公共空間收益是物業(yè)管理中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，產(chǎn)權(quán)界限是劃分這些收益歸誰(shuí)所有的基本依據(jù)。在公共空間收益的項(xiàng)目中，業(yè)主們可能存在很多誤解，哪些項(xiàng)目是收益的“大頭”，如何在保證小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)正常運(yùn)行的前提下，合理處置、支配這筆收益？記者帶您一起撥開(kāi)公共空間收益的迷霧。

      【關(guān)鍵詞】業(yè)主活動(dòng)用房

      鄭州市物業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)武鳳翔說(shuō)，在小區(qū)，業(yè)主活動(dòng)用房是一項(xiàng)完全屬于全體業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)，是供全體業(yè)主活動(dòng)、休閑的公共空間，物業(yè)公司不能以任何名義改變其用途。

      假設(shè)一個(gè)小區(qū)的業(yè)主活動(dòng)用房面積比較大，比如有200平方米，但是召開(kāi)業(yè)主大會(huì)時(shí)，超過(guò)2/3的業(yè)主認(rèn)為100平方米的業(yè)主活動(dòng)用房就夠了，這時(shí)另外100平方米才可以委托物業(yè)公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。除了管理成本外，經(jīng)營(yíng)收益應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有。

      【關(guān)鍵詞】展臺(tái)、活動(dòng)促銷(xiāo)

      于陽(yáng)說(shuō)，在小區(qū)，經(jīng)常有拉著條幅或者搭設(shè)展臺(tái)進(jìn)行促銷(xiāo)活動(dòng)的，這些物業(yè)公司都是收費(fèi)的，但一般很少，幾十元到一二百元不等。這筆費(fèi)用也應(yīng)當(dāng)納入公共空間收益的范圍，歸全體業(yè)主共有。

      【關(guān)鍵詞】物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房

      鄭州市物業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)于陽(yáng)說(shuō)，法律并沒(méi)有規(guī)定小區(qū)是否要留經(jīng)營(yíng)用房。目前，鄭州大一點(diǎn)的樓盤(pán)，一般都留有經(jīng)營(yíng)用房，經(jīng)營(yíng)用房的收益，也是按照產(chǎn)權(quán)來(lái)區(qū)分的。

      ●提醒：目前，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在小區(qū)未售完房時(shí)，都故意不出售經(jīng)營(yíng)用房，用來(lái)補(bǔ)貼物業(yè)公司虧損。等開(kāi)發(fā)商將經(jīng)營(yíng)用房出售后，物業(yè)公司為了彌補(bǔ)虧損，肯定會(huì)向業(yè)主要求提高物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。這時(shí)，業(yè)主們心態(tài)要平和，畢竟按照產(chǎn)權(quán)，這些經(jīng)營(yíng)用房的收益不歸業(yè)主共有。

      【關(guān)鍵詞】個(gè)人侵占公共空間

      這種情況基本上只存在于頂層住戶侵占樓頂?shù)那闆r，確切地說(shuō)，并不涉及收益，屬于侵占權(quán)益或利益。

      武鳳翔表示，對(duì)于個(gè)人侵占全體業(yè)主公共空間的情況，接到業(yè)主的反映后，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)出面制止，其他業(yè)主有義務(wù)支持物業(yè)公司的行為。

      【關(guān)鍵詞】停車(chē)位收費(fèi)

      鄭州市房管局物業(yè)處處長(zhǎng)陳守義表示，與經(jīng)營(yíng)用房、會(huì)所等情況類(lèi)似，應(yīng)當(dāng)按產(chǎn)權(quán)確定收益歸誰(shuí)。

      ●路面停車(chē)位，就是小區(qū)道路上的停車(chē)位，除了物業(yè)公司的管理成本外，其他收益應(yīng)為小區(qū)全體業(yè)主共有。

      ●自有產(chǎn)權(quán)的停車(chē)位，沒(méi)有公共收益，擁有停車(chē)位產(chǎn)權(quán)的業(yè)主所繳費(fèi)用應(yīng)當(dāng)叫停車(chē)位物業(yè)費(fèi)或管理費(fèi)。

