不過(guò)與此同時(shí)，另一股熱潮，卻是暗流涌動(dòng)。在客戶觀望氣氛濃厚，成交并不是很好的大背景下，眾多樓盤卻紛紛逆勢(shì)扎堆申領(lǐng)預(yù)售證，大量新房源上市，市場(chǎng)供應(yīng)量急遽增加。

這一反常的舉動(dòng)，是因?yàn)?1月1日開(kāi)始實(shí)施的《浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法》。根據(jù)規(guī)定，11月1日之后批準(zhǔn)預(yù)售的樓盤，預(yù)售資金將納入專門賬戶進(jìn)行監(jiān)管，而施行之前已經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項(xiàng)目不適用本辦法。這讓不少開(kāi)發(fā)商紛紛鉚足了勁，要趕在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)之前，將預(yù)售證盡可能領(lǐng)出來(lái)。

一方面，成交低迷，另一方面，供應(yīng)量大幅度增加，市場(chǎng)供求關(guān)系會(huì)否發(fā)生逆轉(zhuǎn)，讓人期待。值得一提的是，調(diào)控政策還在繼續(xù)。頭套房利率取消7折優(yōu)惠等消息，在整個(gè)市場(chǎng)投下了重重陰影。

A

5天16個(gè)批次

樓盤扎堆申領(lǐng)預(yù)售證

10月下旬，剛結(jié)束4天房博會(huì)的許多開(kāi)發(fā)商，卻沒(méi)有空閑。很多人頻頻奔走于房產(chǎn)部門之間，只為趕上11月1日前，較后那撥申領(lǐng)預(yù)售證的末班車。

10月25日，藍(lán)色錢江，27套，可售面積4837平方米；10月26日，麗園、江語(yǔ)海申領(lǐng)出預(yù)售證；10月27日，西溪誠(chéng)園、湖左岸、武林府等5個(gè)樓盤申領(lǐng)出預(yù)售證，可售房源1885套；10月28日，集中上市房源1000多套，光君尚大廈一個(gè)樓盤就達(dá)到549套；10月29日，龍湖滟瀾山、大都文苑風(fēng)情近7萬(wàn)平方米房源具備預(yù)售資格……

短短5天時(shí)間里，有13個(gè)主城區(qū)的樓盤、16個(gè)批次的房源領(lǐng)出了預(yù)售證，上市房源近5000套。這還僅僅是10月較后幾天的申領(lǐng)情況。事實(shí)上，因?yàn)橹皞餮再Y金監(jiān)管條例10月1日起就要執(zhí)行，所以其實(shí)9月份這撥搶領(lǐng)預(yù)售證的風(fēng)潮就已存在，并一直延續(xù)到10月底。據(jù)杭州市房產(chǎn)信息網(wǎng)顯示，10月主城區(qū)申領(lǐng)出預(yù)售證的樓盤是38個(gè)批次，而9月是23個(gè)，也就是說(shuō)，兩個(gè)月則總共達(dá)到了61次。這相當(dāng)于今年1-8月預(yù)售證申領(lǐng)總批次的57%。

而這其中，一些樓盤更是頻繁推盤。某樓盤兩個(gè)月內(nèi)申領(lǐng)預(yù)售證達(dá)到5次，而一次性申領(lǐng)開(kāi)盤房源四五百套甚至以上的樓盤，也不在少數(shù)。而這在平常，實(shí)屬少見(jiàn)。

同樣的情況也出現(xiàn)在余杭區(qū)。據(jù)余杭透明售房網(wǎng)顯示，9、10兩個(gè)月領(lǐng)出預(yù)售證的批次也達(dá)到了56次，絲毫不遜色于主城區(qū)。西溪玫瑰、擎天半島、愛(ài)丁郡公寓、錦昌年華、貝利棲溪閣、海派風(fēng)景、金岸提香等樓盤，都申領(lǐng)了至少2次預(yù)售證。

