1、什么是小區(qū)會所？

　　會所是指在小區(qū)中為人們提供較全面的娛樂休閑活動的場所。隨著城市建設的發(fā)展和人民生活水平的提高，小區(qū)的結構發(fā)生了很大的變化，小區(qū)建設由分散的、功能單一的傳統(tǒng)方式向集中化、綜合化和現(xiàn)代化方向發(fā)展。

　　在一定程度和意義上，會所是將室內(nèi)的客廳“擴大”、“延展”為小區(qū)的公共空間。依照慣例，高層住宅和公寓的會所往往被安排在一、二層或者地下室；而在樓群林立的小區(qū)里，會所一般是一座獨立建筑，是置業(yè)者除家以外較近的“另一個空間”。會所內(nèi)部大致設置功能如下：聚會場所，如咖啡廳、多功能廳、燒烤廳；健身場所，如健身房、游泳池、韻律室、壁球廳、臺球廳、乒乓室、籃球場、網(wǎng)球場、小型高爾夫練習場、桑拿和蒸汽浴室；娛樂場所，如閱覽室、音樂廳、放映室、兒童娛樂室；綜合配套，如迷你超市、小型醫(yī)療診所和臨時托兒所。

　　會所是以所在小區(qū)業(yè)主為主要服務對象的綜合性康體娛樂服務設施。主要是豐富小區(qū)居民業(yè)余文化生活，為居民日常生活提供便利，創(chuàng)造和諧、舒適的小區(qū)環(huán)境，承載小區(qū)文化建設的任務。

　　目前在部分城市，新建住宅小區(qū)建設相應的會所是開發(fā)商的一項行政義務。開發(fā)商在項目前期就必須就未來配套設施的規(guī)模、功能、擬開設的服務項目等規(guī)劃報有關部門審核，以申請頒發(fā)規(guī)劃許可證和施工許可證，這兩項許可均為附義務許可；開發(fā)商獲得許可后，必須嚴格按照此申請文件的承諾建設配套商業(yè)服務設施，否則將承擔相應的法律責任。

　　2、小區(qū)會所的經(jīng)營收益歸誰所有？

　　小區(qū)會所是以經(jīng)營為目的的場所，在經(jīng)營過程中必然會帶來一定的收益。這筆收益歸誰所有？其關鍵是要弄清楚小區(qū)會所的所有權歸誰所有。

　　一般而言，開發(fā)商為了提高樓盤的品質(zhì)和檔次，順應商品住宅消費市場的熱點，往往愿意在投資中增加這類設施的投入。在目前商品房銷售普遍以建筑面積計價的情況下，購房人所購購的房屋建筑面積包括套內(nèi)建筑面積和分攤的公用建筑面積，為保護購房人利益、規(guī)范商品房銷售行為，避免開發(fā)商在建筑面積測算方面侵害購房人的利益，政府制定了《商品房銷售面積計算及公共建筑面積分攤規(guī)則》，明確規(guī)定會所這樣的經(jīng)營性商業(yè)用房不得參加公共建筑面積分攤。

　　判斷房產(chǎn)權屬較根本的依據(jù)是房產(chǎn)權屬證明。由于會所的面積不列入業(yè)主所購購的房屋建筑面積中，因此業(yè)主所享有的產(chǎn)權證中也就不包含會所的所有權。會所的所有權一般是在開發(fā)商的名下。根據(jù)《民法通則》有關所有權的規(guī)定，當會所建筑本身的產(chǎn)權歸屬開發(fā)商后，會所的所有權歸開發(fā)商，開發(fā)商可以行使經(jīng)營的權利，經(jīng)營收益歸開發(fā)商所有。業(yè)主對于會所并不享有經(jīng)營的權利，也無權要求分享會所經(jīng)營的收益。

　　3、開發(fā)商可以隨意處置會所嗎？

　　一部分業(yè)主在入住后可能會發(fā)現(xiàn)這樣一種現(xiàn)象，原先購房時開發(fā)商承諾的一些小區(qū)會所，現(xiàn)在已經(jīng)不知不覺地消失了。當業(yè)主向開發(fā)商質(zhì)問為何擅自處分會所時，開發(fā)商會振振有詞，以享有會所的所有權為由對業(yè)主的要求予以反駁。事實確是如此嗎？享有會所所有權的開發(fā)商是否真的有權隨意處分會所？

　　按照所有權的原理，所有權包括占有、使用、收益、處分四項權利。開發(fā)商對于會所可以有處分的權利，但是這種處分必須建立在符合法律的前提之上。會所是為全體業(yè)主的需要而建設的，會所的建立也是吸引業(yè)主購房的一個重要因素。因此，會所不僅僅作為開發(fā)商所有的產(chǎn)權，它的建立也是開發(fā)商與業(yè)主在建立了商品房購賣關系后應履行的一種義務。會所在建成后，應根據(jù)業(yè)主的需要使用和經(jīng)營，開發(fā)商不可以任意利用和處分，否則便是權利的濫用。

　　如果開發(fā)商和業(yè)主在購房合同中約定會所中有哪些具體服務設施，若開發(fā)商沒有兌現(xiàn)或擅自變動，業(yè)主可要求開發(fā)商承擔違約責任。即使購房合同中沒有類似約定，政府在這方面對開發(fā)商也有要求，開發(fā)商在申領規(guī)劃許可證和施工許可證時必須有關于配套商業(yè)服務設施的計劃，而且不得低于政府的較低要求，若開發(fā)商隨意利用、處分會所，實際上違反了行政義務。

　　如果開發(fā)商隨意處分會所，業(yè)主一方面可以依購房合同要求開發(fā)商承擔違約責任，一方面也可以請求政府進行行政干預，由政府有關部門對其作出限期改正的決定，并對其進行行政處罰。

　　4、小區(qū)會所越大越好嗎？

　　小區(qū)的會所主要是為小區(qū)的居民服務的，它是小區(qū)居民交往、文化娛樂、休閑的主要場所。不少開發(fā)商把會所的規(guī)模作為身份與實力的象征，認為會所越大，就越能顯示他們的地位與身份，從而導致小區(qū)會所的規(guī)模變得越來越大。

　　會所的目的主要是服務于本小區(qū)的居民，與社會上的俱樂部是不同的。會所建得越大，功能設施也會相應地更加齊全，在一定意義上可以起到彌補城市功能設施不足的作用。但是如果會所的規(guī)模不斷加大，要保證會所正常地運營，就必然要招攬區(qū)外人員的加盟。這樣可能會產(chǎn)生一個問題，外來人員的增多會或多或少地干擾小區(qū)居民的生活安寧，也使小區(qū)環(huán)境的治理面臨更多的問題，而且規(guī)模過大的會所如果沒有得到合理的利用也是一種浪費。

　　因此，小區(qū)會所的規(guī)模要適度，需要根據(jù)每個樓盤的具體情況判斷。目前在北京，一般1000～2000戶左右的小區(qū)，大概面積在3000～5000平方米的會所就足夠了。當然這還要看單戶的面積和樓盤定位，有些高端項目可能還需做更大的會所。

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