2019年，中國樓市踩了“剎車”，二手房價(jià)回到一年前。不少城市房價(jià)開始出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下跌。往前一步，真正的轉(zhuǎn)折即將發(fā)生。

2020年是中國住房商品化第22個(gè)年頭，從高歌猛進(jìn)換擋到“穩(wěn)字當(dāng)頭”，中國房地產(chǎn)市場變局時(shí)刻可能就在眼前。

資料圖：房地產(chǎn)樓盤。中新社記者 張斌 攝

橫盤時(shí)代來了？

不少業(yè)內(nèi)研究者發(fā)現(xiàn)，過去十幾年一直存在的房地產(chǎn)“小周期規(guī)律”失靈了。

以往，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)每3年左右就經(jīng)歷一輪由漲到跌循環(huán)的完整周期。但自2015年底以來，房地產(chǎn)市場已經(jīng)持續(xù)4年多處于景氣區(qū)間。其間，房價(jià)漲幅不斷收窄，直至2019年年末，房價(jià)出現(xiàn)“轉(zhuǎn)跌”信號(hào)，但本輪地產(chǎn)周期遠(yuǎn)未見到終點(diǎn)。

波動(dòng)減小，周期拉長，情況如果持續(xù)下去，將意味著橫盤時(shí)代的到來。

華創(chuàng)證券研究所房地產(chǎn)行業(yè) 分析師袁豪認(rèn)為，本輪房地產(chǎn)小周期預(yù)計(jì)將由原先3年延長至超7年。周期延長帶來的新特征是：盡管總量穩(wěn)定，但區(qū)域性和結(jié)構(gòu)性分化加劇，城市間小周期此起彼伏、相互對沖。

更重要的是，進(jìn)入橫盤時(shí)代后，房地產(chǎn)投資邏輯將發(fā)生根本性變化。

過去十年，中泰證券宏觀 分析師梁中華指出，如果投資大宗商品一直持有，累計(jì)只能得到30%的回報(bào)，投資債券有51%的回報(bào)，投資股票有57%的回報(bào)，而投資房地產(chǎn)能夠獲得265%的回報(bào)。房地產(chǎn)是各大熱門投資品中，回報(bào)率 的。

但這建立在房價(jià)快速上漲基礎(chǔ)上，一旦房價(jià)上漲腳步真正慢下來，投資房子或不再具有吸引力。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，2019年中國百城新房均價(jià)同比漲幅僅為3.34%，低于去年11月份CPI增速。二手房更是基本停漲。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，去年中國百城二手房價(jià)累計(jì)僅上漲0.03%，基本回到一年前水平。

如果計(jì)算上持有房產(chǎn)物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、折舊維修費(fèi)、稅費(fèi)、房貸利息等成本，在橫盤時(shí)代，房產(chǎn)已稱不上優(yōu)質(zhì)投資品。這種變化能讓投資客自覺離場，真正將住房消費(fèi)留給剛需。

大漲大跌退場？

2019年，中國官方連續(xù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這意味著中國房地產(chǎn)政策不會(huì)明顯松動(dòng)，“穩(wěn)”將依然是2020年樓市主基調(diào)。

在這一基調(diào)下，各地大概率將繼續(xù)探索實(shí)施“冒頭就打”調(diào)控機(jī)制。具體而言，在對當(dāng)?shù)刈》?、土地和金融市場?shí)時(shí)監(jiān)測基礎(chǔ)上，一旦市場露出過熱苗頭，官方就會(huì)有相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)提示，或者啟動(dòng)調(diào)控加碼措施。當(dāng)這一機(jī)制被越來越多城市采用，局部波動(dòng)就難有演化為大漲的機(jī)會(huì)。

例如：2019年底，深圳一個(gè)小區(qū)業(yè)主通過微信群“控盤”，哄抬房價(jià)，隨后該小區(qū)二手房交易被暫停網(wǎng)簽。調(diào)控精細(xì)化程度正在不斷加大。

同時(shí)，大跌也難以出現(xiàn)。

2019年末，官方發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)勞動(dòng)力和人才社會(huì)性流動(dòng)體制機(jī)制改革的意見》提出，全面取消城區(qū)常住人口300萬以下的城市落戶限制，全面放寬城區(qū)常住人口300萬至500萬的大城市落戶條件。大幅放寬落戶限制，將進(jìn)一步穩(wěn)定市場，促進(jìn)部分城市新房交易量回升。

此外，今年年初的全面降準(zhǔn)和房貸利率LPR改革，都對房地產(chǎn)行業(yè)有一定正向影響。

加之，各地因城施策地出臺(tái)房地產(chǎn)政策，支持合理住房消費(fèi)，房地產(chǎn)市場進(jìn)入雙向調(diào)控軌道，房價(jià)或長時(shí)間窄幅波動(dòng)。

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