法院同時(shí)還判物業(yè)公司賠償電梯廣告位收益18萬(wàn)元，原告律師稱此為北京頭次業(yè)委會(huì)告贏物業(yè)。

美麗園小區(qū)業(yè)委會(huì)日前勝訴北京鴻銘物業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱北京鴻銘物業(yè)公司)，據(jù)原告律師稱，這是北京頭例業(yè)委會(huì)告贏物業(yè)公司的案例。據(jù)了解，這起案例的糾紛焦點(diǎn)為物業(yè)收費(fèi)。業(yè)委會(huì)認(rèn)為物管公司在小區(qū)總體住宅建筑面積、住宅套數(shù)，電梯規(guī)格、數(shù)量及高壓水泵數(shù)量等方面的收費(fèi)計(jì)量依據(jù)與事實(shí)有誤差，虛抬了物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，要求物業(yè)公司因此降低保安費(fèi)及保潔費(fèi)。目前二審判業(yè)委會(huì)勝訴，業(yè)主每月物業(yè)費(fèi)每平方米將下調(diào)1元多。同時(shí)法院還判物業(yè)公司賠償電梯廣告位收益18萬(wàn)元。

敗訴后的物業(yè)公司一年收入將減少277萬(wàn)元

美麗園小區(qū)業(yè)委會(huì)狀告北京鴻銘物業(yè)管理公司物業(yè)費(fèi)官司近日有了結(jié)果：業(yè)委會(huì)起訴的13項(xiàng)訴訟請(qǐng)求通過(guò)了12項(xiàng)，同時(shí)法院判物業(yè)公司賠償業(yè)主電梯廣告收益18萬(wàn)元。

早在今年5月11日，美麗園小區(qū)業(yè)主就將小區(qū)物管公司北京鴻銘物業(yè)公司告上法庭。小區(qū)業(yè)主王女士稱，業(yè)主與物管公司在物業(yè)管理和收費(fèi)上一直糾紛不斷，主要是業(yè)主認(rèn)為物管公司存在不實(shí)收費(fèi)的情況。王女士還稱，小區(qū)上一屆業(yè)委會(huì)曾與該公司就物業(yè)收費(fèi)問(wèn)題進(jìn)行過(guò)多次磋商，該公司也曾承諾對(duì)物業(yè)收費(fèi)進(jìn)行合理調(diào)整，剔除不當(dāng)部分，但至今未公示調(diào)整情況。

日前市一中院做出終審判決，除“公用天線管理費(fèi)”外，法院對(duì)13項(xiàng)訴訟中的12項(xiàng)給予了支持。據(jù)估算，勝訴后小區(qū)每月物業(yè)費(fèi)平均支出將比之前每平方米下降1元多，若以減少1.1元、全小區(qū)21萬(wàn)平方米計(jì)算，物業(yè)公司一年收入將減少277萬(wàn)元。業(yè)委會(huì)原告律師周杰表示，這是北京市頭次業(yè)委會(huì)告贏物業(yè)。

擠掉全部水分后的物業(yè)費(fèi)變成1.58元

美麗園業(yè)主委員會(huì)主任雷霞稱，美麗園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)此次能勝訴，對(duì)北京市所有小區(qū)都將起到一個(gè)借簽作用。這個(gè)官司勝訴的亮點(diǎn)是擠掉了原物業(yè)費(fèi)里的水分。雷霞告訴記者，美麗園小區(qū)以前物業(yè)收費(fèi)是2.72元，擠掉水分之后，變成了1.58元。以電梯為例，美麗園小區(qū)規(guī)劃電梯數(shù)目為118部，實(shí)際竣工卻只有111部。但物業(yè)公司在電梯收費(fèi)時(shí)卻按照規(guī)劃電梯數(shù)收取。雷霞稱，如果把多收的7部電梯運(yùn)營(yíng)費(fèi)扣除，美麗園小區(qū)物業(yè)費(fèi)每平方米一下就降了1角多。

另外，除電梯收費(fèi)外，水泵收費(fèi)水分更多。擠出水分后，物業(yè)費(fèi)每平方米又減少了約0.28元。除去所有水分，現(xiàn)在的物業(yè)費(fèi)已減少了1.14元。

物業(yè)費(fèi)按何種物業(yè)狀況計(jì)算缺少法律依據(jù)

