一、房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格的確定

各地根據(jù)國(guó)務(wù)院條例的精神，結(jié)合本地實(shí)際，對(duì)城市房屋拆遷中的房地產(chǎn)評(píng)估方法，做出了不同的規(guī)定。主要分為兩種：一是與市場(chǎng)接軌對(duì)被拆遷房屋按照市場(chǎng)比較法來(lái)確定被拆遷房屋的評(píng)估價(jià)格(以下簡(jiǎn)稱市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格)；二是由政府制定拆遷評(píng)估指導(dǎo)價(jià)，再根據(jù)被拆遷房屋的狀況，來(lái)確定被拆遷房屋的評(píng)估價(jià)格(以下簡(jiǎn)稱指導(dǎo)評(píng)估價(jià)格)。

以上海為例說(shuō)明市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格?！渡虾Ｊ谐鞘蟹课莶疬w評(píng)估技術(shù)規(guī)范》中規(guī)定：在運(yùn)用市場(chǎng)比較法時(shí)，應(yīng)在拆遷房屋相同或相似區(qū)域內(nèi)收集成交時(shí)間一般不超過(guò)6個(gè)月的充分房地產(chǎn)市場(chǎng)交易實(shí)例，包括房屋拆遷范圍內(nèi)的交易實(shí)例。在分析、篩選的基礎(chǔ)上確定與估價(jià)對(duì)象區(qū)位、用途、建筑類型、結(jié)構(gòu)和設(shè)備等相同或相似的3個(gè)以上可比實(shí)例，并制作《可比實(shí)例調(diào)查表》。

以南京為例說(shuō)明指導(dǎo)評(píng)估價(jià)格。南京市將市區(qū)范圍內(nèi)的國(guó)有土地按照所處的地理位置不同，從區(qū)向郊區(qū)以不規(guī)則的同心圓劃分為8個(gè)土地級(jí)別，在每一個(gè)土地級(jí)別上規(guī)定一個(gè)區(qū)位補(bǔ)償單價(jià)、一個(gè)綜合費(fèi)用單價(jià)，再公布一個(gè)全新的建筑安裝工程費(fèi)單價(jià)。區(qū)位補(bǔ)償單價(jià)、綜合費(fèi)用單價(jià)為固定值，只要被拆遷房屋所處的土地級(jí)別確定后，再乘以建筑面積，即為被拆遷房屋補(bǔ)償款的一部分；另一部分根據(jù)被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)、成新、層次、朝向等因素來(lái)修正全新的建筑安裝工程單價(jià)，再乘以建筑面積；兩部分合計(jì)為被拆遷房屋的補(bǔ)償價(jià)格。

二、兩種房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格的利弊

從上述的介紹來(lái)看，以市場(chǎng)比較法來(lái)確定的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格更加符合國(guó)務(wù)院條例的精神，充分體現(xiàn)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的等價(jià)補(bǔ)償原則。但從我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平來(lái)看，我國(guó)是發(fā)展中國(guó)家，城市建設(shè)處在逐步完善之中，各個(gè)城市在這一階段，都必不可少地發(fā)生大規(guī)模城市房屋拆遷，若按照市場(chǎng)比較法來(lái)確定每一個(gè)被拆遷房屋的評(píng)估價(jià)格，則一是評(píng)估的時(shí)間周期較長(zhǎng)，不能滿足大規(guī)模房屋拆遷的需要，二是有可能出現(xiàn)房屋狀況基本相同的被拆遷房屋，由于選取的交易實(shí)例不同，產(chǎn)生評(píng)估價(jià)格的差異，因而造成被拆遷房屋評(píng)估價(jià)格低的被拆遷居民不愿搬遷的情況。

指導(dǎo)評(píng)估價(jià)格，從計(jì)算方法來(lái)看，比較簡(jiǎn)單，適應(yīng)大規(guī)模拆遷的需要。但指導(dǎo)評(píng)估價(jià)格的確定，依賴于人為劃分的土地級(jí)別，以及政府規(guī)定該土地級(jí)別上的基準(zhǔn)價(jià)格是否符合房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)律。而影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素是多樣化的，如房屋所處的地理位置、交通條件的便利程度、居住環(huán)境、商業(yè)服務(wù)發(fā)達(dá)的程度、學(xué)校醫(yī)院等配套情況、甚至由哪家開(kāi)發(fā)商來(lái)開(kāi)發(fā)，都能對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格組成產(chǎn)生重大影響，人為劃分的土地級(jí)別，只能反映制定該土地級(jí)別時(shí)的狀況，是一種靜態(tài)的，相對(duì)平均的房地產(chǎn)價(jià)格狀態(tài)，與房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)性有一定差距。

