北京業(yè)主告贏物業(yè)案又將再審引爭議

　　物業(yè)收費到底有沒有“水分”

　　北京：業(yè)委會頭次告贏物業(yè)案要再審

　　“1.58元/月/平方米的物業(yè)費，鴻銘物業(yè)是否有利潤空間？”7月16日，吸引了眾多媒體及學(xué)者，由北京市海淀和諧社區(qū)發(fā)展舉辦的“美麗園小區(qū)物業(yè)費案：構(gòu)建和諧社會的深層思考”研討會上，美麗園小區(qū)業(yè)主委員會主任雷霞給與會者算了一筆賬，其結(jié)論是物業(yè)公司每年仍有300多萬元利潤空間。

　　較近，一波三折的美麗園物業(yè)費糾紛案，因敗訴的鴻銘物業(yè)公司(以下簡稱鴻銘物業(yè))拒絕執(zhí)行已生效的終審判決，繼續(xù)申訴，被法院裁定中止執(zhí)行原判決，準(zhǔn)備再審。一時間，該案再次引起社會的廣泛關(guān)注。

　　2005年3月，美麗園業(yè)主委員會以“物業(yè)收費不實”將該小區(qū)物業(yè)管理公司———鴻銘物業(yè)告上了法庭，經(jīng)過北京市海淀區(qū)人民法院一審，業(yè)委會敗訴，后又提起上訴；同年12月15日，北京市中級人民法院二審判決業(yè)委會勝訴。根據(jù)該判決，美麗園小區(qū)的物業(yè)費單價由2.72元/月/平方米元降為1.58元，法院還判令鴻銘物業(yè)向業(yè)主歸還3年的電梯廣告費收益18萬元，3533.76元的公廁用房供暖費及物業(yè)費。該案成為北京業(yè)委會告物業(yè)公司案的頭次勝訴。

　　“我們終于通過正常的法律途徑，擰干了物業(yè)費中濕漉漉的水分?！泵利悎@業(yè)委會主任雷霞告訴記者。

　　本已塵埃落定的案件，卻因鴻銘物業(yè)提供的兩份“關(guān)鍵”證據(jù)材料，即北京市物業(yè)管理協(xié)會出具的《行業(yè)專家對北京市海淀區(qū)美麗園物業(yè)管理糾紛案給物業(yè)管理行業(yè)造成的嚴(yán)重影響的意見及情況反映》(以下簡稱《情況反映》)，以及由5位法學(xué)專家簽字的《北京市海淀區(qū)美麗園小區(qū)業(yè)主委員會與北京市鴻銘物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理糾紛案專家論證意見》(以下簡稱《專家論證意見書》)，而使法院中止執(zhí)行原判決，準(zhǔn)備再審。

　　爭議：物業(yè)收費計量有沒有“水分”

　　此案再審的焦點還是集中在物業(yè)收費上。鴻銘物業(yè)汪副總告訴記者，他們認(rèn)為，根據(jù)原判決，物業(yè)費將由2.72元/月/平方米降到1.58元，實際上否定了美麗園小區(qū)《房屋使用、管理、維修公約》(以下簡稱《公約》)的物業(yè)費價格，而物業(yè)費實際應(yīng)當(dāng)由價格主管部門會同行業(yè)主管部門進(jìn)行認(rèn)定，法官不宜直接定價。為此，鴻銘物業(yè)提出了新證據(jù)，包括北京市價格認(rèn)證的一份報告，其對美麗園小區(qū)物業(yè)費測算的結(jié)果為3.411元/月/平方米。

　　5位法學(xué)專家在給鴻銘物業(yè)委托的衡石律師事務(wù)所出具的《專家論證意見書》中指出，《公約》規(guī)定的總價格(即“包干價”)為雙方成立交易的基礎(chǔ)。所確定的物業(yè)管理收費總價格雖由單項價格構(gòu)成，但決定當(dāng)事人是否簽訂合同的主要原因仍為總價格。該合同總價格的確定，并非單純依據(jù)單項價格累計而成，而是在頭先確定總價格之后，再將之分?jǐn)傆嬋敫鲉雾梼r格的。

