5月1日下午，深圳會(huì)展6樓桂花廳，來(lái)自重慶的數(shù)名土地官員出現(xiàn)在深圳春季房交會(huì)上，其間重慶地產(chǎn)集團(tuán)強(qiáng)推8000畝土地。

參加此次土地推介會(huì)的聶先生告訴記者，盡管主辦方拼命吆喝，但是土地成交量少得可憐，大部分房地產(chǎn)商還是持觀望態(tài)度。

土地急尋購(gòu)家

此次在深圳春季房交會(huì)上推介土地的還有成都等多個(gè)城市，但是只有重慶地產(chǎn)集團(tuán)推出的土地量，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌實(shí)驗(yàn)區(qū)和規(guī)劃的調(diào)整讓重慶有了更多的土地推向市場(chǎng)。

前來(lái)進(jìn)行土地推介的官員告訴記者，為了推銷(xiāo)這8000畝土地，重慶提出了誰(shuí)拆遷誰(shuí)受益，誰(shuí)來(lái)參與土地整治，按照市區(qū)的比例分成，可以把優(yōu)惠政策體現(xiàn)給參與土地整治焦點(diǎn)裝修家居網(wǎng)的企業(yè)，一平方米就可以免掉2.5平方米的土地出讓金和2.5平方米的城市建設(shè)配套費(fèi)等多項(xiàng)優(yōu)惠措施。

在目前的重慶，賣(mài)地已經(jīng)不僅僅是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的事情，不少開(kāi)發(fā)商企圖將自己手中的土地賣(mài)一個(gè)好價(jià)錢(qián)，可是房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟，土地市場(chǎng)也就有些唇亡齒寒。

“要是在去年，8000畝完全是小菜一碟，可是如今市場(chǎng)不同了，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售回款減少，已經(jīng)不再熱衷于囤積土地?！?重慶一位不愿透露姓名的土地官員表示，2008年的土地市場(chǎng)仿佛已經(jīng)進(jìn)入了寒冬，要組織一個(gè)像樣的土地拍賣(mài)會(huì)都比較困難，讓重慶土地儲(chǔ)備企業(yè)有些始料不及。

盡管重慶市國(guó)土房管局作出新規(guī)定：2008年每宗土地出讓面積不超過(guò)300畝，價(jià)格不超過(guò)樓面單價(jià)的1/3，單宗土地超過(guò)300畝未經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的將不能上市交易，但是土地交易依然清淡。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年一季度，重慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積２１０．８１萬(wàn)平方米，較去年下降30.6％。

　60萬(wàn)畝土儲(chǔ)包袱

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的急功近利，正在使重慶土地一級(jí)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展面臨挑戰(zhàn)。

按照新的城市規(guī)劃，未來(lái)重慶主城將由目前的400平方公里擴(kuò)大到800平方公里，人口也將由目前的500萬(wàn)增加到800萬(wàn)。目前,高速擴(kuò)城的重慶僅僅是主城每年就將投放10-15平方公里的建設(shè)用地供應(yīng)指標(biāo)，但是賣(mài)給誰(shuí)卻成了問(wèn)題。

重慶容磁房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司提供的土地報(bào)告稱，從2003年到2006年末，重慶通過(guò)招拍掛出讓的土地總量為4810萬(wàn)平方米，相當(dāng)于48平方公里，如果按綜合容積率2.5計(jì)算，可修建1.2億平方米房屋，如果按照每套房屋100平方米計(jì)算，可以修建120萬(wàn)套，以每套房屋滿足2.7人居住計(jì)算，可以滿足320萬(wàn)人居住。

重慶官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，僅僅是2007年一年，該市供應(yīng)土地2824宗，面積達(dá)88437畝。

新的土地還在源源不斷推向市場(chǎng)。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，8000畝等待出讓的土地，只是重慶地產(chǎn)集團(tuán)土地儲(chǔ)備的一個(gè)零頭。重慶地產(chǎn)集團(tuán)總經(jīng)理彭正均介紹，該集團(tuán)目前有控制性土地儲(chǔ)備14萬(wàn)畝，外受委托管理的土地不下20萬(wàn)畝。這些土地的價(jià)值超過(guò)1000億元。

