法院同時還判物業(yè)公司賠償電梯廣告位收益18萬元，原告律師稱此為北京頭次業(yè)委會告贏物業(yè)。

美麗園小區(qū)業(yè)委會日前勝訴北京鴻銘物業(yè)管理有限公司(以下簡稱北京鴻銘物業(yè)公司)，據(jù)原告律師稱，這是北京頭例業(yè)委會告贏物業(yè)公司的案例。據(jù)了解，這起案例的糾紛焦點為物業(yè)收費。業(yè)委會認為物管公司在小區(qū)總體住宅建筑面積、住宅套數(shù)，電梯規(guī)格、數(shù)量及高壓水泵數(shù)量等方面的收費計量依據(jù)與事實有誤差，虛抬了物業(yè)收費標準，要求物業(yè)公司因此降低保安費及保潔費。目前二審判業(yè)委會勝訴，業(yè)主每月物業(yè)費每平方米將下調(diào)1元多。同時法院還判物業(yè)公司賠償電梯廣告位收益18萬元。

敗訴后的物業(yè)公司一年收入將減少277萬元

美麗園小區(qū)業(yè)委會狀告北京鴻銘物業(yè)管理公司物業(yè)費官司近日有了結果：業(yè)委會起訴的13項訴訟請求通過了12項，同時法院判物業(yè)公司賠償業(yè)主電梯廣告收益18萬元。

早在今年5月11日，美麗園小區(qū)業(yè)主就將小區(qū)物管公司北京鴻銘物業(yè)公司告上法庭。小區(qū)業(yè)主王女士稱，業(yè)主與物管公司在物業(yè)管理和收費上一直糾紛不斷，主要是業(yè)主認為物管公司存在不實收費的情況。王女士還稱，小區(qū)上一屆業(yè)委會曾與該公司就物業(yè)收費問題進行過多次磋商，該公司也曾承諾對物業(yè)收費進行合理調(diào)整，剔除不當部分，但至今未公示調(diào)整情況。

日前市一中院做出終審判決，除“公用天線管理費”外，法院對13項訴訟中的12項給予了支持。據(jù)估算，勝訴后小區(qū)每月物業(yè)費平均支出將比之前每平方米下降1元多，若以減少1.1元、全小區(qū)21萬平方米計算，物業(yè)公司一年收入將減少277萬元。業(yè)委會原告律師周杰表示，這是北京市頭次業(yè)委會告贏物業(yè)。

擠掉全部水分后的物業(yè)費變成1.58元

美麗園業(yè)主委員會主任雷霞稱，美麗園小區(qū)業(yè)主委員會此次能勝訴，對北京市所有小區(qū)都將起到一個借簽作用。這個官司勝訴的亮點是擠掉了原物業(yè)費里的水分。雷霞告訴記者，美麗園小區(qū)以前物業(yè)收費是2.72元，擠掉水分之后，變成了1.58元。以電梯為例，美麗園小區(qū)規(guī)劃電梯數(shù)目為118部，實際竣工卻只有111部。但物業(yè)公司在電梯收費時卻按照規(guī)劃電梯數(shù)收取。雷霞稱，如果把多收的7部電梯運營費扣除，美麗園小區(qū)物業(yè)費每平方米一下就降了1角多。

另外，除電梯收費外，水泵收費水分更多。擠出水分后，物業(yè)費每平方米又減少了約0.28元。除去所有水分，現(xiàn)在的物業(yè)費已減少了1.14元。

物業(yè)費按何種物業(yè)狀況計算缺少法律依據(jù)

雷霞稱，小區(qū)實際竣工面積、設施設備數(shù)量與規(guī)劃面積往往存在偏差，當遇到這種問題時，物業(yè)費應按規(guī)劃還是按實際竣工物業(yè)狀況計算？對此現(xiàn)行物業(yè)收費辦法中沒有明確規(guī)定，在實施過程中市建委相關部門也沒有明確的指導意見，這就為日后出現(xiàn)糾紛埋下了禍端。雷霞建議，美麗園小區(qū)的這一案例也反映出目前相關法律缺失的問題，有關政府部門應對此加以重視，盡早完善相關法規(guī)，以減少糾紛隱患。

舉案說法

購家應重視《業(yè)主臨時公約》

此案例對業(yè)主維權有很好的借鑒作用

提示1 盡早成立業(yè)委會

孟憲生認為，美麗園小區(qū)的勝訴顯示了業(yè)主大會及業(yè)委會的力量。沒有這一組織，單個業(yè)主很難查清公共設備、設施的數(shù)量及相關事實真相。所以通過這個案例，提醒業(yè)主入住小區(qū)后，應盡快召開業(yè)主大會并選舉業(yè)委會，這樣小區(qū)公共財產(chǎn)和利益才有法律上的主體。才能有效地保證公共財產(chǎn)安全及對公共利益進行有效維護。

提示2 充分了解業(yè)主權利

此外，通過這一案件，業(yè)主應對《業(yè)主臨時公約》引起足夠重視。從本案終審判決看，法院主要是依據(jù)《業(yè)主臨時公約》作出判決，而多數(shù)小區(qū)業(yè)主根本沒有將業(yè)主臨時公約當成一回事。因此提醒廣大業(yè)主，在簽訂合同前，一定要認真查看《業(yè)主臨時公約》，了解公約約定的業(yè)主權利以及公共利益所在。按照《物業(yè)管理條例》規(guī)定，《業(yè)主臨時公約》是開發(fā)商在銷售房屋之前制定的對有關物業(yè)的使用、維護及管理規(guī)定，代表業(yè)主的共同利益，對業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項進行約定的法律文件，該文件對業(yè)主具有約束力。對此文件，業(yè)主應當高度重視。

提示3 要求提供前期物管

委托合同這個案例同時還給了業(yè)主一些其他啟示。如業(yè)主在簽訂物業(yè)合同時應注意什么？孟憲生提示，現(xiàn)在物業(yè)費問題是業(yè)主關注的焦點，但很多業(yè)主在購房時除口頭提出物業(yè)費標準外，不注意取得有關物業(yè)費問題的任何書面證據(jù)，這樣就為交付房屋時物業(yè)費的變化留有更多的漏洞。

此外，很多開發(fā)企業(yè)在簽訂房屋購賣合同時，只注明物業(yè)管理合同委托的內(nèi)容，但沒有確定物業(yè)管理費標準；只要求購受人承諾應當履行前期物業(yè)管理合同確定的義務，但缺乏明確的義務內(nèi)容。另外，現(xiàn)在的政府規(guī)范性文件，更強調(diào)市場調(diào)節(jié)和市場價格，購受人(業(yè)主)就要承受前期物業(yè)管理合同的義務，所以購受人在簽訂購賣合同時，應當要求開發(fā)企業(yè)將簽訂的前期物業(yè)管理委托合同作為購賣合同的附件提供，以備查驗。(記者 吳?；?

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