6 月末全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房待售面積為1.92億平方米，其中待售住宅面積1.06億平方米。這兩個數(shù)字與去年6月末的數(shù)據(jù)相比分別增長了6.4%和 0.2%。但是和去年底的數(shù)據(jù)相比，待售商品房面積減少了765萬平方米，其中，待售住宅減少了848萬平方米。此外，與今年前6個月全國商品房銷售面積 3.94億平方米相比，當(dāng)前的待售數(shù)量也許只能供應(yīng)3個月的銷售。在大約200億平方米的住房面積存量當(dāng)中，占比也不到1%。因此從全國的情況來看，目前的待售商品房規(guī)模沒什么問題。

不過，即使從全國情況來看，情況也很快會改變。去年下半年開工了大量的房地產(chǎn)項目。從今年年中開始，這些項目將陸續(xù)竣工，并增加商品房供應(yīng)。因此，預(yù)計待售商品房面積很快會加速增長。去年上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成1.43萬億元，其中住房投資僅略高于1萬億元。而在去年下半年，這兩個數(shù)字分別刷新為2.19萬億元和1.54萬億元。下半年比上半年增長了50%以上。今年上半年的房地產(chǎn)投資回落到比較正常的水平：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資總額1.97萬億元，其中住宅投資回落到1.37萬億元，但仍比去年同期增長了38.1%和34.4%。

在住房市場上，與待售住宅性質(zhì)接近、但比待售住宅規(guī)模更大的是空置房。空置房和待售房都是閑置的商品房。差別在于空置房已經(jīng)完成了次交易，而待售房還在開發(fā)商手上。目前沒有任何部門公布有關(guān)住宅空置規(guī)模的權(quán)威數(shù)據(jù)。一個來源不明、引起不少爭議數(shù)據(jù)是“全國有6540萬套房屋空置”。

如果這個數(shù)據(jù)有可信度，那么我國城鎮(zhèn)空置的住宅面積接近60億平方米，城鎮(zhèn)住宅空置率接近30%。北京聯(lián)合大學(xué)課題組通過抽樣調(diào)查得到的結(jié)果是27%，二者比較接近。此外，電視臺“經(jīng)濟半公里”欄目記者在京津地區(qū)調(diào)查了一些“衛(wèi)星城”，發(fā)現(xiàn)了數(shù)個住宅套數(shù)上萬、但入住率低于30%甚至低于10%的居民區(qū)。這不僅證明了大量空置房的存在，而且直接展示在公眾面前，有可能改變房地產(chǎn)市場預(yù)期和投資者行為。

如果上述調(diào)查結(jié)果接近真實情況，那么中國的住宅市場上已經(jīng)形成了一個巨大的住房數(shù)量泡沫。在已經(jīng)明顯供大于求的市場上，當(dāng)前的房價水平是無法維持的，因此還有一個脆弱的價格泡沫。

即將增加的待售商品房會對房地產(chǎn)市場形成多大的沖擊，可能是今年下半年中國經(jīng)濟中存在的不確定性。受房地產(chǎn)業(yè)影響的銀行部門可能已經(jīng)意識到問題嚴重。據(jù)報道，銀監(jiān)會要求各家商業(yè)銀行進行更加嚴格的壓力測試，測試情景設(shè)計為個別房價漲幅過大的城市的房價下跌60%，某些房價穩(wěn)定的城市的房價不再明顯下跌。此前進行的壓力測試是基于所有城市的房價都下跌30%。

實際上，有些樓盤的成交價格已經(jīng)下降，房地產(chǎn)市場交易雙方預(yù)期房價還將繼續(xù)下降。由于不知道會降多長時間、降到什么水平，以至于購賣雙方分別在一二級市場上觀望，導(dǎo)致成交量下降。在二手房市場上，原本打算賣房的房主目前還不忍心降價，處于惜售、觀望的狀態(tài)，導(dǎo)致二手房市場成交量。在新房市場上，有的購家因為得不到銀行貸款而無法購房，有的購家因為預(yù)期房價下跌而暫時觀望，這也導(dǎo)致成交量下降。

一旦緊縮，價格泡沫就可能瞬間被刺破。即使不緊縮，某些改變市場預(yù)期的偶然因素也可能導(dǎo)致泡沫破裂。在今年的房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整政策不變的前提下，下半年的新房竣工就有可能成為刺破這個泡沫的較后一根稻草?？傊?，房價下跌只是一個時間問題，而下跌的幅度或超過此前的預(yù)期。