近兩個(gè)月火爆的房屋銷售、10月以來基金、社保等機(jī)構(gòu)集體增持，多重利好圍繞的房地產(chǎn)股沒有異軍突起，反在近3個(gè)月行業(yè)指數(shù)表現(xiàn)排名中列倒數(shù)第8。

　　地產(chǎn)龍頭啞火 靜待政策變局

　　機(jī)構(gòu)增持難換股價(jià)上漲

　　從11月30日深交所披露的監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，8月份就開始減持的房地產(chǎn)板塊，在10月份成為基金購入比例大于賣出的較為突出的行業(yè)，當(dāng)月基金對房地產(chǎn)業(yè)的購入比例為15.49％，但賣出比例只有8.32％。同時(shí)，另一項(xiàng)分類持倉數(shù)據(jù)顯示，9月份房地產(chǎn)業(yè)在基金所有持股中的份額為15.19％，而到10月份已上升至16.66％；基金持倉賬戶數(shù)也由829戶上升至971戶。與此同時(shí)，社?；鹪?0月份也加倉了地產(chǎn)股，持股比例從9月份的12.72％，上升至14.07％；持倉戶數(shù)由55戶增加至68戶。

　　但機(jī)構(gòu)的增持卻沒有換來地產(chǎn)股整體股價(jià)上漲，截止12月3日，房地產(chǎn)指數(shù)在9月以來的漲幅為30.46％，在23個(gè)申萬一級(jí)行業(yè)中排名倒數(shù)第8位。對于這樣的表現(xiàn)，天治核心（凈值，檔案，基金吧）成長基金經(jīng)理吳濤向《紅周刊》解釋，造成近期房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)低迷主要的原因在于政策的不確定性。因?yàn)槭袌鰧Ψ康禺a(chǎn)優(yōu)惠政策部分退出的預(yù)期，即針對于二套房貸和二手房交易的優(yōu)惠政策將會(huì)取消限制了部分投資性需求，造成投資者對于未來房地產(chǎn)行業(yè)的憂慮。而中原證券房地產(chǎn)研究員吳劍雄卻從市場的角度出法，他認(rèn)為：“地產(chǎn)股分化明顯，近期一線地產(chǎn)股的表現(xiàn)不佳是由于前期漲幅過大，以及市場風(fēng)格轉(zhuǎn)化的原因。上半年申萬房地產(chǎn)板塊整體漲幅達(dá)134.97％，在23個(gè)一級(jí)子行業(yè)中排名，而同期A股的整體漲幅卻為65.62％。在三季度之后，由于消費(fèi)類個(gè)股的行情得以提升，一線地產(chǎn)股遭遇了冷落?！?/P>

　　行業(yè)內(nèi)部股價(jià)分化明顯

　　近期，行情的發(fā)展讓一線、二線地產(chǎn)股之間的分化更加明顯。近3個(gè)月以來，保利地產(chǎn)漲幅僅為3.73％，萬科A漲幅為11.13％，這在所有地產(chǎn)股中名列倒數(shù)第2和第8位，備受機(jī)構(gòu)推崇的行業(yè)明星在本輪反彈行情中表現(xiàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于大盤，也落后于同行業(yè)的二、三線地產(chǎn)股。數(shù)據(jù)顯示，地產(chǎn)板塊中有多達(dá)22只二線地產(chǎn)股漲幅超過了50％，世聯(lián)地產(chǎn)、深天健漲幅更是超過了100％。對于一線、二線地產(chǎn)股的分化，吳濤認(rèn)為原因有二，一是房價(jià)上升空間的差別，同比二線城市，未來北京、上海等城市的房價(jià)上升空間有限；二是，一線地產(chǎn)股現(xiàn)在規(guī)模已經(jīng)很大了，行政管理的靈活性和規(guī)模再擴(kuò)張能力已很難與二線地產(chǎn)龍頭公司相比擬，如從今年地產(chǎn)商拿地情況來看，二、三線地產(chǎn)龍頭明顯靈活多了，土地儲(chǔ)備明顯增多，而像一線地產(chǎn)龍頭萬科今年卻明顯錯(cuò)失了拿地良機(jī)，雖然后期也有投入，但成本明顯過高。

　　北京、上海等一線城市目前由于土地資源緊張，供給面積、新建住宅成交面積已經(jīng)連續(xù)出現(xiàn)下降，一線城市的租金與房價(jià)的收益比已全部大大低于2007年，上海、深圳、北京等地商品房空置率已經(jīng)超過了40％。“這表明目前活躍的房市主要來自于投資的過度火爆，一旦出現(xiàn)加息，將對一線城市過度活躍的投資需求產(chǎn)生較大影響?！甭?lián)合證券房地產(chǎn)研究員魚晉華分析這組數(shù)據(jù)后表示?！跋啾榷裕@是由于二、三線城市處于城市化進(jìn)程加速發(fā)展階段，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移帶來更多的人口流入，從而使這些城市將呈現(xiàn)多種購房需求釋放的局面”。魚晉華判斷，相比一線城市，二、三線城市房價(jià)仍具一定上升空間。

　　地產(chǎn)股表現(xiàn)仍有待政策定性

　　懸而未決的地產(chǎn)政策影響了地產(chǎn)的表現(xiàn)，在各家機(jī)構(gòu)都看好跨年行情的時(shí)候，吳濤認(rèn)為眼下的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對房地產(chǎn)優(yōu)惠政策的定調(diào)將成為房地產(chǎn)板塊強(qiáng)弱轉(zhuǎn)換的一個(gè)催化劑：如果房地產(chǎn)優(yōu)惠政策超市場預(yù)期，則房地產(chǎn)板塊可能走出一輪超政策預(yù)期的跨年度行情。他判斷除非房地產(chǎn)價(jià)格未來上升過快，否則政策不會(huì)對房地產(chǎn)業(yè)形成打擊，畢竟房地產(chǎn)開發(fā)投資增量對于GDP增量部分的貢獻(xiàn)率達(dá)到13％左右，同時(shí)房地產(chǎn)投資拉動(dòng)的相關(guān)行業(yè)的全部增加值在GDP中的占比也超過10％。

　　從布局明年的角度，聯(lián)合證券給出了投資地產(chǎn)股的思路，根據(jù)香港豪宅價(jià)格的獨(dú)立走勢，印證了一線城市豪宅開發(fā)為主的公司仍然很有潛力，看好華僑城A。而基于對一線城市的商業(yè)地產(chǎn)將出現(xiàn)“補(bǔ)漲”的判斷，看好：中國國貿(mào)、陸家嘴、中華企業(yè)。另外，看好成長性突出的公司，以及定位在二三線城市發(fā)展的公司，包括保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、深長城、深振業(yè)A、中南建設(shè)。重組及資產(chǎn)注入類的可關(guān)注品種為中航地產(chǎn)。

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