海南房地產(chǎn)發(fā)展框架已定

　　海南，隨著《海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要（2010-2020）》（以下簡稱“規(guī)劃綱要”）的獲批，正式進入國際旅游島建設(shè)元年。對于作為其支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)，海南也已經(jīng)有了清晰的發(fā)展框架，指引房地產(chǎn)市場發(fā)展的《海南省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與中長期規(guī)劃》即將推出。

　　與此同時，經(jīng)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，自去年開始至今，經(jīng)歷了一輪暴漲及隨后的迅速沉寂，在海南淘金的大大小小的房地產(chǎn)商已經(jīng)開始分化，雄心勃勃、欲大肆進軍者有之，變賣產(chǎn)業(yè)、欲撤退者亦有之，再加上海南高層進行“全國路演”廣招名企，眼下的海南房地產(chǎn)業(yè)格局顯得十分微妙。而業(yè)內(nèi)人士稱，海南地產(chǎn)行業(yè)的洗牌進程已經(jīng)開始加速。

　　已經(jīng)沉寂了一段時間的海南，較近又沖進了公眾視線。一方面，在“規(guī)劃綱要”獲批后，海南面向全國的招商引資活動以香港頭站為標志正式全面啟動。為期四天的招商活動，22個簽約項目，305.1億元的合同資金顯示出，海南熱并未真正降溫。另一方面，海南省房地產(chǎn)發(fā)展框架的即將推出也吸引了業(yè)內(nèi)外人士的廣泛關(guān)注。

　　系列房地產(chǎn)政策很快推出

　　有了清晰的“基本藍圖”和“行動綱領(lǐng)”，現(xiàn)在的海南省政府對于支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的把握顯得從容很多。海南住房與城鄉(xiāng)建設(shè)廳改革發(fā)展處副處長謝曦告訴記者，指導房地產(chǎn)市場發(fā)展的《海南省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與中長期規(guī)劃》已經(jīng)成文，等待省常務(wù)會議審批，近期就會推出。

　　謝曦透露，在房價方面，海南省的態(tài)度是“按國務(wù)院要求堅決遏制房價上漲”；同時，海南省將調(diào)整產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)，積極引導發(fā)展與旅游業(yè)相適應(yīng)的經(jīng)營性房地產(chǎn)項目，在土地出讓階段逐步降低商品房開發(fā)比例以降低市場風險；此外，海南還將積極配合開展設(shè)立“海南房地產(chǎn)投資信托基金”的研究。

　　“政府有信心控制房地產(chǎn)泡沫”，海南省副省長李國梁本周二在2010海南（香港）現(xiàn)代服務(wù)業(yè)投資推介會上表示。他指出，海南目前仍有很多土地可供開發(fā)，有了上個世紀90年代的教訓，海南省政府將力求規(guī)避風險，有信心控制房地產(chǎn)泡沫。

　　據(jù)了解，除了推出規(guī)范經(jīng)營性房地產(chǎn)市場項目的政策，海南省還將大力推進保障房建設(shè)?！蛾P(guān)于加快保障性住房建設(shè)的指導意見》、《關(guān)于發(fā)展保障性住房的若干意見》、《海南省保障性住房管理辦法》及2010-2012年保障房、商品房的建設(shè)規(guī)劃及年度計劃等，均已進行到起草制定的后期，預計近期就會陸續(xù)推出。

　　“海南概念”開始分化

　　事實上，“海南概念股”及海南樓市近段時間以來已經(jīng)開始分化。

　　“規(guī)劃綱要”獲批的消息一度刺激相關(guān)概念股票集體飆漲，但漲勢很快就出現(xiàn)分化。一些主營業(yè)務(wù)不佳，旗下雖然擁有大量的土地儲備，但土地性質(zhì)并非國有建設(shè)用地的股票，股價大漲后很快出現(xiàn)回吐；而那些在海南擁有較好的開發(fā)項目，未來將長期受益的公司，則表現(xiàn)得較為穩(wěn)健。