而除了重慶地產(chǎn)集團(tuán)，重慶其他的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)也有大量土地儲(chǔ)備：其中，重慶城投集團(tuán)有土地儲(chǔ)備5萬(wàn)多畝，重慶渝開(kāi)發(fā)有土地儲(chǔ)備5萬(wàn)多畝，重慶高投司有土地儲(chǔ)備3萬(wàn)多畝。另外，渝富集團(tuán)、重慶市高速公路發(fā)展有限公司、重慶市建設(shè)投資公司、重慶市水利投資有限公司、重慶開(kāi)發(fā)投資有限公司、重慶市水務(wù)集團(tuán)等手中也握有大量土地。

據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，九大集團(tuán)加上渝富公司目前擁有的可轉(zhuǎn)讓土地可能在60萬(wàn)畝以上。

盡管土地被銀行視為優(yōu)良資產(chǎn)，但土地畢竟不是貨幣，重慶各大土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的資本增長(zhǎng)和基礎(chǔ)建設(shè)的投資較終都必須將這些土地轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)才能夠較后實(shí)現(xiàn)。

大量的土地在手，出路只有兩條，一是自己開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目直接對(duì)終端銷(xiāo)售，二是轉(zhuǎn)賣(mài)給開(kāi)發(fā)商，再由開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商品房賣(mài)給購(gòu)房者實(shí)現(xiàn)價(jià)值升值。

地方財(cái)政作保

“事實(shí)上，重慶的土地價(jià)格本來(lái)已經(jīng)很高，有的甚至高達(dá)500萬(wàn)－1000萬(wàn)/畝?！睒I(yè)內(nèi) 人士王先生對(duì)如此高的地價(jià)表示憂慮，做什么產(chǎn)品才能支撐如此高的地價(jià)呢？

“重慶地方政府并沒(méi)有太多的資金用于土地的運(yùn)作，但是直轄之后的重慶土地儲(chǔ)備模式卻讓他們難以割舍以地生財(cái)?shù)木薮笳T惑?！敝貞c房地產(chǎn)界一位不愿透露姓名的人士表示，直轄后政治地位的提高讓當(dāng)?shù)卣某吹責(zé)崆楦邼q。

4月3日，中國(guó)建設(shè)銀行利得盈信托貸款型(定)2008年第33期理財(cái)產(chǎn)品在重慶地區(qū)定向銷(xiāo)售，規(guī)模5億，該產(chǎn)品募集到的資金將與新華信托股份有限公司設(shè)立“重慶地產(chǎn)集團(tuán)貸款資金信托”，由新華信托股份有限公司以其名義向重慶市地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)放信托貸款，這成了重慶地產(chǎn)集團(tuán)解決土地儲(chǔ)備資金缺口的一個(gè)重要通道。

在重慶，各區(qū)級(jí)政府還以地方財(cái)政提供擔(dān)保發(fā)行信托產(chǎn)品融資的資金募集形式來(lái)解決土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)資金缺口。

可是沒(méi)有人提出，一旦地價(jià)無(wú)法按照政府所預(yù)計(jì)那樣如期升值,這些信托產(chǎn)品對(duì)于地方財(cái)政將是毀滅性的打擊。

在過(guò)去幾年中，各開(kāi)發(fā)商都囤積了大量的土地，有的開(kāi)發(fā)商手中的土地甚至計(jì)劃開(kāi)發(fā)8-10年時(shí)間?！笆袌?chǎng)的飽和讓重慶土地市場(chǎng)的成交量在將來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)間難以保持過(guò)去的增長(zhǎng)速度?！敝貞c藍(lán)籌地產(chǎn)主編胡斯然表示，這可能讓土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的如意算盤(pán)落空。

孫健也認(rèn)為，如果土地交易不暢，勢(shì)必導(dǎo)致土地儲(chǔ)備成本猛增，從而導(dǎo)致各集團(tuán)的財(cái)務(wù)狀況惡化。

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