)成一致意見，而不是購(gòu)房者單方存在某種違約行為。按照認(rèn)購(gòu)書，購(gòu)房者僅僅負(fù)有依雙方約定的條件與發(fā)展商簽訂預(yù)售或出售合同的義務(wù)而不負(fù)有按發(fā)展商單方提出的條件簽訂正式合同的義務(wù)，否則違背了合同自愿與公平的原則。
②如果認(rèn)購(gòu)書已經(jīng)將將來要簽訂的正式合同的條件中作了明確的約定，而購(gòu)房者不同意按認(rèn)購(gòu)書的條件去簽訂正式合同，則購(gòu)房者承擔(dān)認(rèn)購(gòu)書的違約責(zé)任，發(fā)展商有權(quán)拒絕向購(gòu)房者返還定金。如果雙方當(dāng)事人就認(rèn)購(gòu)書約定的條件之外的事項(xiàng)未達(dá)成一致，從而未簽訂正式合同的，購(gòu)房者和發(fā)展商應(yīng)將定金返還給購(gòu)房者。例如，認(rèn)購(gòu)書未約定交付房地產(chǎn)日期，在簽訂正式合同時(shí)，雙方未就交樓日期達(dá)成一致意見，導(dǎo)致雙方未能簽訂正式合同，發(fā)展商應(yīng)將定金返還給購(gòu)房者。
③如果發(fā)展商在簽訂正式合同時(shí)，提出與認(rèn)購(gòu)書約定不同的條件而導(dǎo)致正式合同不能簽訂的，或者發(fā)展商已經(jīng)將認(rèn)購(gòu)人認(rèn)購(gòu)的房屋銷售給他人等發(fā)展商的原因?qū)е抡胶贤荒芎炗喌?，根?jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定，發(fā)展商應(yīng)向購(gòu)房者雙倍返還定金。
如果購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書后發(fā)現(xiàn)發(fā)展商在售樓廣告、認(rèn)購(gòu)書等文件中提供虛假信息，或故意隱瞞重要事實(shí)即有欺詐行為而不愿意與之簽訂正式合同，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)退還定金。因此給購(gòu)房者造成其它損失的，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)予以賠償。但需要提醒購(gòu)房者注意的是，撤銷認(rèn)購(gòu)書這一撤銷權(quán)應(yīng)當(dāng)在一年內(nèi)提出，從知道或應(yīng)當(dāng)知道發(fā)展商的欺詐行為之日起開始計(jì)算。
④綜上所述，購(gòu)房者與發(fā)展商簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議并交付定金后，雙方較終未能簽訂正式合同，購(gòu)房者是否可以向發(fā)展商要回定金，主要取決三個(gè)因素：一看商品房是否具備銷售條件；二看認(rèn)購(gòu)協(xié)議的具體條款；三看未能簽訂正式合同的原因是什么。

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