雷霞稱，小區(qū)實(shí)際竣工面積、設(shè)施設(shè)備數(shù)量與規(guī)劃面積往往存在偏差，當(dāng)遇到這種問(wèn)題時(shí)，物業(yè)費(fèi)應(yīng)按規(guī)劃還是按實(shí)際竣工物業(yè)狀況計(jì)算？對(duì)此現(xiàn)行物業(yè)收費(fèi)辦法中沒(méi)有明確規(guī)定，在實(shí)施過(guò)程中市建委相關(guān)部門也沒(méi)有明確的指導(dǎo)意見(jiàn)，這就為日后出現(xiàn)糾紛埋下了禍端。雷霞建議，美麗園小區(qū)的這一案例也反映出目前相關(guān)法律缺失的問(wèn)題，有關(guān)政府部門應(yīng)對(duì)此加以重視，盡早完善相關(guān)法規(guī)，以減少糾紛隱患。

舉案說(shuō)法

購(gòu)家應(yīng)重視《業(yè)主臨時(shí)公約》

此案例對(duì)業(yè)主維權(quán)有很好的借鑒作用

提示1 盡早成立業(yè)委會(huì)

孟憲生認(rèn)為，美麗園小區(qū)的勝訴顯示了業(yè)主大會(huì)及業(yè)委會(huì)的力量。沒(méi)有這一組織，單個(gè)業(yè)主很難查清公共設(shè)備、設(shè)施的數(shù)量及相關(guān)事實(shí)真相。所以通過(guò)這個(gè)案例，提醒業(yè)主入住小區(qū)后，應(yīng)盡快召開(kāi)業(yè)主大會(huì)并選舉業(yè)委會(huì)，這樣小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)和利益才有法律上的主體。才能有效地保證公共財(cái)產(chǎn)安全及對(duì)公共利益進(jìn)行有效維護(hù)。

提示2 充分了解業(yè)主權(quán)利

此外，通過(guò)這一案件，業(yè)主應(yīng)對(duì)《業(yè)主臨時(shí)公約》引起足夠重視。從本案終審判決看，法院主要是依據(jù)《業(yè)主臨時(shí)公約》作出判決，而多數(shù)小區(qū)業(yè)主根本沒(méi)有將業(yè)主臨時(shí)公約當(dāng)成一回事。因此提醒廣大業(yè)主，在簽訂合同前，一定要認(rèn)真查看《業(yè)主臨時(shí)公約》，了解公約約定的業(yè)主權(quán)利以及公共利益所在。按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，《業(yè)主臨時(shí)公約》是開(kāi)發(fā)商在銷售房屋之前制定的對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)及管理規(guī)定，代表業(yè)主的共同利益，對(duì)業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)進(jìn)行約定的法律文件，該文件對(duì)業(yè)主具有約束力。對(duì)此文件，業(yè)主應(yīng)當(dāng)高度重視。

提示3 要求提供前期物管

委托合同這個(gè)案例同時(shí)還給了業(yè)主一些其他啟示。如業(yè)主在簽訂物業(yè)合同時(shí)應(yīng)注意什么？孟憲生提示，現(xiàn)在物業(yè)費(fèi)問(wèn)題是業(yè)主關(guān)注的焦點(diǎn)，但很多業(yè)主在購(gòu)房時(shí)除口頭提出物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)外，不注意取得有關(guān)物業(yè)費(fèi)問(wèn)題的任何書面證據(jù)，這樣就為交付房屋時(shí)物業(yè)費(fèi)的變化留有更多的漏洞。

此外，很多開(kāi)發(fā)企業(yè)在簽訂房屋購(gòu)賣合同時(shí)，只注明物業(yè)管理合同委托的內(nèi)容，但沒(méi)有確定物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；只要求購(gòu)受人承諾應(yīng)當(dāng)履行前期物業(yè)管理合同確定的義務(wù)，但缺乏明確的義務(wù)內(nèi)容。另外，現(xiàn)在的政府規(guī)范性文件，更強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)調(diào)節(jié)和市場(chǎng)價(jià)格，購(gòu)受人(業(yè)主)就要承受前期物業(yè)管理合同的義務(wù)，所以購(gòu)受人在簽訂購(gòu)賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)要求開(kāi)發(fā)企業(yè)將簽訂的前期物業(yè)管理委托合同作為購(gòu)賣合同的附件提供，以備查驗(yàn)。(記者 吳?；?

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