      ●如果業(yè)主購(gòu)房款中不含地下停車(chē)位的公攤，則收益不屬于業(yè)主共有，開(kāi)發(fā)商可以辦理停車(chē)位產(chǎn)權(quán)；如果業(yè)主購(gòu)房款中含有地下停車(chē)位的公攤，則該項(xiàng)收益扣除物業(yè)公司的管理成本外，應(yīng)歸業(yè)主共有。

      【關(guān)鍵詞】會(huì)所

      于陽(yáng)介紹，目前，一些小區(qū)會(huì)所被物業(yè)公司改為經(jīng)營(yíng)用房或者部分改為經(jīng)營(yíng)用房，違不違法，主要是看會(huì)所的產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)。

      ●如果業(yè)主的購(gòu)房款的公攤面積不含會(huì)所，開(kāi)發(fā)商就能為會(huì)所辦理產(chǎn)權(quán)證明，一旦開(kāi)發(fā)商售完房，會(huì)所很有可能被出售或者改變用途，由于開(kāi)發(fā)商有產(chǎn)權(quán)證，業(yè)主往往無(wú)可奈何。

      ●如果業(yè)主的購(gòu)房款的公攤面積含會(huì)所，會(huì)所就歸全體業(yè)主共有，只有業(yè)主大會(huì)才能決定會(huì)所的用途，物業(yè)公司無(wú)權(quán)干涉。

      ●提醒：開(kāi)發(fā)商往往向購(gòu)房者口頭承諾小區(qū)有會(huì)所，私下卻將會(huì)所的產(chǎn)權(quán)留下。因此，業(yè)主一定要留下購(gòu)房時(shí)的沙盤(pán)照片、廣告或宣傳頁(yè)，，即便開(kāi)發(fā)商有會(huì)所的產(chǎn)權(quán)證明，業(yè)主也可以以合同欺詐為由起訴開(kāi)發(fā)商。

      【關(guān)鍵詞】廣告

      鄭州市房管局物業(yè)處處長(zhǎng)陳守義說(shuō)，廣告是公共空間收益較重要的“大頭”?？墒牵鳛闃I(yè)主，你知道不同項(xiàng)目廣告收益是多少嗎？我們按照小區(qū)、寫(xiě)字樓，一項(xiàng)一項(xiàng)慢慢說(shuō)。

      ●小區(qū)廣告

      1.樓體廣告，包括樓外立面或樓頂，主要是樓頂。這是收益的，但在住宅小區(qū)，特別是新建的商品房小區(qū)，樓體廣告很少，倒是一些建成時(shí)間較長(zhǎng)的社區(qū)和單位房改房、集資房，會(huì)有樓體廣告。

      如果有廣告公司給小區(qū)物業(yè)公司聯(lián)系，想在小區(qū)臨街的某棟住宅樓上粉刷或設(shè)立廣告，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)征得在該樓居住的所有業(yè)主同意，如果未征得該樓所有業(yè)主同意，任何一名業(yè)主都可以向法院起訴。

      2.路邊、綠化帶欄板廣告、告示牌。一般情況下，小區(qū)業(yè)主剛剛?cè)胱r(shí)，就會(huì)有公司主動(dòng)找到物業(yè)公司，免費(fèi)提供欄板廣告、告示牌。欄板廣告、告示牌的收益很低，一般每月每塊收取100元～200元。不過(guò)一個(gè)很小的小區(qū)有幾十塊這樣的廣告牌，就很明顯是物業(yè)公司在借機(jī)牟利。

      3.電子顯示屏。電子顯示屏常是一些公司主動(dòng)免費(fèi)提供的，由于制作費(fèi)用較高，且可以滾動(dòng)播放信息，很多物業(yè)公司只要求提供方支付電費(fèi)，不收取廣告費(fèi)用。