　　北京市物業(yè)管理協(xié)會出據(jù)的《情況反映》認(rèn)為，“法院的判決將會引發(fā)北京物業(yè)全行業(yè)的混亂，不利于北京物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。美麗園物業(yè)費降到1.58元，會造成住宅一(電)梯兩戶的商品房物業(yè)費，比實行政府指導(dǎo)價的同類普通經(jīng)濟(jì)適用房還低的結(jié)果，違反了物業(yè)管理行業(yè)的市場價值規(guī)律?！兵欍懳飿I(yè)將該意見連同再審申請，遞交給了北京市中級人民法院。

　　據(jù)了解，美麗園小區(qū)每一戶都有一份《美麗園住戶手冊》，其中一項就是《房屋使用、管理、維修公約》，《公約》的物業(yè)收費項目總共列了16項?！拔飿I(yè)費2.72元/月/平方米的總價是根據(jù)每個單項收費核計累加算出來的。本案從來就不是收費標(biāo)準(zhǔn)之爭，而是計量虛實之爭，我們只求貨真價實?！崩紫家辉購?qiáng)調(diào)，“我們只是要求物業(yè)公司嚴(yán)格履行《公約》，并沒有更改公約的規(guī)定。按照《公約》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，我們仔細(xì)核算，剔除了根本不存在的7部電梯和29組高壓水泵的收費，使物業(yè)費直接減少了0.45元；如果室內(nèi)的中修、小修費的選擇權(quán)還給業(yè)主們的話，我們還可以少交0.69元，因此，物業(yè)費總價就從2.72元降到了1.58元。盡管聽起來下降幅度比較大，可物業(yè)公司還是有不小的贏利空間。”

　　思考：業(yè)主為何與物業(yè)爭端不斷

　　“小區(qū)業(yè)主們與物業(yè)公司之間的矛盾并非美麗園一家獨有，這種現(xiàn)象在我國目前廣泛存在?！痹?月16日的研討會上，健翔園業(yè)委會主任任晨光如是說。不久前，某媒體報道，因部分業(yè)主拒絕交費，使該小區(qū)物業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)難以為繼，北京大興區(qū)西紅門月桂莊園小區(qū)物業(yè)經(jīng)理張偉，身掛兩塊寫著維權(quán)字樣的紙牌在小區(qū)工作。而通州區(qū)中澤家園小區(qū)的物業(yè)經(jīng)理烏某，為了向維權(quán)的業(yè)主進(jìn)行報復(fù)，糾集打手，砍傷業(yè)主代表張某夫婦，被通州法院判處有期徒刑3年。

　　業(yè)主們?yōu)楹闻c物業(yè)公司爭端不斷呢？人民大學(xué)副教授張麗曼認(rèn)為，小區(qū)《公約》(合同)的制訂往往都是在小區(qū)開發(fā)之前，在規(guī)劃審批之際由開發(fā)商制定的。而此時的另一方主要當(dāng)事人———業(yè)主卻處于缺失狀態(tài)，其權(quán)利不可能得到充分體現(xiàn)。業(yè)主要想入住小區(qū)只能被動地與之簽訂開發(fā)商早就擬好的合同，與物業(yè)公司并不是平等的地位。且開發(fā)商選聘的物業(yè)公司，往往與之有著千絲萬縷的聯(lián)系，這種開發(fā)商“請客”，業(yè)主“埋單”的方式為以后業(yè)主與物業(yè)公司產(chǎn)生矛盾埋下了伏筆。此外，政府并沒有規(guī)定“前期物業(yè)合同”失效的條件和期限，也未規(guī)定開發(fā)商和物業(yè)公司在小區(qū)建成之后對《公約》的及時進(jìn)行修正。而對于業(yè)主來講，即使對物業(yè)公司不滿，根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，解聘和選聘新的物業(yè)公司，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)2/3以上的業(yè)主通過，因此，解聘物業(yè)并非易事。

　　而物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)是有償?shù)模旧硪非罄麧?，其并沒有向業(yè)主委員會披露經(jīng)營情況的義務(wù)。物業(yè)公司的收費也往往采用包干的形式，具體單項收費不透明，有的物業(yè)公司便出現(xiàn)了多收費，亂收費，少提供服務(wù)項目等行為，從而導(dǎo)致了業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾。

　　目前此案正等待法院再審。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！