B

房子越賣越多

可售房源量急遽增加

“肯定是能領(lǐng)就領(lǐng)，為了以防萬(wàn)一”，雖然業(yè)界對(duì)于預(yù)售資金監(jiān)管條例的具體實(shí)施細(xì)則還不是很清楚，不過(guò)很多開(kāi)發(fā)商都表示，如果工程進(jìn)度達(dá)到了預(yù)售條件，自然要去把它申領(lǐng)出來(lái)。

而大量樓盤集中上市，帶來(lái)的是樓市可售房源的急遽增加。杭州市透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，8月31日，杭州主城區(qū)的可售房源還僅16492套，其中住宅7837套，到了10月31日，這一數(shù)據(jù)分別變成24687套和15511套，分別增加了8195套和7674套，也就是說(shuō)，短短兩個(gè)月，杭州主城區(qū)的房源銷售數(shù)量，遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上推出的數(shù)量，“購(gòu)得沒(méi)有賣得快”，供過(guò)于求的狀況至少在這兩個(gè)月內(nèi)出現(xiàn)。

數(shù)據(jù)顯示，杭州主城區(qū)9、10月份的成交量分別是5960套和3007套，共8967套，加上兩個(gè)月增加的可售房源8195套，也就是說(shuō)，杭州主城區(qū)這兩個(gè)月的新增供應(yīng)量為17162套。而今年的整個(gè)1-8月，主城區(qū)的成交量為17219套，也就是說(shuō)，今年前8個(gè)月消化掉的房源量，后面2個(gè)月就迅速地填補(bǔ)上了。

C

開(kāi)發(fā)商不約而同說(shuō)低調(diào)

有多少是“名義”房源？

當(dāng)然，這新增的房源中，到底有多少是開(kāi)發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)需求，正常推出來(lái)的，還值得商榷。

對(duì)此，雙贏總經(jīng)理章惠芳也表示，浙江省預(yù)售資金監(jiān)管辦法11月1日開(kāi)始施行，10月份是領(lǐng)預(yù)售證高峰。不過(guò)領(lǐng)了預(yù)售證的開(kāi)發(fā)商分兩種心態(tài)：一類是趕緊銷售，回籠資金后再擇時(shí)購(gòu)地，這批開(kāi)發(fā)商往往以加強(qiáng)資金回籠而規(guī)模開(kāi)發(fā)的上市公司居多；還有一類則是看自身資金狀況，短時(shí)間拿不了地資金又不是很缺的，就拿了證慢慢推。事實(shí)也正是如此。

　記者在采訪過(guò)程中發(fā)現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象，那就是許多新領(lǐng)了預(yù)售證的開(kāi)發(fā)商都顯得相當(dāng)冷靜，完全沒(méi)有領(lǐng)了證要盡快出貨的意思。西溪一位開(kāi)發(fā)商表示：我們要低調(diào)點(diǎn)。而下沙某品牌開(kāi)發(fā)商雖然已經(jīng)申領(lǐng)預(yù)售證，但表示較終開(kāi)盤時(shí)間還沒(méi)定。也就是說(shuō)，雖然預(yù)售證是領(lǐng)了，但開(kāi)發(fā)商在正式開(kāi)盤之前，并不會(huì)大張旗鼓地宣揚(yáng)，他們有自己的推盤打算。

那么，是不是開(kāi)發(fā)商要捂盤呢？對(duì)此，轉(zhuǎn)塘一位開(kāi)發(fā)商表示，在現(xiàn)在這樣一個(gè)行情下，應(yīng)該不會(huì)有開(kāi)發(fā)商捂盤。低調(diào)的原因無(wú)非是三點(diǎn)，一是等待客戶。雖然可以銷售了，但是積累的客戶依舊不夠，無(wú)法達(dá)到開(kāi)門紅的效果，而這不利于后期銷售；二是準(zhǔn)備打持久戰(zhàn)，這些房源原本是準(zhǔn)備到年底前，或者更長(zhǎng)的時(shí)間里慢慢賣的，現(xiàn)在不得已去拿了預(yù)售證，但還是有自己的節(jié)奏。這么多房源，總得一幢幢推吧，當(dāng)然，你一定要購(gòu)后面的房源，也是可以的，但開(kāi)發(fā)商是不會(huì)主動(dòng)引導(dǎo)的。

