本報訊　　湖南省建設(shè)廳近日出臺了《湖南省城市房屋拆遷評估管理規(guī)定》，對加強房地產(chǎn)評估機構(gòu)的監(jiān)督管理，明確拆遷評估工作程序、原則等方面做出了科學而細致的規(guī)定，并將于今年１０月１日起施行。

８種行為將受罰

該規(guī)定明確指出，城市房屋拆遷評估人員，應(yīng)當是專職的注冊房地產(chǎn)估價師。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)或者評估人員有轉(zhuǎn)讓城市房屋拆遷評估業(yè)務(wù)或者允許他人借用自己名義開展城市房屋拆遷評估業(yè)務(wù)的；接受委托人的請客、禮及其他不正當利益的，或者與拆遷當事人一方串通，損害另一方合法權(quán)益等８種違法行為將受到嚴重處罰，并將記入其信用檔案。

規(guī)定同時要求各級房地產(chǎn)建設(shè)行政主管部門應(yīng)采取公開抽簽方式選擇評估機構(gòu)，并成立房地產(chǎn)價格評估鑒定機構(gòu)，公示評估結(jié)果等，以加強對房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)和評估人員的監(jiān)管。

分類評估

進入規(guī)定

分類評估是近年來湖南省在分戶評估的基礎(chǔ)上創(chuàng)新的一種科學的評估方法，即房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)根據(jù)被拆遷房屋的具體區(qū)位、地段、用途、結(jié)構(gòu)、環(huán)境等因素，對被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場平均價格進行評估，出具分類評估報告書。由于其在實踐中具有較強操作性，得到了業(yè)內(nèi)外人士充分肯定，因而此次湖南省把分類評估和分戶評估共同地提出來，作為該規(guī)定中較新的辦法之一。

根據(jù)該規(guī)定，城市房屋拆遷評估，應(yīng)先由拆遷人委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)進行分類評估，并出具分類評估委托書。如拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人按分類評估協(xié)商不成，再由拆遷人與被拆遷人共同選擇房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)進行分戶評估。

堅持房地合一原則

規(guī)定還要求，城市房屋拆遷評估應(yīng)堅持房地合一原則，從市場比較法、收益法、成本法等方法中選用兩種以上的方法，進行房地產(chǎn)價格評估，但一般應(yīng)以市場比較法為主。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法，并在估價報告中充分說明原因，以使評估價格更合理、更科學，同時也可杜絕少部分拆遷戶乘機漫天要價。

此外，湖南還規(guī)定，被拆遷房屋的性質(zhì)、用途、面積，應(yīng)以房屋權(quán)屬證書、產(chǎn)權(quán)檔案記錄或者其他有效文件為準；已經(jīng)改變用途的，以規(guī)劃行政主管部門和其他有關(guān)部門的批準文件為準。違章建筑和超過批準期限的臨時建筑的評估價值為零，但拆除未超過批準期限的臨時建筑，拆遷人應(yīng)給予被拆遷人適當補償。

協(xié)議不成可裁決

拆遷當事人對分類評估和分戶評估的結(jié)果達不成拆遷補償安置協(xié)議時，除根據(jù)該規(guī)定的相關(guān)條例在相應(yīng)期限內(nèi)向房地產(chǎn)評估機構(gòu)申請復(fù)估、評估技術(shù)鑒定外，還可直接經(jīng)當事人申請，向市、縣房屋拆遷管理部門申請行政裁決或在復(fù)估、評估技術(shù)鑒定后申請行政裁決。在行政裁決中，對逾期不申請復(fù)估和評估技術(shù)鑒定的，主管拆遷部門可根據(jù)分戶評估報告，確定被拆遷房屋補償金額；對申請評估技術(shù)鑒定的，將根據(jù)鑒定結(jié)果確定被拆遷房屋補償金額?！　　　　?作者：資涵、趙春林)