“公司目前有若干大型項(xiàng)目接近洽談尾聲，這些項(xiàng)目啟動(dòng)需要大量資金，才有了這次融資舉動(dòng)。”10月20日，建業(yè)地產(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)胡冰接受記者電話采訪，解釋了本次發(fā)債的動(dòng)機(jī)。

胡冰表示，公司未來(lái)有意增加更多土地儲(chǔ)備，并逐步增持商業(yè)物業(yè)。

備戰(zhàn)項(xiàng)目擴(kuò)充

建業(yè)地產(chǎn)票據(jù)發(fā)售的少有全球協(xié)調(diào)人德意志銀行內(nèi)部人士向記者介紹說(shuō)：“建業(yè)此次票據(jù)發(fā)行，是今年同類評(píng)級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)中，票息較低，認(rèn)購(gòu)倍數(shù)較高的一筆。”發(fā)行前，建業(yè)地產(chǎn)獲標(biāo)準(zhǔn)普爾BB-/B+評(píng)級(jí)、穆迪（Moody）Ba3/B1的評(píng)級(jí)。公司原定發(fā)行規(guī)模為2億～3億美元，原定利率區(qū)間為12.25%～12.75%。

建業(yè)地產(chǎn)全球路演10月8日自香港開(kāi)始，原計(jì)劃經(jīng)新加坡、倫敦、紐約、波士頓四地。由于迅速獲得6倍認(rèn)購(gòu)，路演團(tuán)隊(duì)取消了波士頓行程。較終以3億美元高限確定發(fā)行規(guī)模，以12.25%低位完成定價(jià)。

建業(yè)地產(chǎn)估計(jì)，票據(jù)所得款項(xiàng)凈額為2.905億美元。計(jì)劃將其中2.5億美元用于新物業(yè)項(xiàng)目，3500萬(wàn)美元?jiǎng)t用于償還現(xiàn)有債務(wù)，其余用于一般企業(yè)用途。

建業(yè)地產(chǎn)表示，用于新物業(yè)項(xiàng)目的2.5億美元將注入建業(yè)住宅集團(tuán)（中國(guó)）有限公司，并成為其資本金(專題 論壇)。其中大部分將用于鄭州等市場(chǎng)的土地購(gòu)置，增加土地庫(kù)存。另一方面，由于資本金增加，預(yù)計(jì)可并由此撬動(dòng)國(guó)內(nèi)更多商業(yè)貸款。

3500萬(wàn)美元是否是“發(fā)新償舊”？胡冰對(duì)此做出否認(rèn)。他解釋道，建業(yè)此前有部分境外銀行貸款，以公司股權(quán)作為抵押。發(fā)行優(yōu)先票據(jù)需要以償還上述貸款、釋放這部分被抵押股權(quán)為前提，這是公司做出該項(xiàng)安排的原因。

續(xù)調(diào)債務(wù)結(jié)構(gòu)

初步估算，年息12.25%的3億美元票據(jù)在未來(lái)5年內(nèi)將給建業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)約2億元的利息開(kāi)支。上述德銀人士表示：“以建業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流來(lái)看，承擔(dān)這樣的財(cái)務(wù)成本不成問(wèn)題?！辈贿^(guò)短期內(nèi)，上述利息開(kāi)支會(huì)給建業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)增長(zhǎng)和凈資產(chǎn)負(fù)債率兩項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)帶來(lái)變化。胡冰表示，建業(yè)地產(chǎn)制定了一個(gè)年利潤(rùn)率增長(zhǎng)20%的計(jì)劃，并且都有相應(yīng)的項(xiàng)目作為支撐。未來(lái)1~2年內(nèi)，2億元利息開(kāi)支可能會(huì)使利潤(rùn)的增長(zhǎng)速度減緩。不過(guò)，隨著本次融資取得的核心土地儲(chǔ)備屆時(shí)進(jìn)入銷售期，利潤(rùn)將隨之獲得大幅增長(zhǎng)。

胡冰表示，預(yù)計(jì)年底到明年年初，隨著本次融得的資金用于購(gòu)購(gòu)?fù)恋?，短時(shí)間內(nèi)建業(yè)地產(chǎn)的凈負(fù)債比率會(huì)有大幅增長(zhǎng)。不過(guò)隨著銷售回款回籠，又會(huì)快速下降。除了這個(gè)預(yù)期內(nèi)的波動(dòng)外，負(fù)債比率保持在50%是公司長(zhǎng)期控制負(fù)債水平的標(biāo)準(zhǔn)。

短期財(cái)務(wù)波動(dòng)外，本次5年期債券發(fā)行對(duì)建業(yè)地產(chǎn)更為重要的影響在于對(duì)債務(wù)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。

“本次發(fā)債以及去年發(fā)行的可換股債券，是對(duì)公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的延續(xù)性調(diào)整，將使公司的債務(wù)結(jié)構(gòu)更加合理，有利于進(jìn)一步降低債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?！焙f(shuō)。

就建業(yè)地產(chǎn)而言，由于未來(lái)5年內(nèi)既定的擴(kuò)張戰(zhàn)略，更多的融資渠道仍在探索中。胡冰透露，針對(duì)持有類商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)性貸款，目前正是該公司的新課題。

票據(jù)融資窗口又啟

建業(yè)地產(chǎn)優(yōu)先票據(jù)發(fā)行完成次日，恒盛地產(chǎn)（0845.HK）即宣布發(fā)行5年期本金額3億美元的13厘優(yōu)先票據(jù)。此外，8月下旬至今，加入發(fā)債行列的港股地產(chǎn)類公司還有寶龍地產(chǎn)（2億美元）、人和商業(yè)（3億美元）和合景泰富（2.5億美元）。

上述德銀人士表示，在9月份港股市值“沖上去”后，高息票據(jù)市場(chǎng)又一次開(kāi)啟了窗口。

據(jù)悉，目前有多家地產(chǎn)公司正在尋求發(fā)行優(yōu)先票據(jù)的機(jī)會(huì)。胡冰認(rèn)為主要原因是由于股市估值偏低，用股權(quán)融資可能損害老股東的利益。

因?yàn)樾枨罅吭黾?，投資銀行對(duì)于交易對(duì)象的選擇更為苛刻。上述德銀人士介紹說(shuō)，目前投行感興趣的公司有如下特點(diǎn)：杠桿率不是很高，資產(chǎn)負(fù)債表、營(yíng)運(yùn)、未來(lái)發(fā)展三方面都非常穩(wěn)健。

“從目前宏觀調(diào)控政策的方向，投資者需要更穩(wěn)健的公司，能夠看清其未來(lái)3年的發(fā)展前景，高風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)更適合股權(quán)融資?！鄙鲜龅裸y人士認(rèn)為。

(作者：楊凡)