還有一個(gè)比較值得深究的現(xiàn)象是，這些新推房源的申報(bào)價(jià)格，普遍都有些偏高。比如，下沙某樓盤，其前期的成交價(jià)格約17000多元/平方米，但是它新近領(lǐng)出預(yù)售證的房源，申報(bào)價(jià)格達(dá)到了25000元/平方米，而余杭區(qū)某樓盤的較新申領(lǐng)價(jià)格近14000元/平方米，不過(guò)市場(chǎng)價(jià)還僅在12000元/平方米，申報(bào)價(jià)比市場(chǎng)價(jià)高上20%-30%的并不少見(jiàn)。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，這里面主要有幾方面原因。

頭先，因?yàn)樯觐I(lǐng)房源比較多，估計(jì)要銷售很長(zhǎng)一段時(shí)間，但又不知道后期行情怎么樣，萬(wàn)一好轉(zhuǎn)，那么開(kāi)發(fā)商也不至于太吃虧；另外，因?yàn)楝F(xiàn)在商品房漲價(jià)要去物價(jià)部門備案，很麻煩，所以不如一次性價(jià)格提上去，反正到時(shí)候可以通過(guò)打折優(yōu)惠等活動(dòng)，來(lái)滿足市場(chǎng)的需求；當(dāng)然，也可以是一種銷控手段，購(gòu)房者如果一定要購(gòu)自己中意的房源，而不是開(kāi)發(fā)商當(dāng)下在引導(dǎo)推出的房源也可以，但是價(jià)格比較高，購(gòu)房者能夠承受，開(kāi)發(fā)商自然也不吃虧?？芍^是一舉數(shù)得。

所以，雖然9、10月新推的房源量比較多，但不少還是“名義”上的可售房源，到時(shí)候會(huì)否真正面向市場(chǎng)供市場(chǎng)挑選，還是個(gè)未知數(shù)。另外，經(jīng)過(guò)這兩個(gè)月的集中供應(yīng)，接下來(lái)的11、12月，推盤的密集性應(yīng)該會(huì)有所下降，供應(yīng)量也會(huì)相對(duì)減少一些。

預(yù)售資金監(jiān)管11月1日起施行

調(diào)控后，海量房源能否被消化？

D

10月成交不旺

購(gòu)房市場(chǎng)表現(xiàn)分化

雖然真正的供應(yīng)量目前還不是很肯定，不過(guò)需求量減少，卻已經(jīng)是個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。

剛剛過(guò)去的10月，雖然有房博會(huì)這場(chǎng)盛宴，但行情依舊不理想。杭州主城區(qū)共成交商品房3007套，同比去年下跌了47.4%，列今年月成交第四名；環(huán)比9月份降了49.5%，日均成交97套；“銀十”的成色不足。此外，預(yù)定979套，是今年的月預(yù)定倒數(shù)第三，同比去年跌了75%，環(huán)比9月下降71.5%。而從單日的成績(jī)來(lái)看，僅有的預(yù)定量超過(guò)了100套，也同樣只有的成交量超過(guò)了200套。至此，9月以來(lái)的火爆行情，戛然而止。

購(gòu)房者的心態(tài)，確實(shí)是的坦然。一位下沙的開(kāi)發(fā)商郁悶地告訴記者，之前樓盤的客戶積累相當(dāng)不錯(cuò)，消化掉將推的房源一點(diǎn)問(wèn)題都沒(méi)有，但是新政一出，客戶都表示不急了，真正要下單的客戶有多少，他們心里也沒(méi)底，所以開(kāi)盤時(shí)間也遲遲定不下來(lái)。

另一位城西的開(kāi)發(fā)商則表示，現(xiàn)在客戶接到銷售人員的電話，聽(tīng)到要開(kāi)盤了，也不怎么激動(dòng)，就說(shuō)，那看吧，你們價(jià)格多少？即使是東邊套這樣之前要搶的房子，他們也不急。

“關(guān)鍵就是價(jià)格，購(gòu)房者要先看你的價(jià)格，到底是不是很吸引人。因?yàn)楝F(xiàn)在漲價(jià)明擺著是不可能的，你實(shí)際的成交價(jià)格，也不會(huì)比網(wǎng)上申報(bào)的價(jià)格更高，所以心態(tài)很放松。”這位開(kāi)發(fā)商說(shuō)。