三、現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定的建議

筆者認(rèn)為：現(xiàn)階段在城市房屋拆遷中房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格的確定，應(yīng)當(dāng)根據(jù)各城市的經(jīng)濟(jì)狀況決定，對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市以及省會(huì)城市，較好選擇市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格，結(jié)合政府保底措施；對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)落后的中小城市，較好選擇指導(dǎo)評(píng)估價(jià)格。

仍以上海為例，根據(jù)《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》第三十三條規(guī)定：拆遷居住房屋，貨幣補(bǔ)償金額應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆除房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估單價(jià)和被拆除房屋的建筑面積確定。拆遷未出租私有居住房屋、協(xié)議租金標(biāo)準(zhǔn)的出租居住房屋、執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋，適用被拆除房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)單價(jià)和價(jià)格補(bǔ)貼。被拆除房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)單價(jià)為房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估單價(jià)，房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估單價(jià)低于較低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，按較低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。較低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，為被拆除房屋同區(qū)域已購(gòu)公有居住房屋上市交易的平均市場(chǎng)單價(jià)。由于上海市的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)交易活躍，為運(yùn)用市場(chǎng)比較法奠定了良好的基礎(chǔ)。同時(shí)由于我國(guó)的社會(huì)保障體系不夠健全，城市房屋拆遷中，不可避免地會(huì)遇到一些居住困難戶，房屋拆遷承擔(dān)起對(duì)這部分人的托底保障，使他們?cè)诜课莶疬w后能夠安居，對(duì)社會(huì)穩(wěn)定起到了積極的作用?！渡虾Ｊ谐鞘蟹课莶疬w評(píng)估技術(shù)規(guī)范》第五條進(jìn)一步規(guī)定：……采用基準(zhǔn)價(jià)格修正法確定基準(zhǔn)價(jià)格的，應(yīng)選取4個(gè)以上可比實(shí)例?？梢?jiàn)并非所有房屋都一一運(yùn)用市場(chǎng)比較法來(lái)評(píng)估，即同一類型的被拆遷房屋可以通過(guò)類比的辦法來(lái)確定評(píng)估價(jià)格，從而大大提高了拆遷評(píng)估的速度，適應(yīng)了城市房屋拆遷規(guī)?；囊?。

對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)落后的中小城市來(lái)說(shuō)，一是由于房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)相對(duì)不大；二是由于地域范圍較小，為土地級(jí)別的合理劃分奠定了較好的基礎(chǔ)；三是由于房地產(chǎn)交易量相對(duì)較少，選擇市場(chǎng)比較法的案例有限，因此選擇指導(dǎo)評(píng)估價(jià)格更符合這類城市房屋拆遷的實(shí)際。以南通市為例，南通市將城市舊區(qū)居民被拆遷房屋區(qū)位分成4類，12個(gè)等級(jí)，每個(gè)等級(jí)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化情況相差20元至200元／平方米不等，使被拆遷房屋的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)格平滑過(guò)渡，并根據(jù)市場(chǎng)情況增加了相應(yīng)修正的因素，如樓層修正因素、成套住宅房屋修正因素、環(huán)境修正因素等，基本符合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易的實(shí)際情況。運(yùn)用指導(dǎo)評(píng)估價(jià)格進(jìn)行拆遷評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意以下問(wèn)題：一是土地級(jí)別與基準(zhǔn)價(jià)格應(yīng)當(dāng)適時(shí)調(diào)整；二是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素發(fā)生變化，修正系數(shù)要相應(yīng)調(diào)整，調(diào)整的時(shí)間以每一年或二年為宜；三是政府制定的拆遷評(píng)估指導(dǎo)價(jià)，應(yīng)當(dāng)考慮80％以上的被拆遷居民能購(gòu)得起住房，極少部分購(gòu)房困難戶，通過(guò)政府托底政策，完成社會(huì)保障功能。只要政府的指導(dǎo)價(jià)格，與房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格規(guī)律相適應(yīng)，指導(dǎo)評(píng)估價(jià)格在現(xiàn)階段的城市房屋拆遷中將大有可為?！　　　　?作者：南京市房屋拆遷管理辦公室 石群)