      ●寫(xiě)字樓廣告

      與小區(qū)廣告相比，寫(xiě)字樓的公共空間的收益很多，并且同樣的廣告項(xiàng)目，寫(xiě)字樓的收費(fèi)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅小區(qū)。由于寫(xiě)字樓的位置較好，樓體廣告的價(jià)格動(dòng)輒幾萬(wàn)、十幾萬(wàn)甚至幾十萬(wàn)。.高端的寫(xiě)字樓一般都有液晶電視廣告，費(fèi)用一般為每年3000元以上；幾乎每棟寫(xiě)字樓的電梯中都有廣告，其價(jià)格與寫(xiě)字樓的檔次掛鉤。在寫(xiě)字樓寬敞的大堂、大廳中，往往會(huì)擺著、掛著各種展板，這都是收費(fèi)的，一般每塊展板每月收費(fèi)數(shù)百元，但是數(shù)量很多。與小區(qū)不同，寫(xiě)字樓的電子顯示屏很多可是要收費(fèi)的。

【專(zhuān)家建言】

      鄭州市物業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)武鳳翔認(rèn)為，公共空間收益是物業(yè)管理中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，產(chǎn)權(quán)界限則是劃分這些收益歸誰(shuí)所有的基本依據(jù)。

      ●收益半年公示一次

      鄭州市房管局物業(yè)處處長(zhǎng)陳守義表示，按照國(guó)家規(guī)定，所有商品都應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)，對(duì)于服務(wù)業(yè)來(lái)說(shuō)，就是要進(jìn)行收費(fèi)公示。一般情況下，物業(yè)公司每半年應(yīng)公布一次小區(qū)因物業(yè)管理所產(chǎn)生費(fèi)用的明細(xì)單。

      ●如何管理是核心

      “知道有哪些收益是前提，但從利益上看，如何管理這些收益更重要?！标愂亓x認(rèn)為，扣除公共空間的物業(yè)管理成本外，公共空間收益是一些物業(yè)公司非法侵占業(yè)主權(quán)益的重要項(xiàng)目。

      武鳳翔表示，不同公共空間收益的用途應(yīng)有不同，比如停車(chē)位的收益應(yīng)用于維修道路，廣告的收益應(yīng)歸入維修基金等，從現(xiàn)實(shí)來(lái)看，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)可以委托物業(yè)公司代為設(shè)立單獨(dú)賬戶。賬戶內(nèi)的資金如何使用應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)決定，物業(yè)公司持相關(guān)憑證報(bào)銷(xiāo)。

      ●不能忽視物業(yè)公司利益

      于陽(yáng)認(rèn)為，物業(yè)管理涉及的是全體業(yè)主的群體利益，但遺憾的是，目前，業(yè)主往往只關(guān)心個(gè)體的維權(quán)，不關(guān)心整體公共管理，不是抱著積極的態(tài)度參與物業(yè)管理的。就目前鄭州而言，小區(qū)按照正在執(zhí)行的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)公司就會(huì)虧損，如果業(yè)主只強(qiáng)調(diào)自己占有公共收益，那么物業(yè)服務(wù)質(zhì)量一定會(huì)降低。

      ●“以樓養(yǎng)樓”的探索

      于陽(yáng)說(shuō)，對(duì)于公共空間收益怎么花，鄭州市一些小區(qū)正試行“以樓養(yǎng)樓”?！耙詷丘B(yǎng)樓”，指的是以公共空間收益來(lái)降低業(yè)主需要支出的成本，比如業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以與物業(yè)公示協(xié)商，將收益用于沖抵部分物業(yè)費(fèi)，或者用于公共設(shè)施、設(shè)備的維修等。

      由于寫(xiě)字樓公共空間收益較多，因此這種方式在寫(xiě)字樓上實(shí)施的效果好過(guò)住宅小區(qū)。今報(bào)記者 王獻(xiàn)軍

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