2010年我國經(jīng)濟面臨新的發(fā)展形勢，海南1646.6億元 增速11.7%。全省經(jīng)濟持續(xù)回升。全省生產(chǎn)總值1646.6億元，比上年增長11.7%。全社會固定資產(chǎn)投資1002.5億元，增長41.4%；社會消費品零售總額534.5億元，增長19.2%，投資、消費成為拉動經(jīng)濟增長的主要動力。房地產(chǎn)業(yè)機遇和挑戰(zhàn)并存。 下面從宏觀層面分析房地市場的走勢。根據(jù)海南省較新出臺的《貫徹國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展通知的實施意見》，11條措施在于加強對商品住房交易的監(jiān)管，打擊炒房囤地。 海南省決定自2010年5月1日起，實行商品住房購賣合同網(wǎng)上簽約、備案及合同注銷備案制度。要求開發(fā)企業(yè)在訂立商品住房購賣合同后10天內(nèi)辦理備案手續(xù)和預(yù)告登記。省財政從市、縣收取的土地出讓金10%部分以及省和市、縣一般預(yù)算新增財力部分向保障性住房建設(shè)項目傾斜，2010年新建10.09萬套保障性住房?；\罩在“國際旅游島”光環(huán)下的海南樓市僅風(fēng)光了一個多月，目前的海南樓市到處彌漫著濃厚的觀望情緒。 　　海南實行商品住房購賣合同網(wǎng)上簽約、備案及合同注銷備案制度，對政府而言，的好處就是房產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)更真實，有利于動態(tài)管理；對開發(fā)商的影響，就是增加了操作的難度，稍微一捂盤，政府部門只要認真去查，就能清清楚楚地知道。說句實在話，過去開發(fā)商搞的銷控表，真假讓人琢磨不透。其實，這一條對購房者也有一定的影響，意味著今后政府對投機、炒房的打擊力度更大，由于一大批炒房者需備案、更名，繳稅，會增加更多經(jīng)濟負擔(dān)，樓市因此會降溫。 自2010年5月1日起，商品住房預(yù)售款應(yīng)存放于開發(fā)企業(yè)指定的銀行賬戶，嚴(yán)禁開發(fā)企業(yè)直接收取現(xiàn)金。5月1日起，實行商品住房預(yù)售款監(jiān)管制度。預(yù)售所得款項應(yīng)用于該預(yù)售項目工程建設(shè)，不得挪作他用，并接受預(yù)售資金監(jiān)管機構(gòu)和銀行監(jiān)管。這一條款執(zhí)行起來有點牽強，因為中國還沒有一個條款可以限制私人購房用現(xiàn)金，這樣以來，不少開發(fā)商就會上有政策，下有對策。 《實施意見》提出，加強完善土地市場監(jiān)管，防范惡意炒賣土地行為。對已出讓的土地，未按規(guī)定的開發(fā)期限開發(fā)建設(shè)，造成土地閑置的，土地行政主管部門應(yīng)按照法律法規(guī)和有關(guān)規(guī)定予以處置，依照規(guī)定應(yīng)無償收回的，堅決予以收回。在規(guī)定時間內(nèi)，投資額未達到開發(fā)投資總額25%的，房地產(chǎn)土地使用權(quán)嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓、聯(lián)營合作、作價出資(入股)和抵押。嚴(yán)禁變相違規(guī)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。土地轉(zhuǎn)讓成交價格比市、縣土地價格主管部門委托評估價低20%或比區(qū)域基準(zhǔn)地價低20%的，市、縣人民政府可以優(yōu)先收購。 手里圈有多塊土地的開發(fā)商，在政府部門督促下限期開工，面臨同時開工建設(shè)的多個項目，需大量資金跟上，而傳統(tǒng)內(nèi)部認購資金無法收到，另外預(yù)售款只能?？顚Ｓ?，半年后，許多中小開發(fā)商將面臨資金壓力，嚴(yán)重缺錢的將不惜代價處理其下在售項目。制度是好的，貴在認真，貴在信息共享。他指出，投資未達25%，土地禁轉(zhuǎn)讓、合作、抵押，這一條款確實是可行的，但從以往的操作實踐看，開發(fā)商往往采取變更股份的形式運作，往往是工商、稅務(wù)、國土、建設(shè)部門資源不共享，各念各的經(jīng)，導(dǎo)致國家稅收流失，制度形同虛設(shè)。強調(diào)要正確引導(dǎo)住房消費理念，抑制投資投機性購房需求。 對頭次購購普通商品住房的，在貸款頭付比例和利率優(yōu)惠等方面，金融機構(gòu)繼續(xù)按有關(guān)政策予以優(yōu)惠。對已利用貸款購購住房、又申請貸款購購套或套以上住房的(包括借款人本人、其配偶、其未成年子女)，金融機構(gòu)要嚴(yán)格審查其貸款條件，貸款頭付款比例不得低于總房價的40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價。 對購購普通商品住房、非普通商品住房、頭次購房、非頭次購房的，繼續(xù)實行差別化稅收政策。以家庭為單位，不管過去有沒有出現(xiàn)貸款，現(xiàn)在都算套。如果這樣執(zhí)行起來，現(xiàn)在島外來海南購房的或在海南改善性居房的，無疑先要選擇把老家的房子先賣了，再圓購房夢。 通過稅收引導(dǎo)住房稅收，第三套房征收房產(chǎn)稅，雖然政策還沒有落實，但可以說，對海南的房地產(chǎn)市場沖擊很大。完善預(yù)售許可制度，加強預(yù)售資金監(jiān)管。商品住房項目規(guī)模在3萬平方米以下的，應(yīng)一次性申請預(yù)售許可。 批準(zhǔn)商品住房預(yù)售許可后10日內(nèi)，應(yīng)一次性對外公布全部房源和每套商品住房的房價。商品住房銷售應(yīng)實行明碼標(biāo)價，經(jīng)營者在公開銷售前24公里，應(yīng)在商品住房交易場所醒目位置公示商品住房價目表(書、牌)，明確標(biāo)示商品住房銷售價格，不得在標(biāo)價之外收取任何費用。海南開發(fā)商將進入一個整合期或適應(yīng)期，有效地控制了開發(fā)商捂盤行為，及控制炒房者合伙炒房等行為，使樓市“游戲規(guī)則”有所改變。 完善涉及房地產(chǎn)開發(fā)項目的城市基礎(chǔ)配套費征收政策。價格、財政、住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要結(jié)合我省房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢，研究完善城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費征收政策，按照區(qū)域、房地產(chǎn)發(fā)展類型等不同情況，適當(dāng)調(diào)整提高商品房建設(shè)的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費標(biāo)準(zhǔn)，對保障性住房實行適當(dāng)減免。該意見能否有效整治海南房地產(chǎn)市場，能否有效調(diào)控海南房價保持在一個平穩(wěn)水平，兩個字即“落實”，就是具體相關(guān)部門的執(zhí)行度，別來一個說的是一套，做起來又是另外一套。對不良企業(yè)，一經(jīng)查實予以曝光，并依照有關(guān)規(guī)定嚴(yán)肅處理. 　　雖然國家面臨宏觀調(diào)控貨幣從緊，但是細分房地產(chǎn)市場仍有值得一投資。

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