　　樓市的分化比股票市場更加明顯。由于海南樓市屬外需推動型市場，春節(jié)過后，隨著旅游逐漸步入淡季，海南樓市也跟隨進入淡季。雖然樓價沒有發(fā)生多大變化，但成交量出現(xiàn)大幅萎縮，比如?？诘男卤P成交，春節(jié)前日均至少成交百套，但到了近月，單日的成交套數(shù)經(jīng)常不足十套，有時候還會出現(xiàn)零成交。

　　低迷的交投使得開發(fā)商出現(xiàn)分化。一些實力較弱的小型樓盤，明著雖未降價，但私下里卻推出打折、分期付款的優(yōu)惠。記者在文昌、瓊海走訪時發(fā)現(xiàn)，很多樓盤都可以打9.7至9.8折，一次性付現(xiàn)甚至能拿到9.6、9.5折。由于銀行貸款受限，開發(fā)商還允許購房人先支付50%樓款，其余部分在一年或三個季度內(nèi)付清。

　　大型開發(fā)商明顯要比小開發(fā)商淡定得多。記者走訪發(fā)現(xiàn)，大部分高端樓盤，如萬科的浪情灣、雅居樂清水灣等，都表示沒有降價的打算。一些新推的豪宅樓盤雖然也有折扣，但是定價明顯較前期高了不少，折算下來甚至還出現(xiàn)小幅的提價。

　　雅居樂清水灣“星海傳說”二期就是這樣。據(jù)雅居樂海南清水灣銷售團隊透露，上周開盤的“星海傳說”二期主推的兩種風格的別墅，歐式別墅均價每平方米4萬元，定價比一期3.5萬的價格高出5000元，打完折后仍比一期的價格高出1000元；而泰式別墅均價更高達每平方米5.5萬元，折后4、6萬元，遠遠高于一期水平。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，在銷售淡季的大背景下，雅居樂推出的獨棟別墅的售價不降反升，可能與“規(guī)劃綱要”中“禁止供應(yīng)別墅類用地”有關(guān)?！坝捎谖磥砗Ｄ蠈⒉辉俟?yīng)別墅用地，已有別墅變得稀缺，價格也因此水漲船高?！彼硎?。

　　洗牌悄然展開

　　由于樓市銷售陷入僵局，“規(guī)劃綱要”的發(fā)布，并未像年初國際旅游島獲批時那樣，引發(fā)另一波的一窩蜂拿地熱潮。記者走訪發(fā)現(xiàn)，與二級市場的分化相似，經(jīng)過近半年的沉淀，開發(fā)商對海南市場前景的判斷已出現(xiàn)分歧，地產(chǎn)格局正悄然發(fā)生變化。

　　2007年才進入海南市場的萬科，顯然是一個堅定的“多頭”。接近萬科的消息靈通人士指出，萬科非?？春煤Ｄ鲜袌?，年初就已制定出未來幾年在海南全面開花的戰(zhàn)略。由于進入太晚，土地儲備嚴重不足，趁著海南樓市降溫，萬科目前正在加緊尋找各種途徑拿地。

　　該人士透露，根據(jù)萬科的海南開發(fā)戰(zhàn)略，2010年該公司將主要專注于增加土地儲備。“二級市場的形勢使得目前拿地相對年初變得容易很多，現(xiàn)在的主要問題是如何拿到好地?！彼硎荆叭f科不排斥任何一種可以拿到好地的方式，包括拍賣、收購以及與別的開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)。目前已有好幾塊地進入測算階段，相信很快就會有結(jié)果?！?