事實(shí)上，在10月下旬的省17屆房博會(huì)上，購(gòu)房者的需求調(diào)查，就很能說(shuō)明問(wèn)題。調(diào)查結(jié)果顯示，受新政影響，目前意向購(gòu)房者的購(gòu)房積極性依然處于較低水平，一年之內(nèi)明確購(gòu)房的比例占54.5%，明顯低于2009年10月的69.8%。

值得一提的是，這些明確要購(gòu)房的購(gòu)房者，因?yàn)槭芟拶?gòu)令限制，只能新購(gòu)一套房，所以心態(tài)分化也比較明顯。

E

幾乎每個(gè)樓盤有優(yōu)惠

開(kāi)發(fā)商加速回籠資金

2010年的杭州樓市行情，跌宕起伏得厲害，成交較差的2月僅534套，而原本的旺季5月，也僅有1010套，不過(guò)，成交較好的9月和4月，也分別達(dá)到了5960套和4842套，另外8月和10月的成交量，也都超過(guò)了3000套。據(jù)此，有業(yè)內(nèi)人士表示，一些對(duì)市場(chǎng)比較敏感的開(kāi)發(fā)商，已經(jīng)捕捉到了這幾撥行情，所以短時(shí)間內(nèi)的資金還不是很緊張，相對(duì)來(lái)說(shuō)，那些錯(cuò)過(guò)了行情的開(kāi)發(fā)商，心頭會(huì)比較急。

盡管如此，在重重調(diào)控之下，開(kāi)發(fā)商加快出貨，盡快回籠資金的心情是迫切的。

11月1日起實(shí)施的《浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法》，規(guī)定開(kāi)發(fā)商收存商品房預(yù)售款將全部納入資金監(jiān)管賬戶，預(yù)售資金使用實(shí)行封閉式管理，銀行將根據(jù)項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)完工證明，分批次向開(kāi)發(fā)商支付資金。這種?？顚Ｓ玫姆绞?，使得之前開(kāi)發(fā)商各個(gè)項(xiàng)目資金“四兩撥千斤”的資本騰挪術(shù)完全失效，也讓資金的“杠桿效應(yīng)”大大降低，這不僅可能影響到單個(gè)項(xiàng)目，還有可能影響整個(gè)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)。所以對(duì)于開(kāi)發(fā)商特別是對(duì)于那些滾動(dòng)多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、而且自有資金不高的公司來(lái)說(shuō)，自然是要利用不受新政限制的這批房源，盡快回籠現(xiàn)金。

另外，對(duì)于一些想要謀求長(zhǎng)期發(fā)展的公司來(lái)說(shuō)，調(diào)控背景下土地市場(chǎng)上存在的大把機(jī)會(huì)，也讓他們垂涎。因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候，許多開(kāi)發(fā)商不敢輕舉妄動(dòng)，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較少，所以土地價(jià)格相對(duì)比較便宜，而政府為了吸引開(kāi)發(fā)商，推出好地的概率也更高一些。比如10月底，下沙大學(xué)城北頭度推出三塊宅地，均直接成交，宋都房產(chǎn)和保利地產(chǎn)得以輕松撿漏。

而在接下來(lái)的11月，杭州主城區(qū)將迎來(lái)本年度土地出讓的大月，共有12宗616畝土地即將出讓，其中還不乏一些好地。比如市的稀缺低容積率地塊楊家牌樓地塊，還有一些土地位于西溪、田園、申花路等區(qū)域，開(kāi)發(fā)商若手中有錢，還是大有可為的。

正因?yàn)槿绱?，采訪過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商紛紛表示，目前刻意捂盤已經(jīng)不現(xiàn)實(shí)，重要的還是要想辦法“早銷、快銷、多銷”。為此，各個(gè)樓盤之間的明爭(zhēng)暗斗，已經(jīng)開(kāi)始。之江某開(kāi)發(fā)商表示，為吸引客戶，目前市場(chǎng)上

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