　　此前，同樣對海南的未來發(fā)展持正面看好預期的還有佳兆業(yè)，其早在3月份就與海航置業(yè)簽訂策略聯(lián)盟框架協(xié)議，獲得海航置業(yè)于海南島項目的優(yōu)先合作權(quán)。資料顯示，海航置業(yè)目前擁有可開發(fā)土地儲備約446.9萬平方米，在海南18個市縣都有土地儲備，是僅次于海南農(nóng)墾的“大地主”。

　　此外，一些看好海南的二線地產(chǎn)商也在積極擴充土地儲備。湖南省的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嘉凱城此前公告稱，該公司擬與香港寶亞有限公司簽署《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，出資8.19億元受讓香港寶亞持有海南華航房地產(chǎn)有限公司70%的股權(quán)。通過該交易，嘉凱城將獲得華航地產(chǎn)名下在海南的705畝國有土地使用權(quán)和工業(yè)區(qū)900余畝土地的換地權(quán)益書。

　　但是，看著春節(jié)后就持續(xù)疲軟的海南樓市，也有一些開發(fā)商已萌生去意。記者在文昌、瓊海、萬寧、陵水等市縣走訪時，曾碰到多位“地主”領(lǐng)著開發(fā)商到地頭看地。據(jù)了解，這些“地主”有的是因開發(fā)實力不足尋求合作伙伴，也有很大一部分是想將土地高價轉(zhuǎn)手，回籠資金。

　　其中尤其值得注意的是中國寶安，4月份以來，這家在海南深耕多年的公司在短短兩個月內(nèi)，已經(jīng)將其在海南的四家農(nóng)場拋售了三家，獲利1.38億元。表面上是賣農(nóng)場，退出農(nóng)業(yè)投資業(yè)務(wù)，但業(yè)內(nèi)人士指出，被售的三家農(nóng)場并沒有實際性業(yè)務(wù)、并且處于虧損狀態(tài)，之所以能賣出如此好價錢，其實是與農(nóng)場所擁有的土地儲備有關(guān)，也就是說，中國寶安其實是在賣地。

　　早在1992年就大舉進入海南市場，經(jīng)過近20年的兼并擴張，中國寶安在海口、三亞、澄邁及萬寧等多個城市囤積了數(shù)千畝土地。目前中國寶安在海南主要有三個地產(chǎn)項目，且已處于開發(fā)周期的尾聲，而中國寶安近期的舉動似乎在一定程度上顯示了其對海南市場未來前景的看法。

　　另外，分析人士指出，海南省明確向?qū)I(yè)性大型開發(fā)商偏斜的政策，也會加速海南地產(chǎn)行業(yè)的洗牌進程。

　　旅游地產(chǎn)的龍頭華僑城，就是收到海南省政府橄欖枝的“優(yōu)質(zhì)開發(fā)商”之一。華僑城董秘日前在接受記者采訪時透露，海南的政府官員及海航置業(yè)等“地主”都曾赴華僑城進行考察，并邀請其去海南開發(fā)項目。而華僑城也曾經(jīng)多次派人赴海南考察，研究進入方式及挑選合作項目，但目前并無實質(zhì)性進展，僅處于接觸務(wù)虛階段。

　　“是否真的進軍海南，還要看對方開出的條件是否具有吸引力?！彼硎荆芭c?？谙啾龋A僑城更看好三亞，但海南的人流量、客戶構(gòu)成等都與內(nèi)地迥異，華僑城雖在旅游地產(chǎn)方面經(jīng)驗豐富，但酒店業(yè)務(wù)并不占優(yōu)勢，如果要去發(fā)展，可能會走與當前海南已有項目完全不同的路線?！?/P>

　　集高科技產(chǎn)業(yè)及主題公園運營商于一體的深圳華強，也是海南省大力網(wǎng)羅的對象。據(jù)深圳華強高層透露，海南省高層曾多次邀請其去海南開發(fā)主題公園項目，開出的條件極其誘人，不僅承諾在土地、稅收政策方面給予優(yōu)惠，甚至連辦公大樓都表示可以為其提供。

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